“Soi kỹ” trước khi “xuống tiền”

Ngoài những câu chuyện xoay quanh dự án A, chủ đầu tư B sắp bung hàng, công bố sản phẩm ra thị trường, giới hành nghề trung gian lẫn nhà đầu tư thứ cấp vẫn coi vấn đề “lách luật của DN BĐS” là đề tài chưa bao giờ hết hấp dẫn. Dự án quy mô, mức đầu tư càng “khủng”, và thời gian “đắp chiếu sau khởi công” lẫn “tái khởi động” càng nhiều lần thì càng kích thích dư luận.

Dự án “đắp chiếu”,“soi” không dễ!

Chỉ khoanh vùng nội đô, bất cứ ai quan tâm tới BĐS Hà Nội cũng có thể nêu được vài tên tuổi dự án đã làm tốn đủ giấy mực báo chí lẫn bình phẩm của giới làm nghề. Đơn cử, phải nhắc lại chuyện của “hổ giấy” Tân Hoàng Minh.

Các đầu mút trung tâm về phát triển đô thị – phong thủy mặt nước của Thủ đô, hay nơi trung tâm hội tụ mọi điều kiện dân trí – an sinh – hạ tầng – thụ hưởng văn hóa (ngã tư Hàng Bài – Hai Bà Trưng) đều có dấu ấn của DN qua từng khu đất “không thể đẹp hơn”.

Các dự án lần lượt được “vẽ” lên, nhưng ông chủ chuỗi taxi V20 ngày nào vẫn chưa thể “trình làng” được bất cứ hình hài công trình hoàn thiện nào sau ngót 10 năm thâu tóm.

Báo chí phản ánh, khách hàng đòi thanh lý hợp đồng, cơ quan thuế thúc giục, gặp sự cố về nhà thầu… chẳng thể thay đổi được ý chí “một tấc không đi, một li không dời” của Tân Hoàng Minh tại các dự án ở Hà Nội.

Còn nhớ, tháng 12/2014, trong thông cáo báo chí từ chủ đầu tư, dự án D’. Le Pont D’or – Hoàng Cầu đã cơ bản hoàn thành 95% khối lượng tầng hầm 1 và bắt đầu bước sang phân đoạn một thi công tầng hầm 2. Dự án sẽ hoàn thành đúng tiến độ theo kế hoạch đã cam kết với khách hàng vào quý IV/2015. Nay, chỉ còn chưa đầy 2 tháng, thời hạn cam kết bàn giao căn hộ đã bất ngờ được “đính chính” trên website chính thức của THM: “Tập đoàn Tân Hoàng Minh khẳng định D’. Le Pont D’or – Hoàng Cầu sẽ hoàn thành và được đưa vào sử dụng từ quý I/2016”.

Hài hước hơn, theo chỉ dẫn tới website hoangcau.vn, người viết bắt gặp thông tin mang tính chất “delay tiến độ” của chủ đầu tư dự án. Cụ thể: “Chủ đầu tư Tân Hoàng Minh cam kết sẽ bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng tiến độ vào cuối năm 2016”?

Thông tin “lệch pha” về tiến độ cam kết bàn giao dự án được thể hiện trên website của Tân Hoàng Minh.

“Khám sức khỏe” doanh nghiệp?

Những tên tuổi “chờ nổi” như Tân Hoàng Minh hay phần còn lại của thị trường đều ít nhiều khó tìm hiểu đối với bất cứ khách hàng nào muốn tham chiếu tài lực của DN trong từng dự án liên quan.

Ở Landmark 51, Vinafor đứng tên trong liên danh chủ đầu tư bên cạnh Sông Đà 1.01 (lẫn Hoàng Vương? – PV). Nhưng để tìm ra nguồn vốn “nuôi” dự án, phải đọc rất kỹ tài liệu báo cáo tài chính từ Sông Đà 1.01 mới mong có đáp số phần nào – theo ông Quang, một người từng lên kế hoạch mua một suất căn hộ tại dự án cao thứ 3 Hà Nội cho biết.

“Bít bùng” thông tin, cũng là cách mà chủ đầu tư một dự án chung cư cao cấp nằm gần ngã tư Lê Văn Lương – Hoàng Minh Giám áp dụng suốt thời gian dài.

Trên trang chủ của chủ đầu tư (hacc.. ), dự án được mô tả không thể hời hợt hơn. Mới đây, khi dự án được bảo lãnh ngân hàng (sau khi một tỷ trọng nhất định dự án qua tay phân phối của một DN đối tác khác), thì để tìm được thông tin “chính thống” về sản phẩm dự án, khách đều được chỉ dẫn tìm tới nhà phân phối mới.

Nói như bà Lê Hải, một trong những khách hàng có nhu cầu mua tại dự án, thì dự án này đã được môi giới tích cực mời chào khách hàng đóng tiền vào các suất căn hộ thời gian 2-3 tháng vừa qua. “Chủ đầu tư rất “kiệm lời”, nhưng bằng sự khéo léo, tôi đã có đủ hồ sơ pháp lý (nghĩa vụ thuế đất, tiến độ thi công lẫn nghĩa vụ bảo lãnh) của dự án thông qua chính đội quân môi giới”.

Đáng lưu ý, nhiều khách hàng đang cập nhật kiến thức tài chính – kế toán xoay quanh năng lực chủ đầu tư. Cụ thể, một bài học điển hình về trường hợp dự án đã triển khai, thu tiền của khách nhưng “nằm im” dài dài, để truy nguyên “dấu vết” số tiền chủ đầu tư đã thu của “Thượng đế”.

Về nguyên tắc chung, theo Chuẩn mực kế toán 14, cũng như sự thay đổi đã được cụ thể hóa trong Thông tư 200/2014/TT-BTC, doanh thu bán hàng phải được ghi nhận sau khi DN đã thực hiện chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua.

Đối với trường hợp BĐS, theo quy định cũ, đa phần các chủ đầu tư hạch toán theo phương pháp “POC – phần trăm tiến độ thực hiện”. Trong quy định mới (Thông tư 200), khoản tiền khách hàng trả trước sẽ được ghi vào “tài khoản người mua trả tiền trước”, hoặc thu tiền đặt cọc hợp đồng.

Báo cáo tài chính soát xét giữa năm và báo cáo tài chính kiểm toán cuối năm sẽ quy chiếu rõ vấn đề này.