Số lượng nhà bán giảm 40%, thị trường khó lường và khó phục hồi

Nguồn cung nhà ở giảm kỷ lục

Tổng số nhà rao bán ở Mỹ đã giảm 6% so với một năm trước trong bốn tuần kết thúc vào ngày 11/06 vừa qua, mức giảm lớn nhất trong vòng 13 tháng. Số nhà mới giảm 23%, tiếp tục chuỗi 10 tháng có mức giảm hai con số. Những điều này làm tăng thêm tình trạng thiếu nhà bán sau đại dịch. Theo thống kê, nguồn cung hiện tại đang ít hơn 39% so với 5 năm trước, vào tháng 06/2018.

Nguyên nhân thứ nhất của tình trạng này là các chủ nhà muốn tiếp tục hưởng lãi suất thấp khi mua nhà trước đó, và lo ngại không thể tìm được một căn nhà mới phù hợp khi nguồn cung quá thấp. Xu hướng này có thể tiếp tục, vì cảnh báo mới nhất của FED cho thấy có thể sẽ có 2 đợt tăng lãi suất nữa cho đến cuối năm nay. Khủng hoảng nguồn cung đang ảnh hưởng tiêu cực đến doanh số bán nhà tại Mỹ.

Các nguyên nhân khác là do hoạt động xây nhà tại Mỹ đã sụt giảm mạnh mẽ suốt hơn một thập kỷ qua, cùng với việc lãi suất thế chấp giảm xuống mức thấp kỷ lục trong đại dịch và sau đó tăng vọt đột ngột. Lãi suất thế chấp đã tăng hơn gấp đôi kể từ năm 2021, chạm mức gần 7% trong tuần thứ hai của tháng này. Tỷ lệ thế chấp thấp kỷ lục vào năm 2020 và 2021 đã làm bùng nổ lượng giao dịch nhà ở, kéo theo nguồn cung cạn kiệt. Khi lãi suất bắt đầu tăng trở lại vào đầu năm 2022, nhiều người định bán nhà đã rút lui khỏi thị trường, khiến khoảng trống về nguồn cung không thể lấp đầy.

Doanh số bán nhà đang chờ xử lý giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái, mức giảm lớn nhất trong hơn 4 tháng, nhưng không phải do thiếu nhu cầu. Mọi người vẫn đang quan tâm đến việc mua nhà. Các đơn đăng ký mua nhà thế chấp đã tăng 8% trong tuần đầu tháng 6 và Chỉ số nhu cầu mua nhà của công ty bất động sản Redfin đã tăng suốt nửa đầu tháng này lên gần mức cao nhất trong vòng một năm. Điều này có nghĩa là nhu cầu mua nhà bị dồn nén khá lớn và nhiều người sẽ sẵn sàng mua ngay khi có thêm nhà được tung ra thị trường. Cầu vượt cung đang ngăn giá nhà giảm mạnh. Giá bán trung bình chỉ giảm 1,1%, mức giảm hàng năm nhỏ nhất trong ba tháng qua.

Việc FED báo hiệu lãi suất có thể tăng từ giờ đến cuối năm có nghĩa là lượng nhà mới sẽ vẫn ở mức thấp và tình trạng thiếu hàng tồn kho sẽ ngày càng trầm trọng.

“Thông báo của Fed rằng sẽ có thêm nhiều đợt tăng lãi suất nữa không phải là điều mà người mua nhà muốn nghe”. Chen Zhao, Trưởng nhóm Nghiên cứu Kinh tế của Redfin.

“Những người mua nhà đang đợi lãi suất giảm nên biết điều này khó xảy ra trong tương lai gần. Vì vậy, nếu tìm được một ngôi nhà vừa tầm tài chính và đảm bảo các yêu cầu của bạn thì đừng chần chừ thêm nữa”.

Giá cả trồi sụt khó lường

Vào đầu tháng 1, các nhà kinh tế tại công ty nghiên cứu Capital Economics của Anh nhận định rằng nhu cầu tại thị trường nhà ở Mỹ đã chạm đáy sau đợt tăng lãi suất thế chấp vào năm 2022. Tuy nhiên, giá nhà vẫn chưa xuống đáy và sẽ giảm nhiều nhất là 8% so với mức đỉnh.

