Suy thoái bất động sản Trung Quốc là gốc rễ của bất ổn kinh tế

Tiếp tục chuỗi sụt giảm kỷ lục

Thị trường có dấu hiệu ổn định trở lại trong quý 1 năm nay sau một đợt suy giảm kéo dài, nhưng đã bắt đầu lao dốc trở lại trong những tuần gần đây. Dữ liệu từ tháng 5 cho thấy rõ ngành bất động sản vẫn đang vật lộn để xoay chuyển tình thế.

Công ty nghiên cứu thị trường Gavekal Dragonomics cho biết doanh số bán hàng, số dự án khởi công mới và diện tích sàn đang xây dựng tại Trung Quốc đều giảm trong tháng 5 so với mức trước đại dịch năm 2019 và được điều chỉnh theo mùa. Nhóm nghiên cứu cho biết thêm, tỷ lệ hoàn thành dự án chậm lại còn 24% so với cùng kỳ năm ngoái, lao dốc từ mức 42% của một tháng trước đó.

Theo Financial Times, giá nhà mới tại Trung Quốc cũng được dự báo sắp chứng kiến chuỗi giảm dài nhất kể từ năm 2011, tính trên 70 thành phố lớn nhất nước.

Phục hồi chậm chạp theo hình chữ L

Các nhà kinh tế của Goldman Sachs cho biết thị trường bất động sản Trung Quốc dự kiến sẽ chứng kiến “sự phục hồi theo hình chữ L” trong những năm tới, có nghĩa là sẽ sụt giảm mạnh rồi sau đó là phục hồi với tốc độ chậm chạp.

“Theo ước tính của chúng tôi, sự suy yếu của ngành bất động sản có thể sẽ là lực cản tăng trưởng trong nhiều năm đối với Trung Quốc, nhưng tác động vào năm 2023 sẽ ít hơn so với năm 2022”.

“Chúng tôi nhận thấy những lỗ hổng dai dẳng trong lĩnh vực bất động sản, chủ yếu liên quan đến các thành phố nhỏ hơn và nguồn tài chính của các nhà phát triển tư nhân. Dường như không có cách nào để nhanh chóng giải quyết các vấn đề này”, nhóm các nhà kinh tế học tại Goldman Sachs cho biết trong một báo cáo cuối tuần qua.

Các nhà quan sát thị trường dự đoán Trung Quốc có thể sẽ hỗ trợ lĩnh vực bất động sản thông qua các chính sách kích thích tài khóa trong bối cảnh nền kinh tế đang nỗ lực lấy lại động lực kể từ khi mở cửa trở lại sau Covid-19.

Ngân hàng Trung ương Trung Quốc hôm 13/6 đã cắt giảm 10 điểm cơ bản lãi suất cho các giao dịch mua lại đảo ngược (reverse repo rate) kỳ hạn 7 ngày xuống còn 1,90%, từ mức 2,00%, khi cơ quan này bơm 2 tỷ Nhân dân tệ (tương đương 279,97 triệu USD) thông qua công cụ trái phiếu ngắn hạn này, theo Reuters.

Các cổ phiếu bất động sản Trung Quốc niêm yết tại Hồng Kông đã tăng vọt vào thứ Ba tuần qua lần cắt giảm đầu tiên kể từ tháng Tám này. Cổ phiếu của các nhà phát triển lớn như Logan Group đã tăng tới 4,5% và Country Garden tăng 4%.

Động thái trên báo hiệu khả năng nới lỏng lãi suất dài hạn hơn trong tuần tới và hơn thế nữa khi nhu cầu và tâm lý nhà đầu tư đều đi xuống, đồng thời gia tăng khả năng Bắc Kinh sẽ dùng đến chính sách kích thích khẩn cấp để duy trì tăng trưởng.

