Thị trường BĐS càng điều tiết càng nhốn nháo!

Hiệp hội BĐS thành phố đã có hàng chục hội thảo, hội nghị, tọa đàm để bàn về các chính sách này. Đáng tiếc, những góp ý đã không được tiếp thu đưa vào các văn bản pháp quy.

Rối vì chính sách

Liên tiếp trong 3 năm qua, đã có những chính sách lớn có những tác động mạnh mẽ lên thị trường BĐS. Năm 2009, toàn bộ thị trường BĐS phía nam bị rúng động bởi thông tin đánh thuế thu nhập cá nhân (với thuế suất 25% trên lợi nhuận hoặc 2% trên tổng giá trị giao dịch) từ hoạt động chuyển nhượng phần vốn góp trong các giao dịch mua bán BĐS...

Năm 2010, chính sách đáng chú ý nhất đó là việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69. Theo đó, tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng cho ngân sách sẽ được xác định trên cơ sở giá đất được định theo giá đất thị trường. Theo tính toán sơ bộ, số tiền sử dụng đất tăng từ 2-3 lần so với trước đây. Nếu thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69, thực chất là doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến 2 lần, một lần nhận chuyển nhượng của dân và một lần nộp cho ngân sách.

Không chỉ tiền sử dụng đất quá cao, cơ chế xác định giá đất theo thị trường cũng phức tạp và mất thời gian. Doanh nghiệp muốn nộp tiền sử dụng đất phải thuê tư vấn xác định giá, sau đó trình cho Sở Tài chính, rồi sở trình cho thành phố. Chỉ đến khi thành phố quyết thì doanh nghiệp mới được nộp. Chính vì quy trình thu tiền sử dụng đất quá phức tạp, nên từ tháng 9.2009 đến tháng 8.2010 việc thu tiền sử dụng đất từ các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố bị đóng băng... Cũng trong năm 2010, liên tiếp 2 dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71 cũng gây ra nhiều tác động đến thị trường BĐS.

Trong đó, chỉ riêng hướng dẫn việc góp vốn và chuyển nhượng phần vốn góp cũng khá rắc rối. Theo đó, cho phép doanh nghiệp bán 20% quỹ nhà dưới hình thức huy động vốn của khách hàng mà không phải qua sàn giao dịch BĐS. Đối với những người góp vốn, khi muốn bán lại sản phẩm không được đứng bán mà phải thông qua chủ đầu tư khi họ đã làm xong móng của toàn bộ công trình... Tất cả những bất hợp lý trong các chính sách trên đã được Hiệp hội BĐS TPHCM tổ chức góp ý nhiều lần, nhưng hầu như tất cả các các ý kiến đóng góp đã không được lắng nghe, sửa đổi.

Giải quyết bằng cách nào?

Trong khuôn khổ hội thảo chính sách đất đai với thị trường BĐS được Cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên-Môi trường tổ chức tại TPHCM ngày 25.9 là dịp để các chuyên gia tổng kết về những tác động của các chính sách lên thị trường BĐS trong thời gian vừa qua. Càng ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo điều tiết của Nhà nước thì chính thị trường BĐS lại phản ứng theo một chiều hướng khác, không như mong muốn.

Trong tham luận của mình, ông Đào Anh Kiệt - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM-cho rằng: “Kênh bất động sản hiện phát triển không ổn định là do chính sách và các quy định pháp luật về đất đai thay đổi liên tục. Một loạt chính sách tác động như việc bồi thường giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn trong xác định giá thị trường (Nghị định 69 PV), thủ tục giao đất để thực hiện dự án hiện còn qua nhiều cửa, hay chưa có chính sách đối với người có đất nằm trong quy hoạch... Chính vì thế trong gần 20 năm qua, kênh bất động sản đã trải qua ba cơn sốt về giá nhà đất năm 1991-1992, năm 2001-2002 và nửa cuối năm 2007 đầu năm 2008. Sau mỗi cơn sốt như trên, thị trường bất động sản lại tái lập một mặt bằng giá mới tạo nhiều tác động tiêu cực”.

Ở một góc độ khác, tiến sĩ Trần Kim Chung - Trưởng ban Chính sách đầu tư, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư-cho rằng, thị trường BĐS trong thời gian qua có giai đoạn phát triển quá nóng dẫn đến đóng băng. Mỗi lần như vây phải mất vài năm thị trường mới dần hồi phục. Cũng theo ông Chung, những biểu hiện nóng lạnh của thị trường BĐS phần nhiều là do tác động chủ yếu từ các chính sách pháp luật của Nhà nước. Ông Đào Anh Kiệt đề xuất: “Những bất cập ở kênh bất động sản hiện còn khá nhiều, giải pháp để giải quyết tất cả các vấn đề này phải theo hướng thay dần biện pháp hành chính trong quản lý, không sử dụng hành chính để giải quyết những giao dịch dân sự. Cụ thể, sử dụng chính sách thuế, phí... làm công cụ điều tiết cung cầu của thị trường cũng như chống nạn đầu cơ”.