Thay đổi lớn trong cơ cấu đầu tư bất động sản tại châu Á

Văn phòng tạm thời “mất ánh hào quang”

Xu hướng trên cho thấy lĩnh vực văn phòng hoạt động tốt hơn ở các nền văn hóa giàu bối cảnh (high-context culture) như Nhật Bản và Hàn Quốc và về tổng thể, sẽ tiếp tục tăng trưởng.

Regina Lim, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản khu vực châu Á của công ty quản lý tài sản M&G Real Estate có trụ sở tại Singapore cho biết, danh mục bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương (APAC) thường có 40-50% được phân bổ cho văn phòng, nhưng con số này có thể giảm xuống còn 20-30% trong vòng 5 đến 10 năm tới.

“Họ (các tổ chức đầu tư) đang nghĩ rằng có rất nhiều vấn đề với loại tài sản này và chúng tôi phải linh hoạt hơn; chúng tôi phải nhận thức rõ các quy định về khử cacbon và nó sẽ ảnh hưởng đến văn phòng nhiều hơn bất kỳ lĩnh vực nào khác”, bà cho biết.

Cô nói thêm: “Chúng tôi đã chứng kiến điều này trước đây, khi mọi người từng có 40-50% danh mục đầu tư tập trung vào bất động sản bán lẻ và trong 10 năm qua, họ đã giảm tỷ lệ này xuống còn 20-30%”.

Bà Lim tin rằng bất động sản văn phòng vẫn có giá trị ngay cả khi mọi người chỉ quay lại nơi làm việc vài lần một tuần.

Bà nói: “Bạn tới văn phòng 1 trong số 5 ngày làm việc không đồng nghĩa với chúng ta chỉ cần 1/5 số văn phòng hiện nay”.

Ngoài ra, khoảng cách giữa mức độ người sử dụng lao động muốn nhân viên làm việc tại văn phòng và mức độ nhân viên muốn ở văn phòng đã thu hẹp trong năm qua.

Bà Lim cho biết, các nền văn hóa giàu bối cảnh như Nhật Bản, Hàn Quốc và Trung Quốc thích gặp mặt trực tiếp hơn và người lao động đã quay trở lại văn phòng khá nhanh.

Chiang Ling Ng, CIO chi nhánh châu Á của công ty quản lý đầu tư bất động sản Hines, công ty quản lý tài sản trị giá 100 tỷ USD, đồng tình với quan điểm này. Bà cho rằng thị trường văn phòng tại APAC tốt hơn là nhờ được thúc đẩy bởi các yếu tố bao gồm “thời gian gặp mặt, ít phụ thuộc vào việc di chuyển bằng ô tô đường dài và quy mô nhà ở nhỏ hơn”. Bà cũng nhận định “Số lượng việc làm tiếp tục tăng sẽ bù đắp cho sự sụt giảm nhu cầu văn phòng do hiện tượng làm việc tại nhà”.

Ngoài ra, phân khúc văn phòng ở nhiều thị trường đang bắt đầu gặp phải những hạn chế về nguồn cung, khiến giá trị văn phòng không giảm đáng kể

Bà Ng cho biết. “Trên khắp các nền kinh tế đã phát triển của châu Á, số lượng văn phòng đang được xây dựng đang giảm mạnh và ở mức thấp lịch sử tính theo phần trăm nguồn cung hiện có”.

Bất động sản hậu cần là thỏi nam châm lớn

Bà Lim của M&G cho biết, bất chấp sự gián đoạn của chuỗi cung ứng toàn cầu, lĩnh vực hậu cần tại APAC vẫn tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư bất động sản, phần lớn là do quá trình hiện đại hóa đã và đang tạo ra nhiều chuyển đổi trong lĩnh vực này.

Bà cho biết thêm, phần lớn các hoạt động liên quan đến hậu cần như lắp ráp, phân phối, phân loại và đóng gói sản phẩm hiện đã được tự động hóa, giúp cải thiện hiệu quả và thúc đẩy tiêu dùng bán lẻ, từ đó thúc đẩy nhu cầu về không gian hậu cần.

Bà nói: “Chúng tôi không thấy tỷ lệ trống tăng, chúng tôi không thấy giá thuê giảm. Đó là bởi vì các công ty đang hiện đại hóa hoạt động của họ. Nói cách khác, hiện đại hóa đang giúp thúc đẩy nhu cầu với bất động sản hậu cần”.

Ngoài ra, các công ty đã bắt đầu đa dạng hóa hoạt động sản xuất để tránh phụ thuộc vào một nguồn cung duy nhất như Trung Quốc. Điều này đã mang lại lợi ích cho các thị trường như Nhật Bản và Hàn Quốc, “nơi có rất nhiều linh kiện từng được vận chuyển đến nơi sản xuất”.

Ví dụ, khi công ty sản xuất chất bán dẫn của Đài Loan TSMC tìm kiếm một địa điểm sản xuất mới, “họ nhận thấy rằng Nhật Bản có các linh kiện và nhà cung cấp mà không ai khác có. Quốc gia này cũng có hệ thống kiểm soát chất lượng rất tốt, số lượng nhân viên rất chuyên nghiệp và thực tế mức lương khá thấp so với các nước khác theo tiêu chuẩn toàn cầu”.

