Thị trường bất động sản “đổi pha”

Những biến chuyển này, theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, không chỉ là sự phục hồi đơn thuần mà đang mở ra chu kỳ tăng trưởng mới, nơi hai đầu tàu thị trường chuyển mình theo những tốc độ khác nhau nhưng cùng hội tụ về xu hướng tích cực.

Hà Nội giữ nhịp, TP.HCM bật dậy sau giai đoạn trầm lắng

9 tháng đầu năm 2025, bức tranh thị trường tại hai đầu tàu kinh tế ghi nhận sự phân kỳ tương đối rõ nét nhưng đều phản ánh xu hướng hồi phục bền vững.

Theo thống kê của One Mount Group, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ duy trì ở mức cao với gần 20.000 sản phẩm mở mới và lượng giao dịch đạt 21.200 căn - con số thể hiện sức mua ổn định ngay giữa thời điểm giá bán tăng tới 23% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ trên 90%, cho thấy nhu cầu ở thực và nhu cầu cải thiện chất lượng sống tại Thủ đô đang ngày càng gia tăng.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group: “Động lực chính của Hà Nội đến từ các đại đô thị được quy hoạch bài bản tại khu Đông, Tây và Bắc. Sự xuất hiện của nhiều chủ đầu tư lớn giúp tạo chuẩn sống mới và thu hút nhóm khách hàng ở thực lẫn đầu tư dài hạn”.

Ngược lại, TP.HCM cho thấy nhịp phục hồi nhanh và mạnh hơn sau giai đoạn gần ba năm trầm lắng vì các vướng mắc pháp lý. Khi loạt khó khăn được tháo gỡ trong năm 2025, thị trường lập tức “ấm nóng” trở lại, nguồn cung bật tăng lên 15.410 căn, tăng 252% so với cùng kỳ; lượng tiêu thụ đạt 16.240 căn, tăng 114%.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn “đổi pha” rõ rệt

Ngay cả những dự án trung tâm có giá sơ cấp từ 130-140 triệu đồng/m2 vẫn ghi nhận sức mua ổn định. Điều này phản ánh sự cải thiện mạnh mẽ về tâm lý thị trường và niềm tin của người mua.

Bước vào quý 4/2025, Hà Nội dự kiến duy trì trạng thái ổn định, trong khi TP.HCM sẽ tăng tốc mạnh nhờ loạt dự án trọng điểm chuẩn bị tung hàng như The Global City, Vinhomes Green Paradise...

Năm 2026 - năm củng cố đà tăng trưởng

Theo One Mount Group, năm 2026 sẽ là năm bản lề, củng cố đà phục hồi của cả hai thị trường lớn.

Hà Nội dự kiến đón khoảng 35.000 căn hộ mới, toàn bộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Các chủ đầu tư dẫn dắt thị trường gồm Masterise Homes, Sunshine Group và MIK Group. Dự kiến, giá bán sẽ tiếp tục tăng nhưng theo hướng phân hóa rõ rệt theo vị trí và chuẩn sản phẩm. Tỷ trọng lớn người mua ở thực giúp thị trường Thủ đô duy trì sự ổn định ngay cả trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh.

Trong khi đó, TP.HCM năm 2026 được kỳ vọng có 17.200 căn hộ mở bán, chủ yếu từ các đại dự án pháp lý đã hoàn chỉnh ở phía Đông và phía Nam thành phố.

Ông Trần Minh Tiến nhận định: “Năm 2026 sẽ chứng kiến sự song hành của hai thị trường lớn, Hà Nội tiếp tục giữ nhịp ổn định, còn TP.HCM bước vào chu kỳ tăng tốc mới. Đây là nền tảng cho một giai đoạn phát triển bền vững hơn của toàn thị trường”.

