Sau khi ngân hàng nhà nước ban hành Thông tư 11/2013/TT-ngân hàng nhà nước (Thông tư 11) về gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng, nhiều chuyên gia đã có những nhận xét trái chiều về hiệu quả tác động đến thị trường bất động sản (BĐS).

Ở góc độ một doanh nghiệp hoạt động và chịu tác động trực tiếp từ thông tư này, LS Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC khẳng định: Gói hỗ trợ có vẻ như đang cải thiện tâm lý của người dân có nhu cầu mua nhà ở cũng như tạo thêm động lực cho các doanh nghiệp BĐS quay trở lại thị trường.

Ông Quyết cho rằng: trên thực tế, ảnh hưởng của thông tư này đến thị trường BĐS đã bắt đầu xuất hiện ngay từ giai đoạn soạn thảo. Mặc dù việc ban hành chính thức thông tư này vẫn còn chậm so với mong đợi của thị trường nhưng không thể phủ nhận thông tư này có tác động tích cực. Cụ thể, thông tư có vẻ như đang cải thiện tâm lý của người dân có nhu cầu mua nhà ở cũng như tạo thêm động lực cho các doanh nghiệp BĐS quay trở lại thị trường.

- Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng, gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng chỉ như “muối bỏ bể”, không thể cứu được thị trường BĐS hiện nay?

Tôi cho rằng quan điểm này không hợp lý, không chính xác. Gói hỗ trợ này, đặc biệt là phương thức triển khai theo Thông tư 11, sẽ tạo ra một sự “đổi mới” về thói quen mua nhà của người dân Việt Nam. Từ chỗ người dân chỉ mua nhà khi tiết kiệm đủ tiền hoặc đi vay người quen, nay người dân có thể vay ngân hàng với lãi suất thấp, kỳ hạn dài để mua nhà trả góp. Việc trả tiền mua nhà có thể kéo dài trong suốt thời gian ở tuổi lao động. Vì vậy, phương thức này vừa “ích nước”, vừa “lợi dân”.

Tuy nhiên, để chính sách hỗ trợ này thực sự có tác động hiệu quả hơn, theo quan điểm của tôi, Nhà nước cần nghiên cứu, điều chỉnh thêm một số vấn đề sau:

Thứ nhất, cần mở rộng thêm các ngân hàng khác được tham gia phân bổ gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng. Việc lựa chọn ngân hàng nên dựa trên cơ sở chất lượng dịch vụ, chất lượng tín dụng, uy tín, thương hiệu,... của các ngân hàng thay vì chỉ ưu ái cho 5 ngân hàng theo quy định tại Khoản 2b Điều 1 Thông tư 11.

Thứ hai, cần bổ sung cơ chế giám sát và hệ thống chế tài đủ mạnh để phòng ngừa khả năng các doanh nghiệp lợi dụng chính sách này để vay tiền thực hiện các mục đích khác hay cho vay lại trá hình với lãi suất cao hơn để hưởng lợi - một bài học đã từng xảy ra với “gói kích cầu năm 2009”.

Thứ ba, cần điều chỉnh một số quy định pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội để tạo ra một cơ chế đồng bộ cho việc triển khai chính sách này. Ví dụ: giả sử đối tượng vay tiền mua nhà ở xã hội mất khả năng thanh toán thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn và bất lợi trong việc xử lý tài sản thế chấp do hạn chế về thời gian, đối tượng chuyển nhượng và giá chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 5 Điều 40 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Cụ thể, theo quy định tại khoản này, nhà ở xã hội chỉ được chuyển nhượng sau 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội; Trong trường hợp mua nhà ở mà chưa đủ thời gian 10 năm thì chỉ được bán cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của địa phương; giá bán không cao hơn mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán.

Quy định này vô hình trung gây khó cho ngân hàng và có thể dẫn đến hiện tượng ngân hàng sẽ ưu tiên các đối tượng mua nhà ở thương mại bình dân hơn là đối tượng mua nhà ở xã hội.

- Thời gian vừa qua, rất nhiều chủ đầu tư xin chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội để được hưởng ưu đãi. Liệu việc doanh nghiệp đua nhau xin chuyển dự án như vừa qua có phải là giải pháp đúng hay sẽ lại mắc kẹt với nhà ở xã hội, thưa ông ?

