Thị trường nhà ở tăng trưởng nóng của Trung Quốc chỉ còn là “dĩ vãng”

Dù nhận được nhiều tín hiệu tích cực trong thời gian gần đây, song các nhà phân tích cho rằng thị trường bất động sản tăng trưởng cao của Trung Quốc có thể chỉ còn là dĩ vãng, sẽ được “thay đổi mãi mãi” sau những sự kiện trong năm 2021.

Theo báo cáo của S&P Global Ratings, chính sách thắt chặt quy định với thị trường nhà ở Trung Quốc đã “chạm đáy”, nhưng sẽ mất vài quý để các thị trường cảm nhận được tác động của việc nới lỏng quy định.

“Sau đợt điều chỉnh này, thị trường nhà ở Trung Quốc có thể bị thay đổi mãi mãi. Chúng tôi dự đoán sẽ không có nhiều tập đoàn bất động sản có thể sử dụng chiến lược tăng trưởng nhanh, mang tính đòn bẩy cao đã mang lại thành công trong quá khứ”, theo S&P.

Các báo cáo gần đây cho thấy một số thành phố và ngân hàng sẵn sàng hỗ trợ lĩnh vực bất động sản phục hồi sau khi doanh số bán nhà lao dốc trong vài tháng qua.

Kể từ tháng 3, do nhu cầu thị trường suy yếu, các ngân hàng tại hơn 100 thành phố ở Trung Quốc đã giảm lãi suất thế chấp trung bình từ 20 đến 60 điểm phần trăm, Zou Lan, trưởng bộ phận thị trường tài chính của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cho biết.

Ông cũng lưu ý rằng Covid-19 đã ảnh hưởng đến thu nhập của một số tập đoàn và khả năng thanh toán các khoản thế chấp đúng hạn của họ.

“Lập trường của chính phủ là cố gắng ngăn chặn sự lây lan từ lĩnh vực bất động sản sang cả nền kinh tế của quốc gia”, Gary Ng, chuyên gia kinh tế về châu Á-Thái Bình Dương tại Natixis cho biết.

Theo Moody’s, bất kỳ sự thay đổi nào trong ngành bất động sản Trung Quốc đều có ý nghĩa quan trọng đối với nền kinh tế vì bất động sản và các lĩnh vực liên quan chiếm khoảng 1/4 GDP đất nước. Làn sóng phong tỏa các thành phố vì ảnh hưởng của dịch bệnh càng làm tăng thêm sự nghi ngờ với ngành bất động sản.

Các vấn đề của những nhà phát triển bất động sản Trung Quốc trở nên rắc rối hơn sau khi các nhà chức trách ban hành chính sách “ba lằn ranh đỏ” vào tháng 8/2020, nhằm mục đích kiềm chế các tập đoàn sau nhiều năm tăng trưởng do nợ nần chồng chất. Chính sách đặt ra một giới hạn đối với vay nợ liên quan đến dòng tiền, tài sản và vốn điều lệ của một công ty.

Trong khi nhiều chủ đầu tư giảm mức nợ của họ tương ứng, kết quả của chính sách này là các ngân hàng đang ngày càng hạn chế cho những công ty liên quan đến ngành bất động sản vay nợ.

Trong bối cảnh đó, rất nhiều ông lớn ngành bât động sản đã vỡ nợ, tiêu biểu là gã khổng lồ China Evergrande. Làn sóng này đã bắt đầu từ năm ngoái, và không có gì bảo đảm rằng điều này sẽ không xảy ra trong năm nay, nhất là khi các nhà phát triển còn nhiều khoản vay trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2022.

Khối lượng giao dịch trái phiếu bất động sản tăng

Việc phát hành trái phiếu trên thị trường trái phiếu có lợi suất cao của châu Á, do các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc thống trị, đã sụt giảm trong quý đầu tiên của năm nay. Các tập đoàn chỉ phát hành khoản vay nợ trái phiếu trị giá 4,4 tỷ USD, thấp hơn khoảng 85% so với một năm trước, theo dữ liệu từ Dealogic.

“Đây là kết quả của việc các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc phần lớn bị cắt đứt khỏi thị trường trái phiếu trong bối cảnh ngày càng có nhiều diễn biến tiêu cực với lĩnh vực này”, theo Dealogic.

