Thị trường "nóng lạnh" thất thường, nhà đầu tư nên bỏ tiền vào đâu?

Sốt đất nền chính là điểm nhấn rõ nét nhất khi nói về thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2018. Tuy nhiên, hiện cơn sốt này đã hạ nhiệt và xuất hiện dấu hiệu nhà đầu tư “tháo chạy”. Đặc biệt, tại 3 khu vực dự kiến thành đặc khu là Phú Quốc, Vân Đồn và Bắc Vân Phong.

Chu kỳ tăng giảm 4 năm

Nửa đầu năm 2018, nguồn cung bất động sản cũng sụt giảm ở tất cả các phân khúc. Cụ thể, tại TP.HCM thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, có khoảng 4.000 căn nhà cao cấp, giảm 1.200 căn so cùng kỳ năm trước; ở phân khúc trung cấp có 3.700 căn, giảm 2.000 căn so cùng kỳ; ở phân khúc bình dân chỉ có 1.914 căn trong khi củng kỳ năm ngoái là 6.200 căn.

Nhiều chuyên gia nhận định, đây là thời điểm nhà đầu tư “ẩn mình” và thăm dò hướng đầu tư mới. Bên cạnh đó, những lo ngại về một cuộc khủng hoảng mới của thị trường bất động sản cũng manh nha xuất hiện.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản, cho rằng có 3 loại khủng hoảng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Đó là khủng hoảng tài chính – tiền tệ, khủng hoảng kinh tế và khủng hoảng nợ công.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại của Việt Nam, 3 loại khủng hoảng vĩ mô này vẫn chưa lo ngại. Thay vào đó, nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp nên quan tâm tới chu kỳ bất động sản liên quan đến sự tăng giảm trong nhu cầu dịch chuyển tiêu dùng.

“Nhà đầu tư nên quan tâm đến tình trạng có giao dịch, chậm giao dịch, không có giao dịch, hay dịch chuyển đầu tư từ dòng sản phẩm này qua dòng sản phẩm khác. Thường theo chu kỳ khoảng 4 năm sẽ có dấu hiệu dịch chuyển rõ ràng”, ông Nghĩa nói.

Động lực người mua quyết định sản phẩm đầu tư

Chuyên gia này cho biết, để có sự đầu tư hiệu quả thì nhà đầu tư cá nhân, hay doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ động lực sở hữu nhà của người tiêu dùng. Qua đó, dự đoan được xu hướng dịch chuyển của các dòng sản phẩm sắp tới.

Việt Nam đang trong thị trường bất động sản mới nổi và có quy luật là người dân ngày càng khó có khả năng sở hữu nhà. Bởi vì, ở những thị trường này, tốc độ kiếm tiền để sở hữu nhà sẽ không nhanh bằng tốc độ tăng giá của căn nhà. Dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam trong 10 năm tới vẫn tuân theo quy luật này.

Ông Nghĩa cũng chỉ ra những động lực của người mua nhà có thể ảnh hưởng đến lựa chọn sản phẩm của họ trong tương lai.

Thứ nhất là tính động lực liên quan đến vấn đề dịch chuyển quy mô hộ gia đình. Hiện nay tại Việt Nam, quy mô hộ gia đình có xu hướng ngày càng nhỏ hơn. Quy mô gia đình nhỏ hơn thì chủng loại và dòng sản phẩm nhà ở cũng có sự dịch chuyển.

“Trong vòng 10 – 20 năm tới khi mà tầng lớp trung lưu của Việt Nam tăng lên thì chắc chắn số người trong một gia đình sẽ giảm xuống. Có nghĩa người ta sẽ dịch chuyển sản phẩm từ chỗ sở hữu nhà sang sống với giá trị của nó. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần phải xác định sản phẩm trong tương lai có đáp ứng được xu hướng này hay không”, ông Nghĩa nói.

Thứ 2 là động lực liên quan đến tính đặc biệt của đô thị hóa. Tâm lý của người Việt Nam là muốn mua bất động sản có vị trí gần trung tâm, gần chỗ làm, chỗ học. Trong tương lai nếu thời gian tiêu thụ cho ở nhà thấp mà thời gian tiêu thụ cho giao thông và đi lại cao thì khuynh hướng này của Việt Nam vẫn còn tồn tại. Ngược lại, nếu hạ tầng giao thông phát triển, thời gian tiêu thụ cho giao thông ít đi thì người tiêu dùng dễ chấp nhận dịch chuyển mua nhà ở những vùng ven.

Động lực thứ 3 là những thay đổi trong tiêu chuẩn từ sở hửu nhà là tài sản sang tiêu chuẩn sử hữu nhà là giá trị cho cuộc sống. Trong đó nổi bật là khía cạnh xây dựng về văn hóa công đồng. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư bán xong rồi quên giai đoạn sau bán hàng khiến giá trị bất động sản đó không được tăng lên.

Với những nhà đầu tư cá nhân, ông Nghĩa đưa ra lời khuyên không nên chỉ đầu tư vào một dòng sản phẩm mà nên đầu tư theo danh mục thì “trò chơi” bất động sản mới bền vững.