Bà Lim nói thêm: “Không có gì lạ khi chính phủ Nhật Bản đang tập trung thúc đẩy lĩnh vực này”.

Chính phủ Nhật Bản có kế hoạch phân bổ 13,3 tỷ USD để hỗ trợ năng lực sản xuất chất bán dẫn của nước này, theo Bloomberg đưa tin vào tháng 11/2023.

TSMC hôm 6/2 cho biết trong một tuyên bố rằng họ sẽ xây dựng một nhà máy bán dẫn thứ hai ở phía Tây Nam Nhật Bản và bắt đầu hoạt động vào năm 2027, nâng tổng vốn đầu tư vào Nhật Bản lên 20 tỷ USD “với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính phủ Nhật Bản”.

Brad Fu, Giám đốc điều hành mảng vốn cổ phần tư nhân ở châu Á - Thái Bình Dương của công ty Heitman, cho biết bất động sản hậu cần đặc biệt và kho tự lưu trữ tại APAC hiện cũng rất hấp dẫn. Ví dụ, các cơ sở hậu cần chuỗi lạnh đang thiếu nguồn cung ở những nơi đang hoạt động hết công suất như Hồng Kông. Trong khi đó, thị trường Úc cũng vô cùng triển vọng trong năm 2024.

Xu hướng vĩ mô

Abhi Shroff, Phó Chủ tịch cấp cao của công ty quản lý tài sản Cohen & Steers tại chi nhánh Singapore, cho biết hoạt động đầu tư bất động sản tại APAC đã chậm lại trong năm 2023, nhưng các tổ chức đầu tư dự kiến sẽ tăng phân bổ trở lại cho loại tài sản này trong năm nay.

Theo công ty dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle, tổng khối lượng đầu tư bất động sản vào khu vực này đã giảm trong 3 năm qua xuống còn 106,8 tỷ USD vào năm 2023, từ mức 129,2 tỷ USD vào năm 2022 và 177 tỷ USD vào năm 2021.

Shroff nói: “Chúng ta có thể coi trung tâm dữ liệu, nhà ở cao cấp, nhà ở dành cho một gia đình và nhà cho thuê là các lĩnh vực bất động sản “thế hệ mới”.

Ông lưu ý rằng nhu cầu thuê nhà hiện nay rất lớn, đặc biệt là ở những người ở độ tuổi 20 đến 40. Ông nói: “Họ muốn mua nhà nhưng không đủ khả năng. Nhưng họ vẫn muốn rời khỏi nhà của cha mẹ và sống tự lập, nên việc cho thuê nhà ngày càng tăng”. Ông nói thêm, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng rất nhiều bởi lãi suất, điều này đã hạn chế người mua mới.

Chuyên gia của Heitman, bà Fu, cũng đồng ý với quan điểm này. Bà nói chính sách lãi suất cực thấp của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đã giúp thị trường bất động sản hấp dẫn hơn với nhà đầu tư do chênh lệch lãi suất được giữ ở mức dương và lợi suất tiền mặt hấp dẫn.

Bà cho biết: “Đồng Yên Nhật đang giao dịch gần mức thấp lịch sử so với đồng đô la Mỹ. Đây là một điểm hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài”.

“Chúng tôi có dự án nhà ở tại Tokyo cũng như Osaka. Chúng tôi rất ngạc nhiên trước mức tăng trưởng giá thuê đối với các căn hộ này sau khi gia hạn”.

“Trên nhiều lĩnh vực bất động sản khác nhau ở Nhật Bản, các yếu tố cơ bản vẫn tốt. Tăng trưởng giá thuê được dự báo sẽ tăng nhanh do nhu cầu ổn định, nguồn cung hạn chế và lộ trình phát triển chậm lại”.

Ông Shroff dự báo rằng các chủ sở hữu bất động sản châu Á đang tìm cách tăng phân bổ vào bất động sản thêm khoảng 2-3% trong vài năm tới.

“Nhưng có những thay đổi trong cách họ phân bổ, chẳng hạn, ngày càng có nhiều người tìm kiếm bất động sản ở nước ngoài - đây là một xu hướng khá lớn ở khắp châu Á”.

Các tổ chức lớn ở châu Á như quỹ hưu trí và quỹ chính phủ đang chuyển việc phân bổ bất động sản ra nước ngoài để đa dạng hóa danh mục. Một số quỹ thường bắt đầu phân bổ vào bất động sản trong nước nhưng về dài hạn, khi quy mô danh mục của họ tăng lên thì chiến lược này trở nên không phù hợp do thiếu tính đa dạng và bị bỏ quá nhiều trứng trong một giỏ.

Họ thường chuyển vốn sang Hoa Kỳ, thị trường lớn nhất cho bất động sản thương mại niêm yết và chưa niêm yết, cũng như các thị trường phát triển khác. Một số cũng đầu tư vào các thị trường châu Á khác nhưng điều này “thường có nhiều rủi ro và biến động hơn”.