Thị trường đất nền phía Nam: Người “cắt lỗ”, kẻ ngồi chờ

Gom hết tiền tiết kiệm, bán cổ phiếu và vay mượn thêm để buôn đất trong cơn sốt thị trường năm 2020, anh Nghĩa chới với khi thị trường diễn biến tụt dốc quá nhanh.

Nhớ lần chạm ngõ đầu tiên, chỉ một thời gian ngắn, anh Nghĩa đã sang tay được lô đất 180m2 tại Long An với giá tăng gấp rưỡi. Không những trả được nợ đang vay mua căn hộ 60m2, nhà đầu tư F0 này còn có thêm một ít vốn làm ăn. Số tiền lời từ việc đầu tư vào đất gấp rất nhiều lần so với tiền lương của một nhân viên văn phòng. Chính điều này đã thúc đẩy Nghĩa dấn thân vào việc săn lùng những lô đất có tiềm năng để đầu tư dù vốn không nhiều.

Khi thị trường sôi động, đất liên tục tăng giá, thanh khoản tốt nên việc mua đi bán lại khá dễ dàng. Nhưng gần hai năm qua, bất động sản từ chỗ khó bán ra rồi dần đến đóng băng, nhiều nhà đầu tư như anh gặp rất nhiều khó khăn.

“Vay tiền ngân hàng, gom góp hết vốn liếng để mua 5 miếng đất chung với bạn bè, hàng tháng gồng gánh gần trăm triệu tiền lãi nhưng bán không ai mua. Trước tình hình đó, mình đã phải chi tiêu dè sẻn hết mức để dồn tiền trả nợ vay mỗi tháng”, anh Nghĩa nói.

Thị trường đất nền TP.HCM và các tỉnh lân cận vẫn trầm lắng kéo dài

Không chỉ với các nhà đầu tư nhỏ như anh Nghĩa, trên thị trường sơ cấp diễn biến cũng khá ảm đạm. Báo cáo mới đây của DKRA Vietnam cho thấy, toàn thị trường TP.HCM và vùng phụ cận gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh chỉ ghi nhận 4 dự án đất nền mở bán trong tháng 4, tương ứng với 272 nền, giảm 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, chỉ có một dự án mới, còn lại là các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo.

Bình Dương là khu vực chiếm đa phần nguồn cung mới với 207 nền, chiếm tỷ lệ lên đến 76,1%. Xếp sau là Đồng Nai (14,3%), Tây Ninh (5,9%), TP.HCM (3,7%).

Sức cầu thị trường ở mức thấp chỉ bằng 18% so với cùng kỳ năm 2022, tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Tình cảnh ảm đạm của thị trường buộc nhiều chủ đầu tư phải mạnh tay tung ra các chính sách chiết khấu cao, lên đến 14-20% giá trị mảnh đất. Bên cạnh đó, những chương trình khác như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... cũng được nhiều doanh nghiệp áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Dù vậy, mặt bằng giá sơ cấp vẫn đi ngang so với lần mở bán trước đó. TP.HCM tiếp tục dẫn đầu về giá đất nền trong khu vực với mức giá dao động 42,1 - 74,7 triệu đồng/m2. Tiếp theo là Đồng Nai (15,5 - 22 triệu đồng/m2), Bình Dương (16,8 - 18,8 triệu đồng/m2) và Tây Ninh (5,7 - 8,8 triệu đồng/m2).

Thị trường thứ cấp cũng không có nhiều biến động về giá so với tháng trước, thanh khoản vẫn rất trầm lắng

DKRA đánh giá, tín hiệu tích cực từ việc ngân hàng có dấu hiệu giảm lãi suất, cùng những chủ trương, chính sách hỗ trợ cho thị trường trong những thánh đầu năm vẫn chưa thể tác động mạnh mẽ đến thanh khoản của thị trường thời gian qua, người mua vẫn trong tâm lý “chờ đáy” bất động sản.

Không chỉ đất nền ế ẩm, thị trường nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và vùng phụ cận tháng 4 cũng chỉ bán được 3 căn từ giỏ hàng sơ cấp. Đây là mức thanh khoản thấp nhất được thống kê theo tháng kể từ cuối năm 2022 đến nay.

Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chính sách chiết khấu lên đến 20% và cam kết thuê lại trong vòng 1 năm nhằm kích cầu thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp cũng ghi nhận đà giảm 8-10% so với lần mở bán cách đây 6 tháng.