Thời hạn sử dụng chung cư: Chông chênh quy định - bấp bênh an sinh

Ra đời từ năm 2008, Thông tư 14 do Bộ Xây dựng ban hành, hướng dẫn phân hạng nhà chung cư (NCC) đến nay chỉ được DN tham khảo và vận dụng một cách “linh hoạt” trong tạo lập, kinh doanh địa ốc. Nguy cơ rủi ro luôn đứng về phía người mua - chủ nhân sử dụng.

Định tính và định lượng

Trên bàn nghị luận, Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận định: theo quy định của pháp luật xây dựng, mỗi NCC có niên hạn sử dụng khác nhau, căn cứ vào cấp công trình của CC đó (chẳng hạn, CC cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 - 30 năm, CC cấp 2 có niên hạn từ 50 - 100 năm…).

Đáng chú ý, không phải mọi trường hợp CC khi hết niên hạn sử dụng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nêu trên là sẽ hết thời hạn được phép sử dụng, mà sau niên hạn này, cơ quan chức năng sẽ phải tổ chức kiểm định lại chất lượng CC đó để quyết định thời hạn được sử dụng tiếp.

Tùy thuộc vào chất lượng của từng loại CC mà việc quyết định thời hạn được sử dụng tiếp sẽ dài, ngắn khác nhau. Cũng có trường hợp thời hạn sử dụng CC ngắn hơn niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng, bởi do tác động của thiên tai (như bão, lũ, động đất…) làm CC hư hỏng, có nguy cơ sập đổ trước khi hết niên hạn.

Một trong những yếu tố căn bản để xác định “tuổi thọ cho phép” của NCC chính là các Bộ Tiêu chuẩn xây dựng do Bộ Xây dựng ban bố thi hành. Cụ thể hóa 1 văn bản hội tụ Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCXDVN 01: 2008/BXD) và Tiêu chuẩn thiết kế (TCXDVN 323: 2004), Thông tư 14/2008 chào đời được 6 năm nhưng hiệu quả thực tế trong đời sống DN và an sinh chưa thực sự thuyết phục.

Thông tư nêu rõ các tiêu chí để phân hạng chất lượng sử dụng NCC nhằm đưa ra các cơ sở, tiêu chí, quy trình phân loại, đồng thời để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ và nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư.

Theo đó, 4 tiêu chí chính để phân loại NCC gồm: quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với NCC; chất lượng dịch vụ quản lý NCC.

Dựa trên các tiêu chí này, chủ đầu tư sẽ tự đối chiếu và xếp hạng NCC để kinh doanh, tham gia giao dịch qua sàn. Tuy nhiên, việc tùy tiện gắn mác (hạng) CC khi chào bán dự án ở 2 đầu thị trường Hà Nội - Tp.HCM luôn được DN tối đa khai thác.

Những chung cư bình dân, e là lắm rủi ro

Đặc biệt ở mảng sản phẩm cao cấp, vẫn có thực trạng CC xây dựng ở mức trung bình, thậm chí suất đầu tư rất thấp nhưng lại được quảng cáo rao bán với tên CC cao cấp để tăng giá. Nhiều căn hộ dạng này được rao bán với giá chỉ vào khoảng 6 - 8 triệu/m2.

Trên thực tế, đây chỉ là các căn hộ CC hết sức bình thường, chất lượng và tiện nghi trung bình và đặc biệt là các hệ thống hạ tầng và dịch vụ kém thuận tiện. Đó chính là lợi dụng tên gọi “chung cư cao cấp” của các nhà kinh doanh để kiếm lời.

Thừa nhận trên của ông Vũ Xuân Thiện (Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng) được chứng minh qua rất nhiều dự án trước gắn mác cao cấp, sau lại hạ giá tiệm cận bình dân tại Hà Nội để bán hàng.

Người mua “lĩnh đủ”

Không riêng CC cao cấp, những dự án nhà ở thương mại cao tầng thuộc top khá (giá trị 18 - 28 triệu đồng/m2 chưa VAT kèm phụ phí khác) ở Hà Nội xưa nay được người mua - kẻ bán chẳng mảy may quan tâm tới hạng/cấp công trình.

Điểm thị trường hiện tại, các CC “đình đám” đang và sắp mở bán như HH3 Linh Đàm, HH2 Bắc Hà, Tây Hà Tower, Văn Phú Victoria, Chung cư Viện 103, CT1 Trung Văn… được rao bán nhưng khi được hỏi cụ thể về hạng công trình thì chẳng môi giới nào (thậm chí nhân viên sàn giao dịch của chủ đầu tư) nắm được. Thay vào đó, là những lời “có cánh” về giá thành rẻ, “không chênh” (hay chênh thấp nhất), khuyến mãi “khủng” kèm theo viễn cảnh tươi sáng cho cư dân tương lai của cộng đồng CC.

Vậy nên, chẳng khó hiểu khi liên tiếp thời gian vài năm qua, đủ điều bất cập về sự mất an toàn ngay trong căn hộ/khu CC được báo chí, công luận phản ánh. Nào là vụ chập cháy trạm biến áp ở KĐT Xa La mấy ngày gần đây. Rồi lại thang máy rơi tự do (thang máy tại tầng 7 chung cư N5 Hoàng Đạo Thúy gặp sự cố, gây chết người ngày 30/6), cháy nổ, sân chơi, tường nhà nứt toác… tạo nên tâm trạng phập phồng bao phủ từng khu CC cả mới xây lẫn lâu đời (tập thể cũ).

Khi xảy chuyện, đương nhiên các lực lượng chức năng từng thẩm định và phê duyệt điều kiện để hoạt động công trình đều phải vào cuộc rà soát, kiểm tra tìm nguyên nhân - trách nhiệm của các bên. Gốc của những tai nạn trên, chính là vấn đề “nhân tai”. Nếu kiểm duyệt chặt chẽ, giám sát thường xuyên (trách nhiệm của nhà quản lý và DN - chủ đầu tư) thì xác suất hiểm họa hoàn toàn khống chế được.

Đối chiếu với quy định về thang máy áp dụng cho cả 4 cấp công trình (Thông tư 14): Bảo đảm vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp thời/Thực hiện theo quy chế quản lý sử dụng NCC (loại 3 - 4). Rõ ràng, việc tuân thủ quy định này đã bị buông lỏng, “phớt lờ” vì nhiều người dân tại tòa N5 đã không ít lần yêu cầu chủ đầu tư và BQL tòa nhà xử lý sự cố thang máy nhưng không có… phản hồi.

“Cao cấp, được quản lý theo mô hình HTX Thụy Điển, còn gặp nạn. Còn những CC bình dân kiểu nhà “ông Thản”, e là còn lắm rủi ro. Không tin, cứ sống thử xem sao. Nhưng trước hết, chẳng nên nghĩ tới tiêu chí xếp hạng hay quy chuẩn về thời hạn sử dụng vì không thể tính được yếu tố thiên tai?!”, ông Sinh, nguyên cán bộ ngành xây dựng dân dụng bình luận.

Và rằng, nhìn những CC tuổi đời vài chục năm như Trung Tự, Thành Công, Nghĩa Tân vẫn “vững như kiềng ba chân” thì phải chăng quy định thời hạn sử dụng là thừa? Có lẽ, chỉ nên siết thật chặt năng lực, chuyên môn và trách nhiệm liên quan của chủ đầu tư lẫn đơn vị thực thi pháp luật.