S&P: Ngành bất động sản khó khăn có thể ảnh hưởng tới các ngân hàng ở Việt Nam

Mới đây, S&P Global Ratings đã công bố báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam. Trong báo cáo, cơ quan xếp hạng tín dụng này cho biết các ngân hàng ở Việt Nam có khả năng kiểm soát được những căng thẳng, ngay cả khi họ bị ảnh hưởng cả trực tiếp và thông qua việc nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Chuyên gia phân tích Ivan Tan của S&P cho biết: “Các nhà phát triển bất động sản của Việt Nam vẫn đang phải vật lộn để trả các khoản nợ. Theo quan điểm của chúng tôi, việc lĩnh vực bất động sản đi xuống và các đợt điều chỉnh giá diễn ra có thể ảnh hưởng đến lĩnh vực ngân hàng”.

Các ngân hàng của Việt Nam dự kiến đối mặt với các vấn đề về các khoản cho vay bất động sản thương mại và trái phiếu liên quan đến lĩnh vực bất động sản mà họ nắm giữ.

Trong trường hợp xấu nhất, S&P cho biết tỷ lệ nợ xấu (NPL) trong toàn ngành sẽ lên tới khoảng 4,5%. Ngân hàng Nhà nước lưu ý rằng tỷ lệ nợ xấu đã tăng lên 2,8% vào tháng 3 năm nay, từ mức khoảng 2% vào cuối năm ngoái.

Các quy định nghiêm ngặt hơn của chính phủ đối với trái phiếu phát hành riêng lẻ, cùng với một loạt đợt tăng lãi suất vào cuối năm 2022, đã làm cạn kiệt thanh khoản và khiến nhiều dự án bất động sản rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính trong khoảng một năm qua.

Những người mua nhà tiềm năng và các nhà đầu tư trái phiếu đã trì hoãn việc mua hàng do áp lực từ lạm phát, lãi suất cao và lòng tin giảm sút.

Trong báo cáo của mình, S&P ước tính tổng doanh số bán nhà ở tại Việt Nam sẽ giảm từ 15% đến 20% trong năm nay, đảo ngược so với mức tăng từ 25% lên 30% vào năm 2022.

Trong quý đầu tiên của năm nay, dữ liệu từ công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy lượng mua căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh đã giảm quý thứ ba liên tiếp xuống mức thấp kỷ lục 960 căn, so với 1.247 căn trong cùng kỳ năm 2022.

Báo cáo lưu ý rằng những con số này làm suy yếu khả năng thanh toán trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản, đặc biệt là những trái phiếu đáo hạn trong năm nay và năm sau.

Tuy nhiên, những mối đe dọa này chỉ có tác động đối với các khoản vay của các nhà phát triển bất động sản lạm dụng đòn bẩy, những người đã vay rất nhiều để tài trợ cho các dự án của họ trước năm 2022, nhưng không đảm bảo tuân thủ việc nắm giữ đất đai và bảo vệ dòng tiền của dự án.

“Không phải tất cả nhà phát triển bất động sản đều gặp rắc rối”, ông Tan của S&P cho biết. “Các nhà phát triển lớn và có uy tín có thể sẽ có bộ đệm tài chính tốt hơn để vượt qua giai đoạn khó khăn”.

Mặt khác, các khoản vay thế chấp - chiếm phần lớn trong khoảng 15% tổng số khoản vay trong hệ thống ngân hàng - vẫn có thể kiểm soát được, ông nói thêm. Điều này là do khả năng trả nợ của những người đi vay được hỗ trợ bằng bốn lần cắt giảm lãi suất chính sách liên tiếp của Ngân hàng Nhà nước trong năm nay.

Ông Tan nói thêm rằng tình trạng nhân khẩu học ở Việt Nam, tầng lớp trung lưu đang phát triển và lực lượng lao động trẻ sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản, bất chấp sự biến động cố hữu.

Trong nửa đầu năm nay, chính phủ đã thực hiện một loạt biện pháp nhằm thúc đẩy tâm lý thị trường bất động sản, chẳng hạn như nới lỏng một số quy định về trái phiếu doanh nghiệp và tung ra gói tín dụng lãi suất thấp trị giá 120.000 tỷ đồng cho dự án nhà ở xã hội.

Các biện pháp khác bao gồm sửa đổi các luật hiện hành về thuế đất đai và bất động sản, giảm áp lực lãi suất cho vay và gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất vào năm 2023.

“Chúng tôi tin rằng chính sách của chính phủ nhằm thiết lập kỷ luật cao hơn trong việc cấp vốn cho các nhà phát triển và ngăn chặn đầu cơ bất động sản sẽ có lợi cho sự phát triển lâu dài của thị trường trái phiếu và bất động sản. Tuy nhiên, sẽ có những khó khăn ngắn hạn khi thị trường điều chỉnh theo các tiêu chuẩn mới”, ông Tan nói.