Thị trường BĐS Hà Nội: Tăng giá nóng suốt năm 2010

Những yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Năm 2010 ghi nhận những kết quả tăng trưởng ấn tượng của kinh tế VN. Tổng sản phẩm quóc nội GDP thực lần đầu tiên vượt mức 100 tỷ USD; tốc độ tăng GDP năm 2010 đạt 6,78% vượt chỉ tiêu đề ra của Chính phủ là 6,5%. GDP tính trên đầu người tăng 10%, từ mức 1.052 USD của năm 2009 lên 1.160 trong năm 2010, đưa VN từ quốc gia có thu nhập thấp trở thành một quốc gia có thu nhập trung bình.

Với Hà Nội, GDP tăng 11% trong năm 2010, vượt xa mức trung bình 6,78% của cả nước. Năm 2010, Hà Nội thu hút 225 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài mới với tổng vốn đăng ký đạt 180,2 triệu USD. Du lịch Hà Nội đặc biệt tăng trưởng ấn tượng, thu hút 1,23 triệu lượt khách quốc tế đến với Thủ đô, tăng 20% so với năm 2009. Chỉ tính riêng trong quý 4, tổng doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 31,2%.

Tuy đạt được những kết quả trên, nền kinh tế Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn chứa đựng một số thách thức, đó là lạm phát cao, đồng Việt Nam giảm giá so với đồng USD và lãi suất tăng cao. Trong năm nay giá vàng tăng gần 35% trong khi đồng USD tăng gần 10% so với đồng Việt Nam. Những vấn đề này đặt ra nhiệm vụ ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát trong khi vẫn đạt được các mục tiêu tăng trưởng, tuy nhiên, triển vọng phát triển của nền kinh tế xét một cách toàn diện vẫn được đánh giá rất khả quan.

Mặt khác, trong năm qua, hệ thống cơ sở hạ tầng của Hà Nội có nhiều bước phát triển, kéo theo sự tăng trưởng của thị trường BĐS. Đó là, tiếp theo sự hoàn thành của Đại lộ Thăng Long, cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình đã được các cơ quan chức năng chấp thuận đầu tư, giảm tải cho Quốc lộ 6. Quốc lộ 6 (đoạn Hà Đông – Xuân Mai) cũng đang chuẩn bị triển khai cải tạo và mở rộng. Dự án Quốc lộ 5 kéo dài hiện có tiến độ GPMB và thi công khá tốt.

Đại lộ Thăng Long.

Bên cạnh đó, tuyến đường Vành đai 1, Ô Đông Mác – Nguyễn Khoái đang được thành phố ưu tiên triển khai GPMB trong năm 2011, dự kiến hoàn thành trong năm 2012. Ở Vành đai 2, Công ty Vincom đang đề xuất thành phố cho phép xây dựng đường cao tốc trên cao, đoạn Vĩnh Tuy – Ngã Tư Sở. Tại Vành đai 3, tuyến đường Phạm Hùng sẽ được mở rộng (lấy vào dải cách và thảm cỏ đang rất rộng ở giữa). Kế tiếp đó, cao tốc trên cao đang được triển khai ở đoạn Khuất Duy Tiến – Linh Đàm. Vành đai 4 với các quy hoạch chi tiết đang được các cơ quan chức năng đề xuất.

Ngoài ra, dự án đường sắt Cát Linh – Hà Đông đang được triển khai tốt, dự kiến hoàn thành trong năm 2015. Đường Long Biên – Bát Tràng đã được hoàn thành, tăng cường giao thông cho Hà Nội và Hưng Yên.

Thị trường chung cư sôi động dịp cuối năm

Quý 4/2010 là quý sôi động nhất của thị trường căn hộ chung cư trong năm 2010. Nguồn cung mới, tốc độ bán hàng của nhiều dự án và giá cả trên thị trường thứ cấp đều tăng tốt trong quý này. Quý 4 chào đón nguồn cung mới với 2.850 căn, tăng gần 50% so với quý 3. Trong đó, khoảng một nửa số dự án chào bán công khai qua hình thức hợp đồng góp vốn, cho thấy các chủ đầu tư đã hiểu rõ hơn Nghị định 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, và Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71.

