Thị trường bất động sản: Trước sự can thiệp của chính sách

Sự can thiệp của các chính sách nhằm kiềm chế sự phát triển quá "nóng" của thị trường bất động sản. Ảnh: Minh Nguyệt

Vào những năm 1992, thị trường bất động sản xảy ra các hoạt động giao dịch và chuyển nhượng “ngầm”, giá nhà đất gia tăng đột biến, có nơi tăng gấp 7 – 10 lần so với những năm trước đó. Vì thế, Nhà nước buộc phải vào cuộc, bắt đầu hợp thức hóa các giao dịch đất đai bằng cách cho ra đời Luật đất đai 1993.

Xoay quanh đó, nhiều ý kiến cho rằng, chính sự ra đời của Luật đất đai nói trên tạo ra “cơn sốt” đất đầu tiên 1993-1994. Tuy nhiên, luồng ý kiến khác lý giải sự “hợp thức hóa” việc giao dịch và chuyển nhượng đất và quyền sử dụng đất bằng luật đất đai không hẳn là tác nhân gây ra cơn sốt mà chỉ là việc làm tất yếu để thích ứng với nhu cầu của thị trường. Một khi nhu cầu chuyển nhượng đang có và không nhỏ lại kết hợp với sự hợp pháp hóa bằng chính sách thì sự “bùng lên” của hoạt động giao dịch là điều dễ hiểu. Luật đất đai 1993 ra đời giai đoạn này được ví như mở ra cánh cửa mới, khai thông dòng nước vào một con kênh đã có sẵn nhưng chưa được phép sử dụng.

Đến năm 2003, khi Luật Đất đai (2003) chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ. Trong đó, sự tác động mạnh nhất của Nghị định 181 là việc quy định cấm phân lô bán nền dự án. Với quy định này, thị trường bất động sản đang bùng phát ví như một con ngựa bất kham đã bị chặn đứng lại một cách đột ngột.

Những năm tiếp theo, thị trường bất động sản tiếp tục chu kỳ cơn sóng mới. Dòng vốn FDI (vốn trực tiếp), FII (vốn gián tiếp) bắt đầu đổ dồn vào khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức WTO. Nền kinh tế phát triển nhanh chóng, mặt bằng thu nhập bình quân tăng cao, đặc biệt là một thiểu số có cơ hội làm giàu rất nhanh. Thành phần thiểu số giàu có này đòi hỏi và có khả năng chi trả cho các sản phẩm bất động sản cao cấp. Từ nhu cầu này tạo nên một cơn sốt bất động sản chưa từng có. Trên thị trường bắt đầu xuất hiện một nguồn lực lớn, không cân đối, được tập trung để cung cho một mức cầu (ảo) trong phân khúc thị trường cấp cao. Tuy nhiên, nguồn cung trong thời điểm thực tại vẫn chưa kịp bắt nhịp với cầu, cơ hội đầu cơ từ đó phát sinh, giá cả bị đẩy lên cao “chót vót”.

Vào khoảng quý II/2008 đến năm 2010, sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính để chống lạm phát, chống tạo ra bong bóng chứng khoán và bất động sản, thị trường nhà đất miền Nam nhanh chóng chuyển sang suy trầm cả về giao dịch và giá cả. Nhiều doanh nghiệp bất động sản miền Nam điêu đứng do chủ yếu dựa vào dòng tiền vay ngân hàng để kinh doanh. Nay “dòng máu” bị chặn lại, thị trường lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh khỏi.

Khác hẳn thị trường miền Nam, ở miền Bắc có lượng tài chính dư dả đủ để thị trường bất động sản chỉ bị ảnh hưởng tức thời, giá cả có sụt giảm khoảng 10% vào năm 2008 và giao dịch cũng sụt giảm theo. Tuy nhiên năm 2009, thị trường bất động sản miền Bắc đã phát triển trở lại với những sôi động vào quý IV và sang 2010 giao dịch cũng như giá cả lại tiếp tục tăng. Tuy nhiên, khi Nghị định 71/2010 của Chính phủ và Thông tư 16 của Bộ xây dựng ra đời, khiến các giao dịch dự án buộc phải chững lại theo quy định của pháp luật.

Từ đầu năm 2011 đến nay, hàng loạt biến động diễn ra tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản. Lạm phát tăng cao, ngân hàng thắt chặt hầu bao đối với khu vực phi sản xuất khiến các doanh nghiệp lao đao, đặc biệt là các chủ đầu tư bất động sản. Vấn đề vốn vẫn là yếu tố rất quan trọng đối với lĩnh vực phát triển nhà ở vì hoạt động đầu tư trong lĩnh vực này luôn đòi hỏi phải có một lượng vốn rất lớn. Bên cạnh đó, một loạt đề xuất của Bộ Xây dựng như: Xoá bỏ chia lô, bán nền trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị, sở hữu nhà ở có thời hạn đặc biệt nhà ở là chung cư, đề xuất bỏ công chứng hợp đồng nhà đất, chung cư lại được phép làm văn phòng giao dịch,… đã gây tranh cãi trên thị trường.

Không thể phủ nhận những đề xuất này phần lớn là giúp cho bộ mặt đô thị thành phố ngày càng đẹp hơn, thị trường bất động sản hoạt động quy củ hơn, hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn, song liệu đề xuất này có khả thi và phù hợp trong thời điểm nhạy cảm như hiện nay hay không?!

Khó khăn chồng chất khó khăn, các doanh nghiệp lớn sẽ trở nên chuyên nghiệp hơn, mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng khốc liệt hơn. Việc sáp nhập, thôn tính lẫn nhau sẽ là xu hướng chủ đạo trong năm 2011. Trong khi đó, để tháo gỡ khó khăn trước mắt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chấp nhận giảm giá 15 - 25%, thậm chí bán lỗ để tháo vốn trả nợ cho ngân hàng.

Giới trong ngành nhận định, thị trường bất động sản vẫn sẽ giảm giá trong thời gian tới, doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn do Chính phủ ưu tiên kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội. Theo đó, đây là lúc các doanh nghiệp yếu kém, thiếu chuyên nghiệp buộc phải rời bỏ “cuộc chơi”, thị trường được thanh lọc, phát triển bền vũng hơn.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều tiềm năng. Đây cũng được xem là kênh đầu tư an toàn trong giai đoạn các chỉ số giá vàng, chứng khoán và ngoại tệ vẫn chưa có tín hiệu ổn định, lạm phát tăng cao, nền kinh tế vĩ mô tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tuy nhiên lựa chọn sản phẩm nào, dự án nào để trao vốn, đảm bảo tính khả thi khi tung ra thị trường là bài toán mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.