Thị trường bất động sản có rơi vào chu kỳ khủng hoảng?

Thị trường bất động sản chưa lo ngại khủng hoảng. Ảnh: Thuận Nguyễn

Tại hội thảo “Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng ngày 18/7, nhiều chuyên gia cho rằng mặc dù có những dấu hiệu bất ổn, nhưng nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới vẫn phát triển, không có nguy cơ khủng hoảng.

Nguồn cung giảm mạnh

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản của Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết trong 6 tháng đầu năm 2018, nguồn cung của thị trường bất động sản đã có sự sụt giảm mạnh ở tất cả các phân khúc so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm có khoảng 4.000 căn nhà cao cấp, giảm 1.200 căn so cùng kỳ năm trước; ở phân khúc trung cấp có 3.700 căn, giảm 2.000 căn so cùng kỳ; ở phân khúc bình dân chỉ có 1.914 căn trong khi củng kỳ năm ngoái là 6.200 căn.

Điều đặc biệt, giữa các phân khúc cũng có sự đảo ngược về nguồn cung so với kì vọng.

“Một thị trường bền vững khi nguồn cung của căn hộ bình dân lớn nhất, tiếp đến là sản phầm tầm trung và ít nhất là cao cấp. Tuy nhiên, hiện nay thì ngược lại cao cấp chiếm cao nhất, rồi trung cấp và ít nhất lại là nhà ở vừa túi tiền - sản phẩm đang rất được nhiều người dân chờ đợi”, ông Sơn nói.

Cũng theo ông Sơn, thị trường nửa đầu năm 2018 có sự biến động lớn từ các cơn sốt đất nền tại TP.HCM và khu vực vùng ven. Cùng với đó là cơn sốt cao trào tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu như Phú Quốc, Vân Đồn và Bắc Vân Phong.

Về cơn sốt đất nền tại TP.HCM và vùng ven nguyên nhân chính là do sự phát triển của các dự án hạ tầng giao thông như sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành – Giầu Dây, xây cầu Cát Lái, cầu Bình Khánh… Tuy nhiên, đại diện Sở Xây dựng cũng cho rằng, cơn sốt này còn có sự tham gia của một nhóm người đầu tư, đầu cơ, phao tin để thổi giá.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết trong 6 tháng đầu năm 2018, hai phân khúc đã có hiện tượng sốt là đất nền và condotel.

Hiện nay, mặc dù cơn sốt đất nền đã có dấu hiệu giảm nhiệt nhưng giá bán phân khúc này vẫn neo giữ ở mức cao. Nhà đầu tư vẫn đang kỳ vọng chờ để có người khác mua lại. Tuy nhiên, kỳ vọng này sẽ khó kéo dài với những nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng.

Chưa lo ngại khủng hoảng

Trước thông tin lo ngại liệu thị trường bất động sản có xảy ra bong bóng hay không, ông Châu cho rằng bong đóng bất động sản chỉ xảy ra khi hội đủ một số điều kiện. Thứ nhất là kinh tế phát triển nóng, thứ hai có sự buông lỏng về tín dụng, thứ ba lệch pha cung cầu và thứ 4 là sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.

Hiện nay, những yếu tố trên đều đang được đảm bảo. Việc lệch pha cung cầu là có nhưng chưa quá lớn. Do đó, trong năm 2018 và năm 2019 sẽ không có nguy cơ khủng hoảng hay bong bóng bất động sản.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng tổng hợp Ngân hàng Nhà nước TP.HCM, cho biết tốc độ tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm trên địa bàn thành phố đạt 7,5% trong khi cả nước tăng 7,8%. Trong đó, cơ cấu tín dụng trung dài hạn chiếm 53%, còn lại là cho vay ngắn hạn. Dư nợ cho vay bất động của các ngân hàng trên địa bàn chiếm 10% tổng tín dụng trong khi cả nước, tỷ lệ này chiếm từ 7-8%. Đây là tỷ lệ nằm trong ngưỡng an toàn theo đánh giá của nhiều chuyên gia.

Ông Lệnh cũng cho biết, việc khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tín dụng vào bất động sản không những giúp ngân hàng phát triển bền vững mà cả thị trường bất động sản cũng ổn định.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Vạn Phúc Land, cho biết dù có những khó khăn nhất định, nhưng nhìn chung thị trường bất động sản vẫn ổn định trong thời gian tới. Việc nguồn cung lệch pha về sản phẩm căn hộ cao cấp còn tùy vào vị trí và chi phí đầu tư của chủ đầu tư vào dự án đó.

Bà Hương cho rằng, muốn giảm giá bán thì cần phải giảm được chi phí đầu vào. Chẳng hạn giảm chi phí về thời gian triển khai là điều quan trọng để kéo giảm chi phí giá thành sản phẩm đầu ra.

Bên cạnh đó, cần có những chính sách vĩ mô ổn định. Bởi có nhiều dự án khu đô thị diện tích rất lớn, phải triển khai trong 10, thậm chí 20 năm nếu chính sách đột ngột thay đổi thì rất khó cho các nhà đầu tư. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam và yếu tố họ mong muốn đầu tiên đó là sự ổn định về các chính sách vĩ mô.