Thị trường địa ốc khó khăn: Doanh nghiệp tố… tại thủ tục

Doanh nghiệp: quy định bất hợp lý

Đại diện cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham dự Hội thảo “Những vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản” do Bộ Tư pháp tổ chức cuối tuần qua, ông Trần Quang Huy, Luật sư Công ty Luật Bross và Cộng sự cho rằng, còn nhiều bất hợp lý tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư 16/2010/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện Nghị định 71, khiến các chủ đầu tư gặp vô vàn khó khăn trong triển khai huy động vốn thực hiện các dự án.

Thứ nhất, Thông tư 16 quy định: “Hợp đồng ủy quyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng, chứng thực. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản này, khi nhà ở đã được xây dựng xong (áp dụng với nhà ở có sẵn)”. Trong khi đó, theo ông Huy, Bộ luật Dân sự cho phép bên ủy quyền giao cho bên được ủy quyền bất cứ công việc gì mà pháp luật không cấm.

Thứ hai, Thông tư 16 quy định, các chủ đầu tư khi huy động vốn trước (20% sản phẩm thương mại của dự án) phải gửi danh sách người mua lên Sở Xây dựng và coi đây là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà. Theo ông Huy, quy định như trên là không hợp lý và làm rườm rà thủ tục hành chính khi người dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, theo quy định của Nghị định 71, chủ đầu tư cấp I chỉ được ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng và khởi công công trình. Chủ đầu tư cấp II muốn huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được sự chấp thuận bằng văn bản của chủ đầu tư cấp I. Ông Huy cho rằng, quy định này quá ngặt nghèo đối với chủ đầu tư cấp II. Khi đã có hợp đồng chuyển nhượng đất, thì chủ đầu tư cấp II có thể huy động vốn mà không cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư cấp I.

“Giả sử khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất, họ (chủ đầu tư cấp I – PV) tiến hành ngay việc sang tên trước bạ và sau đó chủ đầu tư cấp II có ngay sổ đỏ mà chưa cần phải bàn giao mặt bằng, thì theo quy định của Luật đất đai, chủ đầu tư cấp II có toàn quyền sử dụng đất. Vậy tại sao họ phải xin phép chủ đầu tư cấp I khi huy động vốn?”, ông Huy đặt câu hỏi.

Bộ Xây dựng: quy định là cần thiết

Trả lời các câu hỏi của doanh nghiệp, ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, với trường hợp ủy quyền công chứng, Nghị định 71 quy định chỉ thực hiện đối với các ủy quyền bán, cho thuê và uỷ quyền cho (tặng). Trong trường hợp hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư, người dân chưa sở hữu căn nhà đó trên thực tế, thì tại thời điểm góp vốn, quyền sở hữu căn nhà vẫn thuộc về chủ đầu tư, người dân chưa có quyền định đoạt về tài sản đó, nên chưa thể thực hiện ủy quyền công chứng được.

“Đây là biện pháp để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, lướt sóng bất động sản, tránh rủi ro cho người dân khi tham gia thị trường”, ông Thiện nói.

Về bất cập mà doanh nghiệp nêu trong việc chủ đầu tư phải gửi danh sách khách hàng lên Sở Xây dựng khi huy động vốn (bán 20% sản phẩm bất động sản không qua sàn), ông Vũ Xuân Thiện cho rằng, quy định này là sự ưu ái cho chủ đầu tư, tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn từ đối tác chiến lược, nhân viên…

“Khi có phát sinh khiếu kiện, Sở Xây dựng căn cứ trên danh sách khách hàng mà chủ đầu tư gửi để đối chiếu, xử lý. Sau khi dự án hoàn thành, cơ quan chức năng sẽ đối chiếu danh sách này để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà. Vì vậy, không thể nói thủ tục này làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai của dự án”, ông Thiện phân tích.

Về điều kiện chuyển nhượng và huy động vốn giữa chủ đầu tư cấp I và chủ đầu tư cấp II, Nghị định 71 quy định rất rõ, trong trường hợp chủ đầu tư cấp II nhận chuyển nhượng đất từ chủ đầu tư cấp I, nhưng chưa chuyển quyền sử dụng đất, thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản, để tránh tình trạng dự án bị huy động vốn nhiều lần.

Khi chủ đầu tư cấp II có hợp đồng chuyển nhượng từ chủ đầu tư cấp I, nhưng chưa có biên bản bàn giao đất, thì cũng giống với hợp đồng góp vốn nhà ở, thực tế chủ đầu tư cấp II chưa có đất, nên không thể dùng để huy động vốn. Quy định này nhằm đề phòng xảy ra tranh chấp hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tư cấp I và chủ đầu tư cấp II.