Tuy nhiên, tâm lý đã có chút cải thiện vào giữa tháng 3 sau khi Trung Quốc phát tín hiệu hỗ trợ các công ty của họ và chỉ ra rằng các nhà chức trách sẽ nỗ lực hướng tới sự ổn định trong lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn của nước này.

Giá trị khối lượng giao dịch trái phiếu trên thị trường bất động sản đã tăng lên gần 700 triệu USD vào giữa tháng 3, tăng gần 20% so với mức hơn 583 triệu USD được giao dịch vào đầu tháng, theo dữ liệu từ MarketAxess.

Đến cuối tháng 3, khối lượng thậm chí còn tăng hơn nữa, vượt mức 700 triệu USD, trước khi giảm nhẹ trở lại vào tháng 4.

Giá trái phiếu cũng tăng tương ứng. Chỉ số doanh nghiệp có lợi suất cao bằng đồng USD của Ice Bofa đã tăng hơn 15% trong khoảng thời gian từ giữa tháng 3 đến đầu tháng 4.

“Các biện pháp nới lỏng chính sách này phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi và khẳng định nhận thức và nỗ lực ngày càng cao của chính quyền địa phương nhằm chống lại sự suy thoái nhanh chóng của thị trường bất động sản”, theo các chuyên gia của Nomura cho biết.

Ông Gary Ng cho biết hiện nay nhiều nhà phát triển lớn, đặc biệt là các công ty thuộc sở hữu nhà nước, có thể mua đất hoặc mua các tài sản bất động sản khác với giá rẻ hơn. Ông cho biết phân tích của Natixis cho thấy 7 trong số 10 vụ mua lại đất lớn nahast từ ​​đầu năm đến nay thuo các doanh nghiệp nhà nước, một dấu hiệu cho thấy các công ty tư nhân đang gặp khó.

Đầu tháng này, nhà phát triển Kaisa thông báo đã hợp tác chiến lược với China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings và China Great Wall Asset Management, cả hai đều thuộc sở hữu nhà nước. Thỏa thuận được thiết lập để bao gồm các liên doanh và mua lại tài sản, theo hồ sơ trao đổi tại Hong Kong.

Các nhà phát triển gặp khó

Theo các nhà phân tích, bất chấp sự lạc quan, tình hình phía trước đối với các nhà phát triển có thể còn tồi tệ hơn nữa.

S&P chỉ ra rằng cho đến nay, việc nới lỏng chính sách chỉ áp dụng cho phía người có nhu cầu chứ không phải cho các đơn vị cung cấp.

“Nguồn cung có thể bị hạn chế ngay cả khi tâm lý người mua nhà được cải thiện vì các quỹ được ưu tiên để hoàn thành các căn nhà đã bán trước và trả nợ. Các khoản vỡ nợ sẽ tăng lên khi chu kỳ đi xuống vẫn xảy ra. Doanh số bán hàng tiếp tục chậm lại, khiến các đơn vị cho vay không tự tin chấp thuận các khoản vay”, theo S&P.

Cơ quan xếp hạng tín dụng này cho biết họ tin rằng có khoảng 20 nhà phát triển lớn hiện đang đối mặt với tình trạng suy giảm thanh khoản, và 4% trong số này có thể gặp rủi ro theo mô hình liên doanh.

Mới đây, nhiều nhà phát triển bất động sản thông báo rằng họ sẽ không thể công bố báo cáo tài chính năm 2021 đúng hạn. Thậm chí, một số đã đổi đơn vị kiểm toán vào phút chót.

“Nhà là nơi để ở, không phải để đầu cơ”

Mặc dù có nhiều thông tin về việc chính phủ sẽ hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản, song ông Ng cho biết giọng điệu của Bắc Kinh chủ yếu vẫn tập trung vào việc ngăn chặn tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản, có nghĩa là giá nhà sẽ không tăng nhiều.

Do đó, các công ty từng thu lợi từ việc giá nhà tăng cao sẽ cần phải thích ứng. “Sẽ còn những nhà phát triển bất động sản khác không thể trả được nợ”, ông Gary Ng cho biết.

Ngoài ra, các nhà phát triển tổng hợp những thông tin cơ bản được đưa ra gần đây và kết luận rằng chính sách đối với lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đã thay đổi.