Thị trường bất động sản sắp đảo chiều?

Theo dự báo, điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể không còn xa.

Công ty Chứng khoán VPBankS vừa công bố Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản 8 tháng năm 2023 với chủ đề “Mùa đông sẽ qua”.

Diễn biến trái chiều Nam – Bắc

Ghi nhận về tình hình thị trường bất động sản thời gian qua, VPBanks cho biết, tại thị trường căn hộ TP. HCM, số lượng sản phẩm mở bán trong quý 2.2023 vừa qua thấp nhất lịch sử từ năm 2019 tới nay với khoảng 970 căn, giảm 41% so với quý trước và giảm 90% so với cùng kỳ.

Tổng nguồn cung mới ra thị trường 6 tháng đầu năm 2023 chỉ đạt 2.616 căn, giảm 78% so với cùng kỳ. Theo VPBanks, nguồn cung khan hiếm do các công ty bất động sản trì trệ trong việc hoàn thành pháp lý dự án. Hầu hết các dự án mở bán mới thuộc phân khúc trung cấp ở khu vực xa trung tâm.

Số lượng căn bán được trong nửa đầu năm 2023 đạt 1.170 căn, giảm 90% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm 17% và giá bán trung bình trong khu vực có dấu hiệu giảm 10% so với cuối năm 2022, xuống còn 3.250 USD/m2.

Dự kiến, nửa cuối năm 2023, TP. HCM sẽ có khoảng 8.450 căn được mở bán; trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 54%, bình dân chiếm 39% và cao cấp trở lên chiếm 7%.

Tương tự, nguồn cung mới tại Hà Nội cũng giảm 50% so với cùng kỳ năm trước đối với căn hộ còn 3,596 căn hộ và giảm 70% đối với nhà đất còn 361 căn.

Tuy nhiên, trái ngược với TP.HCM, số căn hộ bán ra tại Hà Nội lại ghi nhận tín hiệu tích cực khi đạt 2.500 căn trong 6 tháng đầu năm, tăng 60% so với cùng kỳ. Các dự án được ghi nhận lượng tiêu thụ tốt nằm ở vùng ngoại ô thành phố.

Về giá bán trung bình của căn hộ tăng lên 2.026 USD/m2, tăng 6% so với quý trước đó và tăng 17% so với cùng kỳ.

Dự kiến, trong nửa cuối năm nguồn cung mới tại Hà Nội là 7.000 căn hộ và 695 căn nhà đất nền, phần lớn thuộc phân khúc trung cấp.

Bất động sản sẽ phục hồi từ quý 2 năm sau

Đề cập đến triển vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới, các chuyên gia VPBankS Research cho rằng, thời gian qua, áp lực thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã dịu bớt khi các doanh nghiệp gia hạn nợ trái phiếu theo Nghị định 08 và tinh thần Nghị quyết 33 của Chính phủ. Tuy nhiên rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn từ các công ty bất động sản, khoảng 65.906 tỷ đồng trong 2 quý đầu năm và 124.200 tỷ đồng trong năm 2024.

Trong 18 tháng tới, áp lực trả nợ vẫn rất lớn, đặc biệt trong quý 3.2023 (32.655 tỷ đồng) và quý 3.2024 (34.632 tỷ đồng).

Ngoài ra, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã cắt giảm lãi suất điều hành 4 lần trong 3 tháng nhưng lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vẫn còn cao, ở mức 13 - 14%/năm. Do đó, chuyên gia của VPBanks cho rằng. thị trường bất động sản sẽ chỉ có thể dần tăng băng khi lãi suất cho vay thế chấp giảm dần về mức 10 - 11%.

“Dự kiến quý 1.2023 là đáy của thị trường. Những khó khăn của lĩnh vực bất động sản nhà ở sẽ dịu đi trong nửa cuối năm 2023, trong môi trường lãi suất cho vay dù còn cao nhưng đang có xu hướng giảm dần, áp lực từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã giảm bớt và tín dụng ngân hàng dần bớt hạn chế.

Bên cạnh đó, những động thái về chính sách của Chính phủ cho thấy sự chủ động và theo đó có thể kỳ vọng phục hồi nhanh hơn so với chu kỳ trước. Điểm đảo chiều có thể không còn quá xa. Dự kiến, thị trường bất động sản sẽ hồi phục từ quý 2.2024”, báo cáo của VPBankS nhận định.

Doanh nghiệp bất động sản phải tìm nguồn vốn khác

Cũng theo báo cáo trên, VPBanks nhận định, sự ảm đạm của thị trường bất động sản đã thúc đẩy các doanh nghiệp phải thực hiện chiến lược phòng thủ bằng cách bằng cách hạ đòn bẩy tài chính về mức an toàn, tiết giảm chi phí lãi vay khi hoạt động bán hàng chậm đáng kể. Tính đến cuối quý 2.2023, tỷ lệ tổng nợ vay phải trả lãi của toàn ngành đạt 0,47 lần. Tổng chi phí lãi vay trong kỳ đạt 2.158 tỷ đồng, tăng nhẹ so với thời điểm quý 1, phản ánh bằng mặt bằng lãi suất cho vay vẫn đang khá cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Năm 2022, kênh huy động thông qua thị trường TPDN bị tắc nghẽn khiến cho các doanh nghiệp bất động sản phải dịch chuyển sang vay nợ ngắn hạn nhằm duy trì dòng tiền hoạt động và tiếp tục triển khai dự án. Đến quý 2.2023, các công ty bất động sản đã có sự dịch chuyển từ vay nợ ngắn hạn sang kênh vay dài hạn nhằm giữ mức lãi suất đi vay ổn định. Tổng nợ vay ngân hàng dài hạn chiếm 45% tổng vay và nợ thuê tài chính dài hạn.

Bên cạnh đó, theo VPBanks, dù doanh nghiệp bất động sản đã tích cực giảm các nợ vay dài hạn khác nhưng nợ vay trái phiếu vẫn chiếm tỷ trọng lớn đến 44% trong cơ cấu nợ dài hạn. Tuy nhiên, theo đơn vị này quan sát, vấn đề đáo hạn TPDN còn tiềm ẩn rủi ro, mặc dù phần nào đó được giải toả áp lực sau các động thái tích cực của Chính phủ nhưng diễn biến phát hành TPDN thực tế trong quý 2.2023 vẫn còn khá ảm đạm.

VPBanks dự báo, tình trạng này vẫn kéo dài trong 2 quý cuối năm 2023. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản chưa thể kỳ vọng tiếp cận vốn từ thị trường trái phiếu mà một số doanh nghiệp đang có kế hoạch triển khai phát hành thêm cho cổ đông và phát hành cho cổ đông chiến lược.

“Chúng tôi đánh giá đây có thể là bước đi hợp lý trong điều kiện hiện tại, nếu thành công việc này sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản vượt qua được giai đoạn khó khăn trước mắt đồng thời sẽ giúp gia tăng nguồn lực phát triển thêm các dự án trọng điểm trong tương lai”, VPBanks nhận định.