Có nên đầu tư “ăn theo” quy hoạch đường Vành đai 4?

Hiện nay việc tăng giá tại các khu vực có đường Vành đai 4 đi qua đang chững lại

Găm đất vì tin giá còn tăng nữa

Thông tin Nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội được Quốc hội thông qua đã thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư, kéo theo sự tăng nhanh của giá đất các khu vực lân cận.

Khảo sát cho thấy, tại Đan Phượng, giá đất ở các trục đường lớn cạnh nút giao của huyện và thị trấn Phùng dao động từ 60-75 triệu đồng/m2, riêng đất tại thị trấn Phùng có giá lên tới 130-145 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng khoảng 10-15% so với thời điểm cuối 2021.

Còn tại khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng, giá đất đã lên khoảng 150 triệu đồng/m2.

Tại Hoài Đức, giá đất ở khu vực gần ngã ba chợ, giáp mặt đường Vành đai 4 dao động từ 50-55 triệu đồng/m2, tăng 35% so với vài năm trước đó.

Các khu vực gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương, giá đất đã lên đến 100 triệu đồng/m2.

Tại khu vực Hà Đông, giá đất những nơi đường Vành đai 4 đi qua tăng đến 50% so với năm 2020. Đơn cử như ở Dương Nội, nếu như năm 2020 một lô đất trong ngõ có giá 700 triệu đồng thì đến nay đã tăng lên hơn 1 tỉ đồng/lô và gần 1,5 tỉ đồng ngõ ô tô vào được.

Chị Nguyễn Hồng Thy, môi giới bất động sản khu vực Hà Đông, Hoài Đức, cho biết mặc dù giá đất tại những khu vực có đường Vành đai 4 đi qua đã tăng cao so với những năm trước, nhưng nhiều người vẫn tin rằng giá sẽ còn lên nữa.

“Đó là lý do mà dù thị trường bị chững lại bởi các lệnh “khoá van” tín dụng, cũng như bị điều chỉnh bởi các lệnh dừng phân lô, tách thửa của Hà Nội. Nhiều khách hàng vẫn nhờ tôi tìm đất để mua. Trong khi người dân vẫn quyết giữ đất không bán vì tin sắp tới giá đất sẽ còn tăng”, chị Thy nói.

Trên thực tế, sau các lệnh điều chỉnh, cũng có nhiều nhà đầu tư cần tiền xoay vòng vốn đã phải hạ giá bán để mong “thoát hàng” nhưng mãi chưa tìm được người mua.

Anh Chu Việt Anh, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, cho biết khi có thông tin về xây dựng đường Vành đai 4, anh đã mạnh tay xuống tiền mua 4 lô đất tại các khu vực Hoài Đức, Thường Tín, Đan Phượng và Phùng. Trong đó, hai lô anh dự định lướt sóng kiếm lời.

Thời điểm sốt đất, 4 mảnh đất của anh đã được trả chênh lệch 20% chỉ sau một tuần, nhưng anh không bán với kỳ vọng giá sẽ tăng thêm.

Tuy nhiên, sau khi Hà Nội có lệnh dừng phân lô, tách thửa, thị trường chững lại, lúc này, anh chấp nhận rao bán với giá chênh 20% nhưng không được. Đến nay, khi cần tiền để làm ăn, nhà đầu tư này gửi môi giới thoát hàng thì đều “bặt vô âm tín”.

“Có thể việc ngân hàng không cho vay đã khiến các nhà đầu tư bị kẹt vốn, còn những người có sẵn tiền mặt lại e ngại xuống tiền lúc này. Hơn nữa, từ lúc có thông tin đến nay đường vẫn chưa làm đã khiến nhiều người cân nhắc lại bài toán đầu tư”, anh Việt Anh chia sẻ.

Cần xác định chiến lược đầu tư dài hạn

Liên quan đến câu chuyện này, ông Lê Đình Chung, Phó TGĐ Hải Phát Land, cho biết trong hai năm gần đây, giá đất tại các quận lõi của thành phố Hà Nội như Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa… đã tăng 50%, trung bình khoảng 200-500 triệu đồng/m2.

Tốc độ tăng giá này đã lan toả đến các khu ven Hà Nội như các huyện Thường Tín, Đan Phượng, Gia Lâm… và cả các tỉnh xung quanh như Bắc Giang, Hưng Yên, Bắc Ninh. Do đó, khi Vành đai 4 hình thành, các thị trường này sẽ được đẩy lên rất nhanh.

Đặc biệt, trong vòng một năm gần đây, giá đất Thường Tín, Thanh Oai đã tăng đến 50%, có những nơi tăng gấp đôi.

Dự báo trong dài hạn, ông Chung cho rằng thị trường những khu vực này vẫn sẽ có những tiến triển tốt, hấp dẫn nhà đầu tư với mức giá vừa phải, dao động từ 50-100 triệu/m2, thấp hơn so với vùng nội đô 300-400 triệu đồng/m2.

Cùng với đó, khi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, Vành đai 4 xúc tiến thi công sẽ tạo thêm đòn bẩy cho thị trường này, nên dư địa đầu tư sẽ còn rất nhiều.

Tuy nhiên, lãnh đạo Hải Phát Land cũng cảnh báo, ở thời điểm này, nhà đầu tư khi mua bán phải xác định rõ nguồn gốc đất và mục tiêu mua để làm gì.

Nếu mua để ở phải kiểm tra các yếu tố quy hoạch, có được phép chuyển đổi thành đất ở hay không, thủ tục như thế nào, đất có tranh chấp cá nhân hoặc doanh nghiệp không.

“Trong hai năm vừa qua, tiềm năng tăng giá những khu vực này đã đẩy lên 30-50%, nhưng hiện nay việc tăng giá đang chững lại”, ông Chung khuyến cáo.

Theo ông Chung, khả năng tăng giá chỉ trở lại khi tuyến đường chính thức khởi công từng giai đoạn. Lúc này nhà đầu tư nhảy vào sẽ an toàn hơn.

Nhà đầu tư nên bám vào từng giai đoạn khởi công, với thời hạn đầu tư 2-3 năm trở lên, còn 1-2 năm tới không có nhiều biên độ tăng giá.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), cho rằng việc “ăn theo” hạ tầng để thổi giá bất động sản chẳng qua là chiêu trò tạo sóng của các nhóm “cò đất”.

Trên thực tế, để xây dựng và hình thành một dự án hạ tầng cần quá trình dài hơi và thị trường bất động sản cũng cần thời gian để “hấp thụ” các biến động đó.

Theo ông Đính, việc đầu tư “ăn theo” hạ tầng thực sự chỉ an toàn và hiệu quả cho những ai có nguồn tiền nhàn rỗi, am hiểu thông tin thị trường và nắm rõ quy hoạch. Đặc biệt, phải xác định đầu tư dài hạn để tránh ôm “trái đắng”.