Nhưng ngay sau khi báo cáo trên được công bố, các chỉ số về nhà ở bắt đầu phục hồi trong đợt giao dịch vào mùa xuân. Sau khi giảm trong 7 tháng liên tiếp từ tháng 07/2022 đến tháng 01/2023, giá nhà được đo bằng Chỉ số giá nhà quốc gia Case-Shiller được điều chỉnh theo mùa đã tăng vào tháng 2 và tháng 3.

Bước sang tháng 6, Capital Economics cập nhật báo cáo, lập luận rằng sau khi thị trường nhà đất hồi phục vào mùa xuân năm 2023, giá nhà trong nửa cuối năm sẽ điều chỉnh giảm trở lại.

“Giá nhà một phần được thúc đẩy bởi nhu cầu tạm thời tăng vào đầu năm do lãi suất thế chấp giảm. Kể từ đó, lãi suất đã quay trở lại gần với mức cao nhất trong hai thập kỷ được thiết lập vào tháng 10/2022, kéo nhu cầu giảm xuống mức thấp nhất trong gần 30 năm. Cùng với việc nền kinh tế đang suy yếu, chúng tôi cho rằng doanh số bán hàng sẽ vẫn ở mức thấp và giá cả sẽ giảm từ giờ đến cuối năm nay”.

Ngoại trừ hai sàn bất động sản CoreLogic và Zillow, hầu hết các công ty trong ngành tiếp tục dự báo giá nhà giảm vào năm 2023. Lý do chính là khả năng chi trả nhà ở (hay nói đúng hơn là thiếu khả năng chi trả) đã trở nên căng thẳng ở mức chưa từng thấy kể từ khi bong bóng nhà đất nổ tung cách đây 15 năm. Việc giảm giá, tất nhiên, sẽ diễn ra không đồng đều tại các địa phương.

Tại thời điểm thấp nhất vào tháng 1, giá nhà tại Mỹ được điều chỉnh theo mùa thấp hơn 3% so với mức đỉnh năm 2022 (giảm 5,2% nếu không điều chỉnh theo mùa). Sau khi tăng đến hết tháng 3, giá được điều chỉnh theo mùa thấp hơn 2,3% so với mức đỉnh năm 2022 (giảm 3,7% nếu không điều chỉnh theo mùa).

Khó phục hồi nhanh chóng

Chủ tịch FED, ông Jerome Powell cho biết thị trường bất động sản của nước Mỹ rất nhạy cảm và khó có thể phục hồi nhanh chóng sau khi lãi suất tăng.

Tại Cuộc họp của Ủy ban Thị trường Mở Liên bang vào tháng 6, FED đã quyết định không tăng lãi suất. Tuy nhiên, ông Powell đã báo hiệu về khả năng tăng lãi suất điều hành tổng cộng 0,5 điểm phần trăm từ giờ đến cuối năm.

Tại cuộc họp này, ông Jerome Powell đề cập đến “đáy” trong lĩnh vực nhà ở, mặc dù ông không nói rõ đó là hoạt động của thị trường nhà ở hay giá nhà. Ông cũng nói không thấy giá nhà đất tăng nhanh. Thay vào đó, giá cả sẽ “lang thang ở mức thấp”. Với lãi suất ổn định trong thời điểm hiện tại, đây có thể là tin tốt cho những người đang tìm kiếm một ngôi nhà mới, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu, những người có thể tận dụng lãi suất thấp hơn với các khoản vay thế chấp.

Theo trang due.com, cả giá cả và hoạt động của thị trường nhà ở Mỹ đều giảm trong năm ngoái và bắt đầu tăng chậm vào tháng 2 và tháng 3 năm 2023. Vào tháng 03/2023, doanh số bán nhà vẫn giảm 3,4% so với cùng kỳ năm ngoái, mặc dù đã tăng 9,6% kể từ tháng trước.

Nhà ở rất nhạy cảm với lãi suất và có xu hướng giảm khi lãi suất tăng. Từ tháng 06/2022 đến tháng 01/2023, khi FED tăng lãi suất đều đặn, giá nhà tại Mỹ bắt đầu giảm. Tuy nhiên, với tín hiệu mới nhất của FED, các nhà đầu tư đã tính toán đến những kịch bản khác nhau với các đợt tăng lãi suất sắp tới. Nhiều người thậm chí hoài nghi về việc liệu nền kinh tế Mỹ có thể tránh được một cuộc suy thoái hay không.