Lần đầu tiên trong vòng 5 năm qua giá căn hộ sơ cấp TP.HCM mới giảm, đã đến lúc “bắt đáy” bất động sản?

Đắn đo mua hay chờ

Có trong tay 3 tỷ đồng tiền tiết kiệm để mua nhà nhưng vài tháng nay chị Nga vẫn đang gửi khoản tiền này trong tài khoản tiết kiệm kỳ hạn 3 tháng chứ chưa xuống tiền ngay.

“Tôi khảo sát thấy giá nhà có giảm nhưng tôi vẫn sợ giá còn cao, mua lúc này sẽ bị hớ nên vẫn nấn ná chờ thêm”, chị Nga nói.

Trong khi đó, một nhà đầu tư khác tại TP.HCM cho biết đã dồn hết số tiền mặt gần 3,5 tỷ đồng để mua một căn hộ tại quận 2 để cho thuê. Theo nhà đầu tư này, căn nhà có giá gốc 3,8 tỷ đồng nhưng chủ cũ kẹt vốn nên bán nhanh với giá tốt. Kỳ vọng thu về dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê nhà với giá 11 triệu đồng hàng tháng nên chị mạnh dạn mua ngay.

Dữ liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường mới đây cho thấy lượng tìm mua bất động sản trên cả nước trong nửa đầu năm đã giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm đến 44%.

Dù giá bất động sản đã giảm khá mạnh trên thị trường nhưng người mua vẫn có tâm lý chờ bắt đáy.

Còn theo ghi nhận của các công ty nghiên cứu thị trường, giá bình quân căn hộ trên thị trường sơ cấp đã điều chỉnh giảm cùng với nhiều ưu đãi từ các doanh nghiệp bất động sản nhằm kích cầu.

Báo cáo 6 tháng đầu năm của Colliers Việt Nam ghi nhận thị trường căn hộ TP.HCM vẫn khá trầm lắng. Bên cạnh đó, lượng giao dịch thấp do nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, với giá bán khá cao từ 7.000 – 18.000 USD/m2 và không phù hợp với nhu cầu thực cũng như khả năng chi trả của người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Ngoài ra, trên thị trường thứ cấp, nhiều dự án cũng xuất hiện các giao dịch cắt lỗ, giá chuyển nhượng thấp hơn giá sơ cấp từ chủ đầu tư.

Báo cáo thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam cũng cho thấy giá sơ cấp trung bình căn hộ trong quý 2 đạt mức dưới 60 triệu đồng một m2, giảm 4,8% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường sơ cấp ghi nhận mức giảm trong 5 năm trở lại đây, kể từ năm 2018.

Nhiều dự án đã mở rộng biên độ giá bán ứng với các điều kiện thanh toán khác nhau nhằm thu hút khách hàng. Đặc biệt với các căn hộ nằm trong phân khu đã được bàn giao.

Điển hình như một số dự án cao cấp ở khu Đông có giá bán giai đoạn trước từ 50-75 triệu đồng/m2 đã điều chỉnh khoảng giá xuống 35-65 triệu đồng/m2 ứng với các tiến độ thanh toán khác nhau. Vì vậy trung bình giá của dự án cũng giảm đáng kể so với giai đoạn trước.

Rất khó dò đáy

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam lý giải, việc nhiều dự án giảm giá chủ yếu là do tốc độ giảm giá của thị trường quá nhanh. Chủ đầu tư muốn kích cầu trở lại bắt buộc phải đưa ra chính sách giảm giá, chiết khấu hoặc hỗ trợ về mặt thanh toán. Tuy nhiên ông Kiệt nhấn mạnh việc giảm giá không diễn ra đại trà mà chỉ là biện pháp kích cầu của một số chủ đầu tư.

Theo ông Kiệt, xu hướng này sẽ chấm dứt và phục hồi trở lại khi nguồn cung phục hồi và nhịp độ thị trường quay trở lại.

“Hiện nay hầu như các dự án mới không triển khai được nên các chủ đầu tập trung giảm giá ở các dự án cũ, sản phẩm cũ. Cách làm này nhằm kích thích dòng tiền người mua và có thể có được dòng tiền để xử lý những khó khăn về vốn hiện tại. Khi đó làn sóng giảm giá bất động sản sẽ chậm lại và chấm dứt để tái khởi động một chu kỳ mới”, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam

Đối với thị trường thứ cấp, việc cắt lỗ diễn ra đối với một số nhà đầu tư theo xu hướng lướt sóng ngắn hạn hoặc các nhà đầu tư mua sỉ để bán lại nhưng bán không kịp nên chấp nhận bán giá thấp để giảm áp lực dòng tiền.

Về đáy bất động sản, ông Kiệt cho rằng đáy của tất cả thị trường như bất động sản, chứng khoán, tiền số thì đáy chỉ xuất hiện khi giá bắt đầu đi lên. Khi đó, thị trường bắt đầu phục hồi. Nhà đầu tư có tâm lý bắt đáy thường sẽ bắt chậm, vì khi thị trường đi lên rồi mới khởi động huy động vốn để mua vào thì giá lúc đó không còn là giá đáy nữa.

Theo ông Kiệt, những nhà đầu tư lâu năm khi đầu tư sẽ luôn hiểu rằng mỗi khu vực, mỗi phân khúc, mỗi sản phẩm có đáy riêng, rất khó để xác định. Chẳng hạn một sản phẩm ở Thảo Điền, quận 2 có mặt bằng giá khác khu An Phú - An Khánh, "đáy" sẽ khác, thậm chí không có "đáy" vì giá vẫn tăng. Hay như khu vực Thủ Thiêm, nhà đầu tư có muốn bắt đáy cũng không bắt nổi.

Do đó, chuyên gia của CBRE khuyên nhà đầu tư muốn bắt đáy thì phải hiểu bản chất đáy là gì. Nếu nhà đầu tư quan tâm sản phẩm ở khu vực nào, dự án nào thì có thể xem xét mức giá đã giảm đến ngưỡng phù hợp với khả năng của mình thì nên quyết định sớm.

“Một khi thị trường đi lên chỉ có đi lên thôi. Những người đi dò đáy là đi sau thị trường”, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam nói thêm.