Thị trường nhà đất đối mặt với khủng hoảng đến hạn đóng tiền thuê nhà

Vào mỗi tháng trong suốt 13 năm qua, Danny Catalanotto đã trả khoản thế chấp hơn 2 nghìn USD cho chủ cho thuê nhà mà anh ấy đang ở. Sau khi trở nên thất nghiệp vào tháng 3, Danny hy vọng công ty thế chấp của mình sẽ mang đến một sự trợ giúp nào đó.

Và đúng là có giải pháp, khi một công ty thu nợ thế chấp lớn có trụ sở tại Texas là Mr.Cooper cho biết Danny có thể tạm hoãn các khoản thanh toán hàng tháng của mình, nhưng sẽ phải trả lại tất cả trong một lần.

“Nó có thể lên đến 8.000 hoặc 10.000 USD. Làm sao tôi có kham nổi ngần ấy khi chưa tìm được một công việc mới?”, Danny than thở.

Sự can thiệp mạnh mẽ của chính quyền Mỹ, cũng như các biện pháp tạm thời của các công ty cho thuê đã ngăn chặn sự gia tăng các vụ trục xuất, tịch thu nhà cửa. Nhưng song song với điều đó, một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng đang đe dọa đến hàng triệu công dân đất nước cờ hoa ở lại nhà của họ ngay cả khi đại dịch coronavirus giảm bớt trong những tháng tới.

Tốc độ và quy mô của cuộc khủng hoảng có thể khiến các chủ cho thuê và các công ty thế chấp chống lại những người thuê nhà. Mỗi bên hiện đều tuyên bố cần hỗ trợ nhiều hơn và thúc đẩy hàng tỷ viện trợ mới cho lĩnh vực nhà ở.

Sự căng thẳng có thể bùng nổ trong tuần này khi các khoản thanh toán thế chấp và cho thuê đã đến hạn, trong khi hàng triệu người Mỹ đã mất việc vì coronavirus chủng mới đã đóng cửa nền kinh tế Hoa Kỳ. Điều này đặc biệt chính xác ở các khu vực có giá cao, nơi các khoản thanh toán lên đến 1.200 USD/ người. Đối với những người kiếm được dưới 75.000 đô la một năm, họ không có khả năng chi trả hơn một tháng tiền thuê nhà hoặc thanh toán thế chấp.

Theo Black Knight, một nhà cung cấp công nghệ và dữ liệu thế chấp, ít nhất 3,8 triệu người thuê nhà đã tìm cách giảm nợ thế chấp và không thực hiện thanh toán vào cuối tháng 4, tăng 2.400% so với đầu tháng 3. Con số đó có thể sẽ tăng mạnh trong tuần này khi tỷ lệ thất nghiệp của Mỹ đạt mức chưa từng thấy kể từ cuộc Đại suy thoái.

Đất nước với 40 triệu hộ thuê nhà đang phải đối mặt với nhiều vấn đề khủng khiếp hơn, làm dấy lên những lời kêu gọi từ những người ủng hộ cho các cuộc đình công thuê nhà trên khắp đất nước và một quỹ cứu trợ 100 tỷ đô la. Theo dữ liệu của ngành công nghiệp, gần 10% người thuê nhà đã không thanh toán trong tháng 4, so với 5% trong một tháng thông thường. Tháng 5 dự kiến ​​sẽ còn tồi tệ hơn. Hầu hết những người thuê nhà được bảo vệ bởi các lệnh cấm trục xuất của liên bang và tiểu bang, nhưng họ có thể sẽ phải đối mặt với khủng hoảng tiền mặt một khi điều này hết hạn sau vài tháng và họ được yêu cầu thanh toán lại.

“Không có gì nghi ngờ về một tháng Năm tồi tệ, và nó đặc biệt nặng nề đối với những người thuê nhà có thu nhập thấp”, Diane Yentel, giám đốc điều hành của Liên minh nhà ở thu nhập thấp quốc gia cho biết.

Từ New York đến Philadelphia và trên toàn quốc, những người thuê nhà và các nhóm cộng đồng đã kêu gọi chính phủ ngừng áp dụng việc trả tiền thuê nhà. Điều đó dẫn đến một nỗi đau khác đối với những chủ nhà cho thuê.