Theo thống kê của Bộ Xây dựng chỉ riêng nhu cầu của cán bộ các bộ ngành trung ương, gồm cả các ban Đảng thì con số đăng ký nhà ở xã hội gần 100.000, trong khi hiện nay với khoảng 60 dự án nhà ở xã hội đang triển khai trong cả nước (bao gồm xây mới và chuyển đổi từ nhà ở thương mại) thì mới chỉ cung ứng được vài chục nghìn căn hộ. Rõ ràng, nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, Nhà nước cần tiếp tục khuyến khích các doanh nghiệp BĐS tham gia đầu tư vào phân khúc này.

- Nhưng vấn đề không chỉ là lo ngại về thừa nguồn cung nhà ở xã hội mà quan trọng là liệu các doanh nghiệp BĐS sau khi đã xin chuyển đổi xong công năng của dự án có tiếp cận được gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng của Nhà nước hay không ?

Theo Khoản 1 Điều 2 Thông tư 11, thời gian cấp nguồn vốn 30.000 tỉ đồng của Nhà nước tối đa là 36 tháng kể từ ngày 01/6/2013. Do đó, với cơ chế, thủ tục chuyển đổi phức tạp, chậm chạp như hiện nay, nếu các doanh nghiệp BĐS xin chuyển đổi xong dự án nhưng rồi không được vay vốn hay hết thời hạn được vay nguồn vốn 30.000 tỉ đồng như quy định nêu trên thì rõ ràng, các doanh nghiệp này sẽ lâm vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”, hay “mắc kẹt” với nhà ở xã hội. Hệ lụy kéo theo sẽ lại là những dự án nhà ở xã hội “trên giấy”.

- Với góc độ là chủ doanh nghiệp thì theo ông nên chọn nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại với phân khúc giá dưới 15 triệu đồng và diện tích dưới 70 m2 ?

Việc lựa chọn nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại với phân khúc giá dưới 15 triệu và diện tích dưới 70 m2 (nhà ở thương mại bình dân) còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như:

Một doanh nghiệp nếu có nội lực tài chính mạnh thì sẽ rất chủ động trong việc lựa chọn phương án, họ có thể thực hiện đồng thời cả hai loại hình dự án nêu trên. Còn đối với doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về tài chính thì việc lựa chọn phương án xây dựng nhà ở xã hội là giải pháp tối ưu trong giai đoạn này. Mặt khác, nếu mục đích kinh doanh của doanh nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận thì doanh nghiệp sẽ quan tâm đến phương án xây dựng nhà ở thương mại bình dân thay vì xây dựng nhà ở xã hội.

Ngoài ra, bản thân vị trí địa lý của dự án cũng sẽ góp phần quan trọng vào việc lựa chọn phương án đầu tư của doanh nghiệp. Nếu dự án nằm ở nội đô thì phương án nhà ở thương mại bình dân sẽ được doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn. Ngược lại, nếu dự án ở khu vực xa trung tâm thì xây dựng nhà ở xã hội có lẽ được doanh nghiệp quan tâm hơn.

Tóm lại, theo quan điểm của tôi, dù lựa chọn phương án xây dựng nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại bình dân thì vấn đề cốt lõi mà khách hàng quan tâm trước tiên vẫn là giá sản phẩm. Do vậy, quan trọng là doanh nghiệp có thể tính toán để đưa ra giá bán sát với “túi tiền” của người dân vì nhu cầu thật của người dân ở cả hai loại hình này là rất lớn.

- Xin cảm ơn ông!

“Dễ dàng nhận thấy, trong thời gian tới, thậm chí trong vòng 2-3 năm nữa, phân khúc nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại bình dân có thể “lên ngôi”. Đây là phân khúc đang được Nhà nước định hướng và cũng được đông đảo người dân quan tâm.

Tôi hi vọng sẽ có một cuộc cạnh tranh trong phân khúc này vì người hưởng lợi cuối cùng sẽ là người dân. Tôi rất kỳ vọng các doanh nghiệp BĐS sẽ tính toán thực hiện các dự án nhà ở có mức giá trên dưới 12-13 triệu/m2 và rất mong các ngân hàng chủ động đưa ra các chương trình khuyến khích người dân mua nhà trả góp trong thời hạn 20-25 năm. Có như vậy, Việt Nam mới có thể xây dựng một thị trường BĐS bền vững trong tương lai.

Tuy nhiên, tôi cũng quan niệm: đã đến lúc các doanh nghiệp BĐS Việt Nam phải nghiên cứu và vạch ra một chiến lược phát triển riêng, dài hạn cho mình thay vì làm theo “phong trào” như thời gian qua.