Loạt động lực nền tảng đưa thị trường vào quỹ đạo tăng trưởng

Nhìn sâu vào diễn biến thị trường cho thấy, không chỉ cung - cầu đang cải thiện, mà một loạt động lực vĩ mô và chính sách đang tạo hiệu ứng cộng hưởng, đưa bất động sản trở lại quỹ đạo tăng trưởng ổn định. Trước hết, nền kinh tế vĩ mô duy trì sức bật ấn tượng khi GDP năm 2025 được dự báo tăng tới 7,9% và năm 2026 tiếp tục đạt 7,1% - mức tăng nằm trong nhóm cao nhất châu Á. Trong bối cảnh đó, mặt bằng lãi suất giữ ổn định từ giữa năm 2025 giúp người mua yên tâm với các kế hoạch tài chính trung - dài hạn, qua đó củng cố niềm tin thị trường.

Năm 2026 sẽ chứng kiến sự song hành của hai thị trường lớn, Hà Nội tiếp tục giữ nhịp ổn định, còn TP.HCM bước vào chu kỳ tăng tốc mới.

Cùng với sự ổn định của vĩ mô, yếu tố pháp lý tiếp tục đóng vai trò quan trọng nhất khi hàng loạt bộ luật và nghị định mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản chính thức đi vào vận hành.

Những “nút thắt” từng khiến nhiều dự án đình trệ đã được tháo gỡ, tạo làn sóng khơi thông mạnh mẽ.

TP.HCM là thị trường hưởng lợi rõ rệt nhất khi hàng loạt dự án quy mô lớn được giải phóng pháp lý ngay trong nửa cuối năm 2025. Hà Nội cũng không nằm ngoài xu hướng này khi thủ tục hành chính được rút gọn, giúp các dự án tại khu Đông, Tây và Bắc tăng tốc đáng kể về tiến độ mở bán và triển khai.

Song song với đó, dòng vốn FDI tiếp tục tăng tốc, trở thành một “chất xúc tác” quan trọng cho nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các trung tâm công nghiệp mới. Tính đến tháng 10/2025, FDI chạm mốc 26,3 tỷ USD, tăng 4% so với cùng kỳ, kéo theo làn sóng chuyên gia nước ngoài đổ về các khu vực như Đông Hà Nội, Từ Liêm, Thủ Đức - Quận 9 (cũ), Từ Liêm hay Biên Hòa - Long Thành. Điều này đẩy nhu cầu mua mới và thuê ở phân khúc trung - cao cấp lên một mặt bằng mới.

Trên phương diện tín dụng, thị trường cũng đang được điều tiết theo hướng lành mạnh hóa. Các ngân hàng ưu tiên vốn cho nhu cầu ở thực và các dự án có pháp lý minh bạch, trong khi siết chặt mạnh các dòng vốn mang tính đầu cơ ngắn hạn. Sự chuyển hướng này giúp thị trường tránh rủi ro hình thành bong bóng giá, đồng thời tạo nền tảng vững chắc cho giai đoạn phục hồi 2025-2026.

Cuối cùng, hạ tầng giao thông tiếp tục tạo lực đẩy mạnh mẽ khi hàng loạt dự án trọng điểm đồng loạt tăng tốc. Tại Hà Nội, các trục kết nối như cầu Trần Hưng Đạo, đường Vành đai 3,5 hay hệ thống hướng tâm giúp mở rộng không gian phát triển của nhiều khu vực. Ở TP.HCM, sự hoàn thiện của Metro, Vành đai 3 - 4 và mạng lưới đường - cầu liên vùng kết nối Bình Dương, Đồng Nai đang định hình lại bản đồ thị trường. Những dự án hạ tầng này không chỉ làm thay đổi năng lực kết nối mà còn kéo giá trị bất động sản ở các khu vực có lợi thế giao thông tăng lên rõ rệt, mở ra những vùng phát triển mới.

Tất cả những yếu tố trên kết hợp lại tạo thành một bức tranh thị trường sáng dần lên - nơi nền tảng vĩ mô vững, pháp lý thông suốt, dòng vốn tích cực và hạ tầng bứt phá đang cùng lúc nâng đỡ quỹ đạo tăng trưởng cho bất động sản Việt Nam cuối năm 2025.