Theo nghiên cứu của CBRE, nhu cầu của khách hàng đối với các dự án trung cấp và bình dân vẫn tiếp tục ở mức cao. Lợi thế của các dự án này không chỉ ở mức giá theo m2 phải chăng, mà cả ở diện tích căn hộ nhỏ dẫn tới giá thành một căn không cao, chỉ trên dưới 1,5 tỷ đồng. Ví như, khu chung cư Lê Văn Lương Residentials có 836 căn hộ đã bán hết sau 1 – 2 ngày chào bán, chủ yếu với các căn hộ rộng 50 – 60m.

Nhiều người đổ xô đi mua căn hộ chung cư Lê Văn Lương Residentials .

Trong khi đó, các dự án hạng sang và cao cấp vẫn gặp khó. Các dự án cao cấp đã chào bán phải tung thêm các chiêu khuyến mãi và mở rộng kênh phân phối để hút khách. Duy chỉ có hai dự án cao cấp Royal City và Ciputra Link Premium có tốc độ bán hàng tốt; góp phần vào thành công này là mô hình tổ hợp với nhiều tiện ích đi kèm. Ngoài ra, chủ đầu tư của cả hai dự án đều có danh tiếng tốt với những thành công trước đó trên thị trường BĐS Hà Nội nên đã tạo được sự tin tưởng của người mua vào hai dự án nói trên.

Mặt khác, trái với xu hướng bình ổn trong 3 quý đầu năm, trong quý 4, giá chào bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tăng. Mức tăng theo quý cao nhất đạt được hạng bình dân là 11%, và trung cấp là 9%. Hạng cao cấp và hạng sang tăng nhẹ, khoảng 4,5% so với quý 3, chủ yếu từ những dự án đang hoạt động hoặc mới bàn giao. Nhiều dự án bàn giao trong quý 4; nhu cầu mua nhà ở trước năm mới và thị trường cũng như ngoại tệ đầy biến động là nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng giá này.

Ông Richard Leech dự báo, tốc độ bán hàng tốt của một số dự án cao cấp cho thấy thị trường vẫn có chỗ cho phân khúc cao cấp trong tương lai khi thu nhập của người dân và chất lượng cuộc sống ngày càng được cải thiện. Tuy nhiên chủ đầu tư các dự án cao cấp cần nghiên cứu thị trường và thị hiếu người mua hơn nữa để có thể đưa ra sản phẩm chất lượng, mức giá tốt.

Thị trường nhà đất luôn giữ đà tăng giá

Năm 2010 đã chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ của phân khúc nhà liền kề/biệt thự thuộc các dự án đô thị mới ở tất cả các quận huyện trên địa bàn. Chỉ tính riêng trong quý 4/2010, giá nhà đất Hà Nội đã tăng trung bình 12- 15% tại các dự án ở tất cả các quận, huyện trên địa bàn.

Tốc độ tăng mạnh nhất phải kể đến các dự án nằm ở phía Tây thành phố. Với nguồn cung lớn nhất về nhà liền kề/biệt thự trong các dự án đô thị mới, khu vực quận Hà Đông đã chứng kiến mức tăng giá trung bình 18% so với quý trước. Điều này cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ đối với đất dự án tại khu vực dân cư đang phát triển nhanh chóng này. Một điểm đáng lưu ý nữa là khu vực quận Long Biên – Gia Lâm, mặc dù chỉ đóng góp lượng nhỏ các dự án đô thị mới nhưng đã chứng kiến sự tăng giá đáng kể, trung bình ở mức 25% so với quý trước.

Phối cảnh một góc dự án Văn Phú, Hà Đông.

Theo đánh giá của các chuyên gia, nguyên nhân của sự tăng giá mạnh mẽ của thị trường nhà liền kề/biệt thự trong năm 2010 có thể kể đến việc người dân đặc biệt ưa chuộng BĐS nhà đất (so với căn hộ) cũng như nhu cầu về nhà ở trong dân hiện còn rất lớn. Bên cạnh đó, việc bản dự thảo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 được công bố rộng rãi trong năm 2010 khiến BĐS khu vực phía Tây trở nên hấp dẫn hơn.