Thị trường cuối năm sẽ xấu hơn, doanh nghiệp bất động sản trước nguy cơ đổ vỡ

Ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land.

Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land, trong cuộc trò chuyện với chúng tôi về những diễn biến của thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm và dự báo thị trường thời gian tới.

Thanh khoản bất động sản ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt từ quý 2.2022. Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?

Ông Lê Đình Chung: Tình trạng này là hệ quả của nhiều yếu tố. Trong đó, thị trường bị ảnh hưởng bởi động thái thắt chặt tín dụng, cùng với đó là lạm phát và những bất ổn chính trị quốc tế.

Quá trình thanh, kiểm tra, rà soát hàng loạt dự án của Chính phủ cũng như siết chặt việc phê duyệt dự án đã khiến thị trường suy giảm nguồn cung trầm trọng, dẫn đến giá bất động sản tăng cao trong 2 năm qua.

Đây có thể coi là đỉnh, giống như đồ thị hình sin, sau quá trình tăng cao giá sẽ xuống trong ngắn hạn.

Trước những biến động của thị trường, đa số các nhà đầu tư có tâm lý e dè, chờ đợi những thông tin tích cực về chính trị, về ngân hàng, và chờ đợi để “bắt đáy” bất động sản.

Bên cạnh đó, thời gian vừa qua thị trường liên tục xảy ra những vụ bắt bớ đối với lãnh đạo các tập đoàn bất động sản lớn. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin của nhà đầu tư, khiến họ lo lắng, băn khoăn không biết sản phẩm mình mua sẽ như thế nào nếu chủ đầu tư vi phạm.

Tất cả những yếu tố trên đã khiến thanh khoản thị trường bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Vậy theo ông nên giải quyết tình trạng mất thanh khoản này như thế nào?

Tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần mở thêm room tín dụng, trong đó ưu tiên các sản phẩm nhà ở và nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, tháo gỡ pháp lý liên quan tới việc cấp phép dự án để tăng thêm nguồn cùng cho thị trường.

Đồng thời, kiểm soát các thông tin sai lệch gây bất lợi cho thị trường, qua đó ổn định tâm lý nhà đầu tư.

Phân khúc nào đang sụt thanh khoản mạnh nhất, và theo ông đây có phải là phân khúc dễ phục hồi khi thị trường khởi sắc lại?

Phân khúc đang sụt giảm mạnh nhất là đất nền. Trong 2 năm dịch bệnh, đây là phân khúc nóng nhất thị trường, sau đó đến sản phẩm nghỉ dưỡng.

Theo tôi, sau khi thị trường phục hồi, phân khúc nghỉ dưỡng sẽ phục hồi nhanh nhất do phù hợp với định hướng phát triển du lịch của Chính phủ, cũng là một sản phẩm tạo ra được giá trị thặng dư thông qua vận hành.

Nếu đầu tư bất động sản vào thời điểm hiện nay, nên đầu tư vào phân khúc nào, thưa ông?

Thời điểm này, để đầu tư an toàn, nên lựa chọn phân khúc nhà ở nhưng ở góc độ đầu tư để có mức lợi nhuận đột biến và ổn định. Tôi cho rằng nên đầu tư vào sản phẩm nghỉ dưỡng, nhưng phải chú ý đến nhiều yếu tố.

Trước hết, nên tìm kiếm những thị trường nghỉ dưỡng mới phát triển và có nền giá thấp (thị trường mới được khai phá như Ninh Thuận, Phú Yên...).

Tiếp đó là các sản phẩm có tính năng đa tích hợp: đô thị, nghỉ dưỡng, mua sắm, vị trí mặt biển được ưu tiên.

Nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án có tính chất pháp lý rõ ràng, sổ đỏ lâu dài, năng lực chủ đầu tư triển khai thi công tốt, đảm bảo tiến độ và dự án đủ điện kiện bán hàng theo quy định pháp luật. Đây sẽ là những sản phẩm đảm bảo biên độ tăng giá lâu dài trong tương lai.

Theo ông, các doanh nghiệp bất động sản đã, đang và sẽ gặp phải những khó khăn gì sắp tới?

Trải qua một thời gian “gồng gánh” trước những biến động thị trường, doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào cảnh thiếu vốn triển khai dự án cũng như vận hành doanh nghiệp.

Sản phẩm không thanh khoản được do bị thắt chặt tín dụng và tâm lý chờ đợi của người tiêu dngfcũng là yếu tố gây bất lợi cho doanh nghiệp. Chưa kể, áp lực trả trái phiếu và nợ ngân hàng.

Thực tế, nhiều dự án đã triển khai thi công nhưng chưa được bán do vướng pháp lý hoặc quá trình xin thủ tục cấp phép gặp nhiều khó khăn, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp không có dòng tiền để vận hành công ty. Do đó, trong thời gian tới, doanh nghiệp bất động sản khả năng đối mặt với nguy cơ đổ vỡ rất cao.

Ông cho rằng, họ nên làm gì để tìm lối ra trong bối cảnh này?

Theo tôi, các doanh nghiệp hiện nay cần tập trung nguồn lực (tài chính và con người), không phân bổ dàn trải; tái cấu trúc bộ máy tinh gọn nhất có thể để nâng cao hiệu quả; xem xét vấn đề giảm lương trong ngắn hạn để đảm bảo chi phí vận hành phù hợp. Ngoài ra, cần có chiến lược rõ ràng, cụ thể và tập trung vào những phân khúc chính, phù hợp với tâm lý thị trường ở thời điểm hiện tại.

Ông dự báo như thế nào về kịch bản của thị trường cuối năm và năm sau?

Căn cứ vào những diễn biến kinh tế, chính trị và việc thắt chặt tín dụng hiện tại thì tình hình cuối năm nay sẽ xấu hơn so với hiện tại.

Khả năng thanh khoản thấp, không có dòng vốn, dẫn đến tình trạng đổ vỡ một loạt các doanh nghiệp và hiện tượng cắt lỗ sẽ nhiều hơn, ở diện rộng hơn.

Thông thường, đầu năm room tín dụng sẽ được mở nên tôi đánh giá giai đoạn đầu năm sẽ có những khởi sắc nhất định, tập trung ở các sản phẩm nhà ở và nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, nhận định chung cả năm 2023 vẫn là một giai đoạn khó khăn đối với các doanh nghiệp và cá nhân trong lĩnh vực bất động sản.

Xin cảm ơn ông!