Steve Irish, người sở hữu 11 bất động sản cho thuê ở bốn tiểu bang, đang chuẩn bị cho điều tồi tệ nhất. Trong khi nhiều người thuê nhà ở Bắc Carolina đã có thể thanh toán, những người ở Michigan, một trong những bang bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi coronavirus, đang gặp khó khăn. Chỉ một trong sáu người thuê nhà của anh ta ở Michigan đã trả tiền thuê đầy đủ vào tháng trước, trong khi một người khác chỉ mới thanh toán một phần.

“Tôi mong đợi số người mất khả năng thanh toán tiền thuê nhà ngày càng giảm xuống”, Irish cho biết.

Ông ước tính rằng ông có thể gánh chi phí của tiền thuê bị mất trong một vài tháng, bao gồm cả chi phí liên kết của chủ nhà và chi phí bảo trì. Nhưng điều đó có thể trở nên không thể chấp nhận được vào mùa hè này khi ông sẽ phải trả thuế bất động sản ở nhiều tiểu bang.

“Tôi đang cố gắng cho những điều hữu ích nhất, và theo thời gian tôi có thể hồi phục được. Tôi hiểu đây là một cuộc khủng hoảng, nhưng những khoản tiền đó chính là tiền hưu trí của tôi”, Irish bày tỏ.

Các quan chức trong ngành công nghiệp cho rằng cuộc khủng hoảng này sẽ nổi bật hơn so với cuộc Đại suy thoái cách đây một thập kỷ về tốc độ và tầm ảnh hưởng. Theo các chuyên gia về nhà ở, trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, nỗi đau tập trung chủ yếu vào những người vay với các khoản thế chấp tồi tệ hoặc những ngôi nhà được định giá quá cao, diễn ra trong nhiều năm.

Lần này, nỗi đau sẽ được cảm nhận rộng hơn, đặc biệt trong những người thuê nhà làm ngành dịch vụ và khách sạn sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi cuộc khủng hoảng. Nó có khả năng sẽ mất nhiều tháng chứ không phải nhiều năm để vượt qua số lượng nạn nhân của một thập kỷ trước.

“Cuộc khủng hoảng tịch thu nhà gần nhất diễn ra như một chuyến tàu chậm chạp, tác động đến nhiều mặt của con người trong nhiều năm. Trong khi đó tại thời điểm hiện tại, tất cả đều diễn ra khá nhanh, với 25 đến 30 triệu người thất nghiệp theo cùng một cách thức trong vài tuần”, Jesse Van Tol, giám đốc điều hành của Liên minh Tái đầu tư cộng đồng quốc gia cho biết.

Giá nhà tại một số thị trường có thể giảm nhưng không quá nhiều như cách đây một thập kỷ, chỉ gần 5% thay vì 30%. Các chủ nhà gặp khó khăn có điểm tín dụng tốt hơn và công bằng hơn so với những người mất nhà cách đây một thập kỷ, và họ cũng có nhiều khả năng có thể phục hồi, theo như nhà kinh tế trưởng của công ty phân tích Moody là Mark Zandi cho biết.

Tuy nhiên cũng theo Zandi, 1,5 đến 2 triệu chủ sở hữu nhà có thể bị tịch thu nhà vì khủng hoảng. Con số đó có vẻ ít hơn so với những mô tả về cuộc khủng hoảng tịch thu nhà, nhưng vẫn cao hơn gấp 2 đến 3 lần so với các chỉ số hiện tại.

Những người cho vay thế chấp nói rằng họ đang giúp đỡ nhiều người thuê nhà nhất có thể, cho phép hàng triệu người tạm thời bỏ qua các khoản thanh toán của họ mà không phải chịu một hình phạt nào và chuẩn bị chịu thiệt hại hàng tỷ USD. Các ngân hàng đang ráo riết tìm cách tránh những lời chỉ trích gây khó chịu cho cuộc khủng hoảng vừa qua. Bank of America và JPMorgan Chase đều đã thiết lập cổng thông tin trực tuyến cho khách hàng để tìm kiếm sự trợ giúp cho các khoản vay thế chấp của họ. Nhiều người cũng đã bỏ các yêu cầu giấy tờ lằng nhằng gây mất thời gian.