Chính phủ dự kiến sẽ cắt giảm lãi suất cho vay 5 năm trong tuần tới, nhưng các nhà phân tích cho biết cần có nhiều biện pháp hơn để vực dậy lĩnh vực bất động sản, chẳng hạn như tăng tín dụng cho các nhà phát triển thiếu tiền mặt và giảm các khoản thanh toán thế chấp.

Các nhà kinh tế của Goldman Sachs cho biết: “Chúng tôi tin rằng chính phủ sẽ ưu tiên ngăn chặn tình trạng suy thoái kéo dài nhiều năm hơn là thúc đẩy tăng trưởng”. Goldman cũng không cho Trung Quốc sẽ đổ tiền cho những chương trình cải tạo khu ổ chuột để thúc đẩy đô thị hóa và cải thiện sinh kế như trong giai đoạn năm 2015-2018.

Theo Reuters, Trung Quốc từng đầu tư khoảng 144 tỷ USD trong bảy tháng đầu năm 2018 để bồi thường cho cư dân của những ngôi nhà ổ chuột bị phá dỡ, nhằm thúc đẩy doanh số và giá nhà ở các thành phố nhỏ hơn đang gặp vấn đề về thanh khoản.

Trong một báo cáo công việc công bố đầu năm nay, chính phủ Trung Quốc từng kêu gọi hỗ trợ những người mua nhà lần đầu và “giải quyết các vấn đề về nhà ở của cư dân đô thị mới và thanh niên”.

Một mối quan tâm khác là tốc độ phục hồi khác biệt, trong đó các doanh nghiệp bất động sản thuộc sở hữu của chính phủ sẽ làm tốt hơn các công ty tư nhân.

Gốc rễ của bất ổn kinh tế trong nước và khu vực

Theo các nhà phân tích, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc, chiếm khoảng 30% sản lượng kinh tế, là gốc rễ của tình trạng bất ổn kinh tế.

Chris Beddor, Phó giám đốc nghiên cứu về Trung Quốc tại tổ chức Gavekal Dragonomics, cho biết: “Không phải là cường điệu khi nói rằng bất động sản đang gây nguy hiểm cho toàn bộ quá trình phục hồi kinh tế của Trung Quốc”.

Người mua đang nghi ngờ lĩnh vực này. Nhiều căn hộ đã được mua trước khi khởi công nhưng có thể chẳng bao giờ được bàn giao sau hàng loạt vụ vỡ nợ của các nhà phát triển do sự siết chặt sử dụng đòn bẩy của chính phủ.

Những tai ương dai dẳng của lĩnh vực bất động sản, cùng với sự thụt lùi của hoạt động xuất khẩu, đang gây nguy hiểm cho sự phục hồi hậu Covid của đất nước này. Các dữ liệu mới nhất cho thấy nền kinh tế của quốc gia tỷ dân còn lâu mới trở lại bình thường.

Trong báo cáo triển vọng giữa năm nay, Chetan Ahya, nhà kinh tế trưởng của Morgan Stanley, viết: “Nếu những thách thức trong lĩnh vực bất động sản ngày càng sâu sắc và gây ra tâm lý e ngại rủi ro trong hệ thống tài chính, đồng thời ảnh hưởng đến niềm tin của người tiêu dùng, thì kinh tế Trung Quốc suy thoái sâu hơn”.

Các nhà kinh tế của công ty này cũng dự báo, nếu các biện pháp nới lỏng tiền tệ không hỗ trợ được lĩnh vực bất động sản đang suy yếu của Trung Quốc, thì các quốc gia trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương có thể phải hứng chịu tác động gián tiếp.

Họ cho biết: “Ngay cả khi đã nới lỏng chính sách mà thị trường vẫn không ổn định thì rủi ro giảm giá có thể xảy ra. Với kịch bản này, niềm tin tiêu dùng và các điều kiện tài chính sẽ thắt chặt ở Trung Quốc, tác động trực tiếp đến tăng trưởng của Trung Quốc và lan tỏa tiêu cực ra toàn khu vực”.