3 yếu tố quyết định triển vọng thị trường nhà đất châu Á trong năm 2024

Theo Knight Frank, Singapore cho thấy mức tăng giá nhà đáng kể nhất trong số 25 thành phố trọng điểm trong khu vực được khảo sát. Giá nhà ở phổ thông đã tăng 13,7% so với cùng kỳ trong nửa cuối năm 2023, bất chấp doanh số bán giảm, môi trường kinh tế vĩ mô đầy thách thức và chi phí mua lại cao hơn sau các biện pháp hạ nhiệt của chính phủ vào tháng 4 năm 2023.

Christine Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại APAC của Knight Frank, cho biết: “Singapore vẫn là nơi trú ẩn an toàn, thu hút nhân tài và duy trì tốc độ tăng trưởng dân số tốt”. Bà nói thêm rằng hiệu ứng tài sản (tức là người dân thay đổi chi tiêu khi giá trị tài sản của mình tăng lên) cũng được kỳ vọng sẽ hỗ trợ giá nhà ổn định mặc dù khối lượng giao dịch giảm.

Cùng với Singapore, các thành phố khác ở APAC như Sydney, Brisbane, Perth, Manila, Delhi và Bengaluru đã được hưởng lợi từ các yếu tố như hiệu ứng tài sản, cầu vượt quá cung và triển vọng tăng trưởng kinh tế lạc quan.

Trong số 25 thành phố trên, 21 thành phố cho thấy mức tăng trưởng dương hoặc ổn định so với cùng kỳ trong nửa cuối năm 2023. Đây là một sự cải thiện đáng kể so với 14 thành phố trong nửa đầu năm 2023. Mức tăng giá chung là 4,5% trong nửa cuối năm 2023, so với mức giảm 0,2% trong 6 tháng đầu năm.

Bà Li cho biết: “Mặc dù gặp phải những thách thức không lường trước được như các vấn đề địa chính trị và lạm phát dai dẳng, bất động sản tại APAC đã cho thấy triển vọng lạc quan hơn vào năm 2024”.

Bà Li tiếp tục nhận định: “Trong khi Trung Quốc và Hàn Quốc phải đối mặt với những thách thức từ sự giám sát của cơ quan quản lý và lãi suất ngày càng tăng, thì toàn bộ các thị trường khác trong khu vực đã chứng kiến doanh số bán hàng tăng vọt, với giá cả vẫn ổn định và có xu hướng tăng”.

“Tốc độ tăng trưởng hàng năm là 4,5% đã đảo ngược tâm lý bi quan ban đầu và động lực kinh tế mạnh mẽ được dự đoán sẽ duy trì tâm lý người mua nhà trong suốt năm 2024”.

Tại vùng thủ đô Manila, giá nhà tăng 8,6% so với cùng kỳ năm ngoái do các công ty thuê ngoài hoặc cung cấp dịch vụ hỗ trợ kinh doanh tiếp tục hoạt động trở lại. Ngày càng có nhiều người nước ngoài quay trở lại để giám sát hoạt động kinh doanh, góp phần vào hiệu quả hoạt động của lĩnh vực nhà đất.

Vào tháng 12 năm 2023, Ngân hàng Dự trữ Úc duy trì mục tiêu lãi suất tiền mặt chính thức ở mức 4,35%. Tác động dự kiến đối với những người vay thế chấp hiện tại từ các đợt tăng lãi suất liên tiếp trước đó là tương đối nhỏ.

Đông Á

Bất chấp những nỗ lực của chính phủ nhằm ổn định lĩnh vực bất động sản, cuộc khủng hoảng thanh khoản kéo dài dự kiến sẽ ảnh hưởng đến đà phục hồi kinh tế của thị trường Trung Quốc đại lục. Sự suy yếu của thị trường nhà ở sẽ kéo dài đến năm 2024, với khối lượng giao dịch vẫn giảm, báo hiệu sự suy thoái tiếp tục trong lĩnh vực này.

Chính phủ Trung Quốc dự kiến sẽ bắt đầu một đợt kích thích khác. Tuy nhiên, theo Knight Frank, niềm tin vào tâm lý người tiêu dùng và lĩnh vực bất động sản sẽ không sớm quay trở lại.

Thị trường nhà ở Hồng Kông phải đối mặt với những thách thức tương tự, bao gồm tâm lý thị trường yếu kém, lãi suất cao và lượng tồn kho đáng kể các căn hộ mới hoàn thiện. Lãi suất thế chấp tăng cao đang ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua nhà, khiến nhiều người phải vật lộn để đủ trả khoản thanh toán hàng tháng.

Tại Nhật Bản, Tokyo và Osaka tiếp tục chứng kiến giá nhà tăng do lợi suất so với chi phí nợ vẫn mang lại mức chênh lệch tốt cho các nhà đầu tư. Thủ đô Seoul của Hàn Quốc chứng kiến giá nhà giảm 5,5% so với cùng kỳ do nền kinh tế phụ thuộc vào xuất khẩu chậm lại và chi phí vay cao hơn.

Nam Á

Bất chấp lãi suất thế chấp và giá cả cao hơn, nhu cầu về bất động sản nhà ở trên khắp các thành phố lớn của Ấn Độ vẫn đạt mức cao nhất trong 10 năm vào năm 2023. Tám thị trường bất động sản hàng đầu của quốc gia này ghi nhận mức tăng trưởng 5% về doanh số bán hàng hàng năm, đạt tổng cộng 329.097 căn hộ vào năm 2023.

Mumbai dẫn đầu về doanh số bán hàng với 86.871 căn, cho thấy mức tăng trưởng 2%. Cùng với NCR (Vùng thủ đô quốc gia) và Bengaluru, ba khu vực này chiếm 60% tổng doanh số bán hàng trên toàn thị trường Ấn Độ.

Knight Frank cho biết đà tăng trưởng dự kiến sẽ tiếp tục ổn định đến năm 2024, với tiềm năng duy trì hoạt động bền vững trên thị trường bất động sản. Báo cáo cho biết: “Việc giảm lãi suất dự kiến có thể hỗ trợ thêm cho lĩnh vực nhà ở giá rẻ, vốn đang mất đà trong bối cảnh điều kiện kinh tế thay đổi”.

Châu Úc

Trên khắp các thành phố lớn của Úc, chi phí xây dựng tăng cao và nguồn cung hạn chế đã dẫn đến giá bất động sản và tiền thuê nhà tăng theo quỹ đạo. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục kéo dài đến năm 2024 do nhu cầu ổn định, nguồn cung mới khan hiếm và tình trạng nhập cư mạnh mẽ trên toàn quốc.

Ngoại trừ Melbourne (giá nhà tăng 3,2% so với cùng kỳ), các thành phố lớn khác của Úc như Perth, Sydney, Brisbane và Gold Coast đã chứng kiến mức tăng giá hai con số lần lượt là 10% và 12,8% so với cùng kỳ. Knight Frank dự kiến giá nhà sẽ tăng ở mức một chữ số tầm trung vào năm 2024.

Tại New Zealand, thị trường nhà ở có dấu hiệu ổn định và đã phục hồi được một số khoản lỗ kể từ khi chạm đáy vào nửa cuối năm 2023. Giá nhà ở Wellington và Auckland lần lượt tăng 2,75% và 0,5% so với cùng kỳ năm ngoái, đảo ngược xu hướng từ mức giảm hai chữ số trước đó.