Thị trường bất động sản “nén lực”, chuẩn bị cho giai đoạn bùng nổ 5 năm tới?

Theo các chuyên gia, chỉ đến năm 2026, thị trường mới có cơ hội thiết lập mặt bằng giá hợp lý hơn.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, thành phố đã có thêm gần 22.000 căn hộ từ 21 dự án đủ điều kiện mở bán. Trong đó, chung cư chiếm hơn 70% tổng nguồn cung. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng về việc giá nhà sẽ hạ nhiệt nhờ nguồn cung dồi dào, thị trường lại ghi nhận xu hướng giá leo thang.

Mặt bằng giá liên tục lập đỉnh

Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam và One Mount Group, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong quý 2/2025 đã tăng lên mức trung bình 80 triệu đồng/m2, cao hơn gần 24% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, một số dự án tại khu trung tâm như Sun Feliza Suites (Cầu Giấy), The Matrix One (Nam Từ Liêm) hay Celestine (Tây Hồ Tây) giá bán chạm ngưỡng 160–170 triệu đồng/m2.

Còn theo báo cáo của Savills Việt Nam, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường Hà Nội hiện đã đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng đến 40% so với quý 2/2024, đánh dấu mức đỉnh mới bất chấp nguồn cung không hề nhỏ.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội chỉ ra rằng một trong những nguyên nhân cốt lõi là việc điều chỉnh bảng giá đất tại nhiều địa phương hiện nay đang tiệm cận giá thị trường, khiến chi phí sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính tăng mạnh. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến các dự án ở nội đô và các vị trí đắc địa – nơi mức chênh lệch với bảng giá cũ là rất lớn.

Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mở bán trong nửa đầu năm nay thuộc phân khúc trung – cận cao cấp, trong khi thị trường lại thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm phục vụ cho nhóm người có thu nhập trung bình – thấp. Đây là “khoảng trống” khiến giá nhà chưa thể điều chỉnh trong ngắn hạn.

Cơ hội điều chỉnh mặt bằng giá sẽ rõ hơn từ năm 2026

Theo đánh giá của các chuyên gia, giá nhà Hà Nội khó có khả năng “giảm nhiệt” trong phần còn lại của năm 2025. Các dự án mở bán hiện nay đều định vị ở phân khúc cao cấp, pháp lý đầy đủ, vị trí trung tâm và được phát triển bởi những chủ đầu tư lớn. Thậm chí tại các đại đô thị vùng ven, nơi từng là lựa chọn “dễ thở” hơn cho nhiều người mua nhà cũng ghi nhận giá tăng do khan hàng.

Bà An của CBRE cho rằng, chỉ đến năm 2026, thị trường mới có cơ hội thiết lập mặt bằng giá hợp lý hơn. Lý do là khi hệ thống hạ tầng giao thông được hoàn thiện, các dự án tại khu vực vệ tinh như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì... đồng loạt bung hàng sẽ tạo áp lực cạnh tranh đủ lớn, giúp cân bằng lại cung – cầu.

Đồng thời, các dòng sản phẩm phù hợp với người mua ở thực cũng sẽ trở lại, tạo ra cơ hội điều chỉnh giá thực chất hơn thay vì chỉ neo cao như hiện tại.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn & nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, mặt bằng giá bất động sản sơ cấp hiện vẫn đứng ở mức cao, bất chấp nguồn cung trên thị trường đã dần khởi sắc.

“Tại khu vực Tây Hồ Tây, một số dự án sắp ra mắt như Celestine hay K8H1 đã công bố mức giá khởi điểm hơn 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở các đại đô thị như Vinhomes Smart City hay Vinhomes Ocean Park, quỹ hàng ngày càng cạn khiến giá càng bị đẩy lên cao”, bà Hằng dẫn chứng.

Đại diện Savills nhận định, mặt bằng giá sơ cấp trong năm 2025 rất khó có khả năng điều chỉnh giảm. Phải đến năm 2026, khi nguồn cung mới từ các khu vực vệ tinh ồ ạt gia nhập thị trường, kỳ vọng hạ nhiệt giá nhà mới trở nên rõ ràng hơn.

“Cửa sổ điều chỉnh giá nếu có sẽ mở ra từ năm 2026. Còn từ nay đến cuối năm 2025, các dự án chào bán mới vẫn sẽ neo ở mức giá cao”, bà Hằng nhấn mạnh.

Thị trường đang “nén lực” trước chu kỳ mới?

Giai đoạn hiện tại được ví như khoảng lặng “nén lực” của thị trường, trước khi bước vào một chu kỳ phát triển mới từ năm 2026. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho rằng, từ 2026–2027 sẽ là giai đoạn bùng nổ mạnh mẽ của bất động sản khi loạt chính sách về hạ tầng, tài chính và pháp lý bắt đầu phát huy tác động thực tiễn.

Cụ thể, cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn “đi ngang”, khi tâm lý nhà đầu tư vẫn còn thận trọng do những biến số kinh tế trong và ngoài nước. Tuy nhiên, bước sang 2026–2027, thị trường được dự báo sẽ bước vào thời kỳ bùng nổ mạnh mẽ, khi tâm lý nhà đầu tư cải thiện, các chính sách hỗ trợ đi vào thực tiễn và hàng loạt dự án hạ tầng lớn được khởi công hoặc hoàn thành đồng loạt, tạo cú hích rõ rệt cho cả cung và cầu.

Từ năm 2028 trở đi, thị trường có thể bắt đầu bước vào giai đoạn bão hòa, thanh khoản chậm lại, giá bất động sản ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Theo ông Quê, thị trường bất động sản hiện đang được hỗ trợ mạnh từ các yếu tố nền tảng như đầu tư công, hạ tầng giao thông, cải cách pháp lý và dòng vốn FDI gia tăng. Trong chu kỳ tới, các khu vực được dự báo sẽ sôi động hơn cả là những địa phương hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng như Hải Phòng, Phú Quốc, Khánh Hòa, vùng ven TP.HCM và các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội.

Trong bối cảnh mặt bằng giá nhà vẫn cao, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư không nên chạy theo sóng ngắn hạn mà cần đi cùng quy hoạch và bám sát hạ tầng. Đây sẽ là chìa khóa giúp định hình chiến lược đầu tư bền vững trong chu kỳ 2026–2030.

Ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội lớn, nhưng không dành cho những nhà đầu tư chạy theo xu hướng ngắn hạn hay tin đồn nhất thời.