Thị trường nhà ở châu Á bấp bênh

Giá nhà tại các quốc gia và thành phố từng được mệnh danh là “những con hổ châu Á” đã tăng vọt trong nhiều năm qua. Tại Seoul và Đài Bắc, giá nhà trung bình hiện cao gấp 19 lần và 16 lần so với thu nhập của người dân, theo báo cáo gần đây nhất do các ngân hàng trung ương công bố. Tại Hồng Kông, tỷ lệ này là 20,7 theo dữ liệu của Viện Cải cách Đô thị có trụ sở tại Texas. Những con số này thậm chí còn cao hơn so với các thị trường nhà ở đắt đỏ nhất tại các nước phương Tây là Mỹ và Anh, đạt lần lượt 12,6 và 8 lần.

Lãi suất toàn cầu chạm đáy đã giúp đẩy giá nhà tăng vọt. Hầu hết các ngân hàng ở châu Âu và châu Mỹ đã gặp khó khăn trong nhiều năm qua do cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2009, trong khi các ngân hàng ở Đông Á ít bị ảnh hưởng hơn. Sự tăng trưởng nhanh chóng của Trung Quốc cũng giúp các nước láng giềng trong khu vực tăng trưởng nhanh hơn suốt những năm sau đó.

Việc sử dụng đòn bẩy trong khu vực cũng tăng. Nợ hộ gia đình, chủ yếu là do các khoản vay thế chấp, đã đạt mức cao kỷ lục tại một số nơi ở châu Á. Tỷ lệ này là 94% GDP ở Hồng Kông, 97% ở Đài Loan và 105% ở Hàn Quốc, và đều vượt xa mức 77% và 85% được ghi nhận ở Mỹ và Anh.

Tuy nhiên, những động lực thúc đẩy sự bùng nổ của thị trường nhà đất tại Đông Á lại đang sụt giảm nhanh chóng. Lạm phát đang gia tăng ở châu Á, mặc dù ở mức thấp hơn so với phần lớn các nước ở phương Tây. Hồng Kông, Hàn Quốc và Đài Loan đều chịu ảnh hưởng lớn từ thay đổi tỷ giá đồng USD. Các ngân hàng đang siết chặt chính sách tiền tệ và tăng lãi suất nhanh chóng để theo kịp các đợt điều chỉnh của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED).

Dấu hiệu đáng ngại đối với thị trường nhà ở châu Á cũng đã xuất hiện. Các ngân hàng trong khu vực đã bắt đầu tăng lãi suất thế chấp. Lãi suất trung bình mới đối với khoản vay hộ gia đình ở Hàn Quốc đạt 5,2% trong tháng 9/2022, tăng từ 3,2% một năm trước đó. Joseph Tsang, Chủ tịch của công ty tư vấn JLL Hong Kong, khuyến cáo rằng tốc độ tăng giá nhà trong 2 thập kỷ qua ở Hồng Kông có thể chấm dứt và theo sau là giai đoạn sụt giảm đến 20-30% trong những năm tới.

Một số quốc gia đang mất đi sức mạnh phòng thủ trước các mối đe dọa tài chính. Cả Hàn Quốc và Đài Loan, nhờ các ngành xuất khẩu chất bán dẫn, điện tử và hàng công nghiệp, thường có thặng dư tài khoản vãng lai lớn. Nhưng giá năng lượng nhập khẩu tăng cao đã xóa sạch những thành tựu kể trên.

Nhiều nhà kinh tế cho rằng tình trạng thâm hụt khiến các quốc gia phụ thuộc nhiều hơn vào dòng vốn quốc tế. Nhưng dòng vốn này thường không ổn định và có thể biến mất trong những giai đoạn mà tâm lý nhà đầu tư hoảng loạn, khiến giá tài sản lao dốc. Trước cuộc khủng hoảng tài chính châu Á 1997-98, nhiều quốc gia bị ảnh hưởng nặng nề nhất đã có thâm hụt tài khoản vãng lai lớn bất thường. Hiện tại, sự mất cân bằng này vẫn ở mức khiêm tốn.

Tuy nhiên, câu chuyện từng xảy ra tại Nhật Bản là một ví dụ đáng lo ngại về việc giá tài sản sụt giảm có thể làm chệch hướng tăng trưởng như thế nào. Vào năm 1989-1990, giá cổ phiếu và bất động sản của đất nước mặt trời mọc đã bắt đầu giảm sau nhiều thập kỷ bùng nổ kỷ. Giá trị đất đai và các tòa nhà giảm sút, trong khi chúng thường được sử dụng làm tài sản thế chấp trong thời kỳ bùng nổ cho vay vào cuối những năm 1980. Hệ quả là, người tiêu dùng và các tập đoàn đều có xu hướng thoái vốn và gửi tiết kiệm, điều này gần như đã kìm hãm đà tăng trưởng của toàn bộ nền kinh tế. Đây sẽ là bài học mà các quốc gia châu Á cần lưu ý khi thị trường nhà ở đang có những dấu hiệu tương tự.