Nhưng một số người làm việc trong lĩnh vực này cảnh báo chi phí cứu trợ thế chấp rộng rãi có thể đẩy họ đến bờ vực thất bại và đang yêu cầu trợ giúp từ liên bang. Nếu 25% người vay không thể thực hiện thanh toán thế chấp, họ có thể cần gần 40 tỷ đô la trợ giúp liên bang trong ba tháng tới và 100 tỷ đô la trong chín tháng.

Mike Fratantoni, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Ngân hàng thế chấp cho biết, số lượng chủ nhà đang tìm kiếm sự hỗ trợ có thể sẽ tăng mạnh trong những ngày tới. “Cho dù chúng ta gặp hay vượt quá những con số đó (từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu), tất cả tùy thuộc vào thời gian phong tỏa nền kinh tế sẽ kéo dài bao lâu”.

Nhưng không phải công ty cho vay thế chấp nào cũng dành sự trợ giúp cho những người thuê nhà, và những người ủng hộ lo rằng những chính sách của chính phủ không kéo dài đủ lâu. Một số người đặc biệt quan tâm đến những gì sẽ xảy ra với những người thuê nhà khi chính sách bảo vệ họ khỏi bị tịch thu nhà kết thúc. Các người thuê nhà cho biết họ đang được yêu cầu thực hiện các khoản thanh toán một lần mà họ có thể đủ khả năng hoặc khuyến khích để tái cấp vốn cho các khoản vay của họ, đi kèm với hàng ngàn khoản phí mới.

Về trường hợp của Danny nêu ra ở đầu bài, ông cho rằng công ty thế chấp của mình, Mr. Cooper, nên cho phép giải quyết các khoản thanh toán bị trễ vào cuối thời hạn thế chấp, thay vì yêu cầu ông phải trả lại tất cả cùng một lúc. “Tiền mà chúng ta mất trong cuộc khủng hoảng sẽ mất mãi mãi. Chúng tôi sẽ không bao giờ lấy lại được điều đó. Tôi chỉ không biết những gì họ mong đợi chúng tôi sẽ làm”, ông nói.

Trong một tuyên bố, Mr. Cooper cho biết loại hình thế chấp có sẵn phụ thuộc vào khoản vay của người thuê nhà. Mr. Cooper đóng vai trò là người trung gian giữa người thuê nhà và chủ sở hữu khoản vay, thu tiền thanh toán và phục vụ thế chấp. “Chúng tôi biết rằng đây là thời điểm cực kỳ căng thẳng đối với nhiều khách hàng của chúng tôi, và chúng tôi tận tình hỗ trợ họ và tìm giải pháp cho các tình huống của họ khi chúng ta cùng nhau đối mặt với đại dịch này”.

Ngành công nghiệp thế chấp tuyên bố các khoản thanh toán một lần chỉ là một lựa chọn có sẵn cho người thuê nhà, nhưng họ sẵn sàng đàm phán các kế hoạch trả nợ khác mà người vay có thể chi trả. Các khoản vay được hỗ trợ bởi các công ty thế chấp khổng lồ Fannie Mae và Freddie Mac cho phép có thể được thêm 12 tháng vào cuối khoản vay. Nhưng một số khoản thế chấp giới hạn loại người vay, đặc biệt nếu họ đã trễ một khoản thanh toán.

Các chính sách tạm hoãn thanh toán thế chấp được xây dựng để ứng phó với các thảm họa tự nhiên như bão và lốc xoáy, không phải là trường hợp khẩn cấp công cộng trên toàn quốc, hay nói rộng hơn là liên quan đến nhiều người hơn trên khắp đất nước, theo lời của các quan chức.

“Sẽ có nhiều tùy chọn trả nợ khác nhau có sẵn, và mỗi tùy chọn khác nhau ở một vài điểm chính. Đó là lý do tại sao người vay phải liên hệ với công ty thế chấp của họ và thảo luận về cách tiếp cận tốt nhất đối với tình huống cụ thể của họ”, Bob Broeksmit, giám đốc điều hành của Hiệp hội ngân hàng thế chấp, cho biết trong một tuyên bố.