Thực tế cho thấy, ngay cả ở giai đoạn khó khăn này, một số dự án BĐS cao cấp có giá bán lên đến gần 50 triệu đồng/m2 vẫn “cháy hàng”, đơn giản vì doanh nghiệp BĐS đó đã xác định được trước nhóm đối tượng khách hàng cho dự án của mình và bản thân dự án đó được thực hiện với chất lượng, thiết kế, quản trị,.. theo các chuẩn mực mà đối tượng mua nhà không thể không hài lòng.

Nếu tính đến một tương lai xa hơn, sau khi BĐS bình dân đã đáp ứng được phần lớn nhu cầu của người dân thì rất có thể BĐS cao cấp hay nghỉ dưỡng sẽ lại là phân khúc được thị trường ưa chuộng”

 

Mừng và lo

Ngân hàng Standard Chartered, sau khi làm việc với Vụ quản lý Ngoại hối ngân hàng nhà nước đã được cơ quan này cho biết có thể sau 2 năm, nếu xét thấy thị trường vàng đã ổn định, thì sẽ thành lập 2 trung tâm giao dịch vàng miếng.

Lý giải thông tin vừa được đưa ra trong báo cáo mới nhất về thị trường vàng Việt Nam của Ngân hàng Standard Chartered, ông Trần Thanh Hải - Tổng giám đốc CTCP Kinh doanh và Đầu tư Vàng Việt Nam (VGB), chia sẻ với DĐdoanh nghiệp: Thứ nhất, đây không hẳn là tin vui hoàn toàn. Thực tế, hai trung tâm giao dịch vàng miếng đó vẫn là hai sàn giao dịch vàng vật chất. Và điều đó chỉ có ý nghĩa giải quyết bớt khó khăn, phí tổn cho các doanh nghiệp kinh doanh vàng miếng phía Nam. Bởi hiện nay, mỗi lần ngân hàng nhà nước tổ chức đấu thầu vàng, các doanh nghiệp phía Nam vẫn phải “cơm đùm khăn gói” ra Hà Nội, tham gia đấu thầu trực tiếp tại Sở giao dịch số 16 phố Tôn Đản Hà Nội. Trung bình mỗi tuần có 3 buổi như vậy, các doanh nghiệp phía Nam rất tốn chi phí và thời gian. Do đó, nếu có một trung tâm giao dịch được đặt tại phía Nam thì đó sẽ là điểm mới.

Tuy nhiên, phải thấy rằng qua thông tin này, mục tiêu của ngân hàng nhà nước vẫn đang là duy trì đấu thầu vàng miếng, trong khi đó giá vàng trong nước vẫn tiếp tục chênh lệch với thế giới và người dân tiếp tục có ý kiến. Nếu ngân hàng nhà nước dự tính lập một sàn giao dịch vàng quốc gia, giao dịch điện tử qua thanh toán bù trừ thì có lẽ câu chuyện sẽ khác.

Thứ hai, hiện nay, ngân hàng nhà nước đã tổ chức được 23 phiên đấu thầu, với hơn 22 tấn vàng đã đưa ra thị trường. Nếu tiếp tục duy trì hoạt động đấu thầu vàng miếng, không biết bao nhiêu tấn vàng nữa sẽ được đưa ra thị trường mới đủ?

Vấn đề ở đây không phải là chuyện lợi nhuận sẽ do Nhà nước hưởng hay về tay nhân dân, mà quan trọng nếu tiếp tục cung vàng miếng theo hình thức đấu thầu, một phần tài sản của dân, của nền kinh tế sẽ nằm trong khối kim loại quý chôn dưới đất. Như vậy, nó sẽ không thực hiện được mục tiêu chống vàng hóa mà Chính phủ đặt ra.

Mới đây, cũng có thông tin cho biết thời gian qua ngân hàng nhà nước đã nhập thêm 7 tấn vàng nguyên liệu. Với việc vàng trong nước đang cao hơn vàng quốc tế 5 triệu đồng/ lượng, tính theo giá vàng quốc tế và giá vàng Việt Nam lúc 16h chiều ngày 29/5/2013, phải chăng do điều đó đang mang lại “lợi ích cho người dân” và “người dân đang được hưởng lợi từ sự chênh lệch này”, theo như Thống đốc ngân hàng nhà nước đã nói, nên ngân hàng nhà nước vẫn đang duy trì nhập vàng nguyên liệu, dập vàng miếng để tiếp tục đấu thầu?

M.L lược ghi

Nguyễn Hương (DĐDN)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.