Thị trường bất động sản: Chọn lọc để gỡ vốn

Ông Trần Văn Thành - Trưởng ban điều hành phía Nam mạng các sàn giao dịch BĐS cho biết, do hàng không bán được, vốn không thể thu hồi nên các DN không có tiền trả nợ ngân hàng. Vì thế, các chủ đầu tư bất đắc dĩ trở thành con nợ kho đòi còn các ngân hàng cũng như “ngồi trên lửa” vì đã đến thời hạn NHNN yêu cầu phải hạ tỉ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất xuống 22% - Một nhiệm vụ gần như bất khả thi !

“Con kiến, cành đa”

Ông Đặng Bảo Khánh - Phó tổng giám đốc Seabank cho biết, các khoản vay cho phi sản xuất của đa số ngân hàng thương mại (NHTM) chiếm hơn 30%, chủ yếu là vay trung và dài hạn. Vì vậy, sức ép thu hồi nợ của hệ thống ngân hàng rất lớn. Ông Khánh nhấn mạnh, trong lúc cả chủ nợ và con nợ đều trông chờ vào tính thanh khoản của thị trường nhưng khách mua gần như không có, ngoại trừ một phân khúc hẹp. Cũng theo ông Khánh, không chỉ khó khăn với chủ đầu tư mà cả với khách hàng có nhu cầu mua nhà vì lãi suất ngân hàng hiện đang được áp dụng với mức cao ngất ngưởng, thủ tục ngặt nghèo. Vì vậy, thị trường BĐS gần như đi vào một cái vòng luẩn quẩn “con kiến - cành đa”.

Không giấu được nỗi lo lắng, ông Tống Văn Nga - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản VN chia sẻ, thị trường BĐS đang đứng trước thách thức lớn trong quá trình phát triển. Vấn đề đặt ra là, nếu công cụ tài chính không sản sinh, thị trường BĐS tiếp tục ở cấp độ tiền tệ hóa. Một điều đáng lo ngại hiện nay theo ông Nga là tình trạng thị trường BĐS đóng băng, tín dụng thắt chặt đang đẩy các DN BĐS đứng trước câu hỏi tồn tại hay không ?

Ba yếu tố bất ổn

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ xây dựng, hiện nay, các cơ quan hữu quan đang tập trung nhiều trong việc nghiên cứu ban hành, sửa đổi các chính sách liên quan đến các khía cạnh khác nhau của thị trường BĐS. Tuy nhiên, tình hình thị trường này vẫn trong tình thế “bất động”.

Dấu hiệu bất ổn trước hết được ông Hà nhận định ở yếu tố phòng tránh lạm phát của nền kinh tế, trong đó, thị trường BĐS giống như một “van xả” nên một lượng tiền đáng kể sẽ vận hành vào đây. Tiếp theo là yếu tố dịch chuyển nguồn lực do sự thắt chặt quản lý đối với kinh doanh vàng miếng, kinh doanh ngoại tệ trên thị trường tự do đã vận hành vào thị trường BĐS để tránh được những rủi ro về chế tài của thể chế nhà nước. Ba là yếu tố đón đầu quy hoạch. Hiện tại Hà Nội đang có những thay đổi lớn trong quy hoạch, triển khai quy hoạch và trong phát triển cơ sở hạ tầng nên có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư đón đầu. Vì vậy một lượng tiền đáng kể được vận hành để giành những lợi thế này. Mặt khác, chính sách thắt chặt tiền tệ của nhà nước sẽ không có dòng vốn vận hành tiếp theo. Vì vậy, các khoản đầu tư vào thị trường BĐS này chủ yếu là khoản đầu tư một lần. Vì vậy, khả năng thanh toán của nguồn vốn này bị hạn chế. Do đó, nguồn vốn này hướng tới phân mảng thị trường có nhu cầu thanh toán một lần, với giá trị không lớn hơn là các giao dịch nhiều lần, giá trị lớn.

Không nên đánh đồng

Theo các chuyên gia, cho vay BĐS là phi sản xuất, thế nhưng cũng không thể đánh đồng tất cả vì nó có rất nhiều loại. Nếu là BĐS dành cho người tiêu dùng thực sự thì đó là sản xuất. Việc biến một khu đất hoang hóa, một bãi rác thải giữa lòng thành phố thành những tòa nhà thì đó là khai thác tài nguyên hiệu quả. Để thực hiện được những dự án như vậy, chủ đầu tư cũng như người dân rất cần ngân hàng đi bên cạnh để hỗ trợ về vốn.

Ông Đỗ Minh Toàn - Phó tổng giám đốc, kiêm Giám đốc khối khách hàng DN NHTM Á Châu ACB chia sẻ : chúng ta có thể không khuyến khích cho vay đầu cơ, hạn chế các khoản vay thương mại nhưng không có nghĩa là đóng cửa với tất cả các dự án BĐS. Trên thực tế, những dự án nào khả thi thì cũng được thực hiện rất rõ ràng từ quy trình cho vay đến thẩm định dự án cũng rất rạch ròi, các ngân hàng phải có trách nhiệm về sự thẩm định của mình. Nếu cứ đánh đồng tất cả các dự án BĐS như hiện nay rồi siết chặt không cho vay thì đẩy thị trường BĐS đi đến đỗ vỡ. điều này không có lợi cho xã hội khi nhu cầu về nhà ở còn rất lớn - ông Toàn nhấn mạnh.

Được biết, Bộ xây dựng đang đề nghị Chính phủ, NHNN cùng nghiên cứu cùng tìm cách tháo gỡ khó khăn trên. Một trong những nội dung rất quan trọng là vấn đề Quỹ tiết kiệm nhà đang được soạn thảo, xin ý kiến. Qua đó, xem xét các điều kiện để tiếp tục cho vay đối với một số ngành, một số đối tượng và dự án thuộc BĐS.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam kiến nghị, trước mắt nên duy trì việc cho vay với lãi suất ổn định đối với một số DN, dự án, công trình theo các tiêu chí định sẵn như, các dự án đạt tỉ lệ hoàn thành 75 - 80%; các dự án có quy mô nhỏ và vừa có khả năng dễ tiêu thụ, hay đối với các DN có uy tín, có tỉ lệ nợ xấu thấp và sản phẩm có khả năng thanh khoản cao trên thị trường.