Người thuê nhà, trong khi đó, nói rằng họ phải đối mặt với tỷ lệ tồi tệ cao hơn so với chủ nhà và đã nhận được ít sự giúp đỡ hơn. Một số người có thể sử dụng khoản thanh toán kích cầu 1.200 USD được bao gồm trong Đạo luật Cares hoặc 600 USD trong trợ cấp thất nghiệp nâng cao để trang trải chi phí nhà ở của họ. Nhưng bấy nhiêu đó không đủ cho tất cả mọi người. Các khoản thanh toán kích cầu không đến kịp để hàng triệu người thuê nhà trả tiền thuê tháng Năm, và có rất nhiều hồ sơ yêu cầu trợ giúp thất nghiệp còn tồn đọng trên toàn quốc.

Annette Rise, một nữ tiếp viên ở Miami, đã hoảng loạn khi cô không có tiền để trả tiền thuê nhà tháng tư. Chủ nhà đã gia hạn cho cô đến giữa tháng và sau đó đặt một thông báo trên cửa căn hộ của cô ấy. “Điều này khiến tôi thật sự bối rối”, Rise nói.

Chủ nhà đã đồng ý đợi cho đến khi Rise nhận được tờ séc kích cầu 1.200 đô la sẽ được gửi đến trong thư bất cứ ngày nào. Nhưng sau đó, cô sẽ phải đối mặt với một quyết định khác: Sử dụng số tiền đó để trang trải toàn bộ tiền thuê nhà một tháng của cô ấy sẽ không để lại cho cô chi phí sinh hoạt. Cô đang hy vọng chủ nhà sẽ chấp nhận thanh toán một phần, có thể là 800 đô la. “Tôi cần một ít cho thức ăn”, cô cho biết.

Đối với tiền thuê nhà tháng 5, Rise cho biết cô hoàn toàn không có bất cứ khái niệm nào để vượt qua.

Nhiều kế hoạch đã xuất hiện để giải quyết khó khăn cho những người thuê nhà, bao gồm một đề xuất của đảng Dân chủ về 100 tỷ đô la hỗ trợ được bao gồm trong gói kích cầu tiếp theo. Viện đô thị đã phác thảo một số cách tiếp cận và ước tính rằng nếu 20% người thuê nhà cần sự giúp đỡ, ba tháng hỗ trợ sẽ tiêu tốn 24 tỷ đô la.

Hội đồng Nhà cho thuê Quốc gia, đại diện cho chủ nhà cho thuê, nói rằng chủ nhà nên được chính phủ bồi hoàn khi người thuê nhà không thể trả tiền thuê nhà vì đại dịch. Những người thuê nhà sau đó sẽ trả lại tiền thông qua tờ khai thuế của họ theo kế hoạch của ngành.

“Nếu không có sự giúp đỡ của Hiệp hội người thuê nhà quốc gia, một khi các lệnh cấm trục xuất trên toàn quốc được dỡ bỏ, nhiều người thuê nhà sẽ phải vật lộn để bù đắp các khoản thanh toán bị trễ của họ và bị nợ nần, hoặc phải đối mặt với việc trục xuất. Chúng ta phải đảm bảo rằng chúng ta sẽ không tạo ra một vách đá tài chính một khi những lệnh cấm đó được dỡ bỏ”, Yentel, thuộc Liên minh nhà ở thu nhập thấp quốc gia cho biết.

Anli Llego ở Colorado nằm trong số những người rơi vào nợ nần. Nhà trị liệu y tế vẫn đang chờ gói kích cầu của cô ấy và vẫn chưa thể đăng ký bảo hiểm thất nghiệp. “Tôi chỉ có thể đối mặt với sự thất vọng đó”, cô ấy nói về nỗi sợ không đủ điều kiện và quy trình nộp đơn phức tạp.

Llego cho biết cô có thể tìm kiếm sự hỗ trợ tài chính từ gia đình nhưng coi đó là phương sách cuối cùng. Thay vào đó, cô ấy đang tính tiền thuê nhà, khoảng 1.000 đô la một tháng, dựa trên thẻ tín dụng. “Tôi biết tôi phải làm một cái gì đó bởi vì tôi không thể sống dựa vào thẻ tín dụng của mình mãi mãi”, Llego nói.