Thị trường “xì hơi”, đất “ăn theo” quy hoạch vẫn nóng

Một góc huyện Thường Tín, Hà Nội. Ảnh: UBND huyện Thường Tín

Trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, sóng quy hoạch được xem là “phao cứu sinh” cho những nhà đầu tư tham gia vào thị trường trước đó.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3.2022 của Bộ Xây dựng vừa công bố, trong 3 tháng qua có hơn 115.000 giao dịch đất nền thành công, bằng xấp xỉ 54% so với quý trước. Trong đó, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch, tại miền Trung có 18.789 giao dịch, tại miền Nam có 74.534 giao dịch.

Số liệu thống kê cho thấy, dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, thị trường bất động sản đã dần được điều chỉnh. Tại các địa phương không còn tình trạng tăng nóng, sốt cục bộ như những tháng đầu năm. Đặc biệt, vấn nạn “phân lô, bán nền” phần nào đã được kiểm soát.

Cùng với những khó khăn về tín dụng, kinh tế vĩ mô, lạm phát tăng cao, gam màu thị trường bất động sản thời gian tới sẽ không có nhiều điểm sáng.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3 của một đơn vị nghiên cứu cho thấy, ảnh hưởng của lạm phát, siết tín dụng bất động sản và việc giá bất động sản tăng cao trước đó đã khiến bức tranh thị trường lúc này trở nên ảm đạm. Trong đó, đất nền là loại hình ghi nhận biến động giảm rõ rệt về cả lượt tìm kiếm và giá rao bán.

Cụ thể, tại Hà Nội, những điểm nóng đất nền ngoại thành như Quốc Oai, Sóc Sơn ghi nhận lượt tìm kiếm giảm đến 39%. Tại những địa bàn khác như: Gia Lâm, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức cũng giảm lần lượt 28%, 24%, 21% và 17%.

Giá rao bán đất nền Hà Nội ghi nhận mức giảm sâu nhất tại Long Biên và Thanh Trì với lần lượt 10% và 9%.

Tuy nhiên, giữa lúc thị trường đang “èo uột”, những thông tin về quy hoạch và triển khai xây dựng có lẽ là hơi thở “sống còn” cho những nhà đầu tư chờ đợi và tìm kiếm cửa để thoát hàng lúc này.

Đơn cử như quy hoạch đường Vành đai 4, từ thời điểm có thông tin đến nay, bất động sản các khu vực lân cận, điển hình như huyện Thường Tín liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Khảo sát của một đơn vị nghiên cứu cho biết, giá đất Thường Tín có nơi vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, tăng 200% so với năm 2020. Điểm nóng đa phần rơi vào các xã vùng ven quy hoạch đường Vành đai 4, như Khánh Hà, Hiền Giang, Hòa Bình, Nhị Khê, Văn Bình, Duyên Thái…

Cụ thể, giá đất tại các xã Vạn Điểm, Duyên Thái (nằm kề quốc lộ 1A, cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ) hiện ở mức 15-20 triệu đồng/m2, tăng 50-70% so với năm 2021.

Đất thổ cư tại các xã Chương Dương, Đồng Văn ở mức 30-40 triệu đồng/m2, gần mặt đường lớn chạm ngưỡng 70-80 triệu đồng/m2.

Riêng với đất nông nghiệp, cây trồng, giá tăng từ 2 triệu đồng/m2 cách đây 3 năm lên 7-8 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Khảo sát thực tế cũng ghi nhận giá đất các khu vực Sóc Sơn, Đông Anh, Đan Phượng, Hoài Đức… tăng chóng mặt kể từ thời điểm có thông tin quy hoạch đến nay.

Tại huyện Hoài Đức, khu vực KCN Dương Liễu, cầu vượt Song Phương, các xã Đức Thượng, Tiền Yên mức giá hiện nay được rao bán trong khoảng 100-110 triệu đồng/m2, còn giá bán tại các khu vực trung tâm là 130-150 triệu đồng/m2, tăng hơn 15% so với thời điểm cuối năm ngoái.

Tại huyện Đan Phượng, đất tại thị trấn Phùng có giá khoảng 130 - 140 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10-15%; khu trục đường lớn có giá khoảng 60-70 triệu đồng/m2.

Tại huyện Sóc Sơn, điển hình như các xã Thanh Xuân, Hiền Ninh, Minh Trí, giá đất tăng gấp 3-5 lần so với 2 năm trước, từ 3-4 triệu đồng/m2 nay đã tăng lên 12-15 triệu đồng/m2, tùy từng khu vực.

Anh Nguyễn Văn Ninh, môi giới khu vực Hoài Đức chia sẻ, khi những cánh cửa thị trường đều thu hẹp lại, thì các thông tin về quy hoạch có lẽ là niềm hy vọng cuối cùng cho những ai đang muốn thoát hàng trước khi bức tranh thị trường trở nên xám hơn vào năm tới.

“Hai tháng qua, tôi được nhiều khách hàng gửi đất đã ôm từ đầu năm ngoái nhờ bán. Họ kỳ vọng sóng quy hoạch đường Vành đai 4 và quy hoạch ven sông Hồng sẽ kích hoạt thị trường sôi động trở lại, dù là trong ngắn hạn nhưng sẽ là cửa thoát hiểm duy nhất thời điểm này”, anh Ninh cho biết.

Tuy nhiên, ở chiều mua vào, trước việc giá đất tăng nóng, giới chuyên gia cũng đưa ra nhiều cảnh báo về rủi ro có thể gặp phải.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VaRS), dẫn chứng tại Đông Anh, khi quy hoạch đô thị ven sông Hồng được công bố, nhiều dự án bỏ hoang, không có hạ tầng nhưng giá lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang ngửa các khu vực trung tâm đã được đầu tư bài bản.

“Nếu cứ mua bán lòng vòng làm tăng giá đất rất có khả năng nhà đầu tư gặp phải rủi ro khi mua trúng đất quy hoạch công viên, cây xanh. Đơn cử, như theo đồ án quy hoạch ven sông Hồng, tỷ lệ cây xanh chiếm trên 30% nên nhà đầu tư cần hết sức thận trọng”, Chủ tịch VaRS cảnh báo.

Anh Trần Ngọc Đại, một nhà đầu tư với hơn 10 năm kinh nghiệm tại Hà Nội cho rằng, quy hoạch chắc chắn sẽ làm gia tăng sức nóng của bất động sản khu vực lân cận. Nhưng sẽ tiềm ẩn rủi ro nếu nhà đầu tư chưa hoặc không xác định được ranh giới quy hoạch, tọa độ, mốc giới…

Hơn nữa, theo anh Đại, trừ những đợt sốt ảo, còn bất động sản một khi không đưa vào kinh doanh, khai thác thì việc tăng giá là không cao và không bền vững.

Do đó, nhà đầu tư này khuyên trước khi xuống tiền, khách hàng cần thận trọng, tìm hiểu kỹ vị trí, khu vực, nắm rõ thị trường, cân đối tài chính, đồng thời cảnh giác với chiêu trò của các đội “lái đất” để tạo sóng ảo.