Thị trường nhà đất Mỹ vẫn bất ổn, có thể gây ra suy thoái kinh tế

Thị trường nhà ở Mỹ, theo cách nói của những người đầu cơ giá lên về nhà ở, đã ổn định. Doanh số bán nhà mới đang tăng trở lại nhờ các chính sách tích cực đã kéo người mua trở lại thị trường. Trong khi đó, lãi suất thế chấp giảm xuống dưới 7% và thị trường bước vào mùa xuân bận rộn hơn đã giúp nhà ở tại nhiều khu vực chuyển từ chế độ điều chỉnh sang chế độ tăng trưởng. Nhưng thực tế, theo nền tảng bất động sản Zillow, 16% trong số các thị trường này chứng kiến giá nhà giảm trong khoảng thời gian từ tháng Ba đến tháng Tư vừa qua.

Theo Fannie Mae, suy thoái trên thị trường nhà ở Mỹ vẫn chưa kết thúc và có thể nghiêm trọng hơn khi chuyển sang các tháng mùa hè và mùa thu, vốn là thời điểm thị trường trầm lắng hơn.

Trong Q1/2023, hoạt động của thị trường nhà ở Mỹ được đo bằng đầu tư cố định vào nhà ở tư nhân (tức là cốt lõi của GDP nhà ở) đã giảm trên cơ sở danh nghĩa trong suốt bốn quý liên tiếp. Nhiều đợt giảm nữa có thể tiếp tục xảy ra. Fannie Mae dự đoán đầu tư cố định vào nhà ở sẽ giảm vào Q2/2023 (-5,9%), Q3 /2023 (-9,1%), Q4/2023 (-6,4%) và Q1/2024 (-1%).

“Có một số lượng kỷ lục nhà ở đang được xây dựng, dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm nay và năm 2024. Cùng với việc thắt chặt tín dụng cho vay xây dựng, dự báo trên của chúng tôi sẽ sớm thành hiện thực, đặc biệt vào cuối năm nay khi tiến độ dự án bị chậm lại”, các nhà kinh tế tại Fannie Mae đã viết trong báo cáo được công bố gần đây.

Theo dự báo của Fannie Mae, sự sụt giảm về mảng nhà chung cư sẽ xóa bỏ các động lực kinh tế do mảng nhà riêng tạo ra, vốn đã được hưởng lợi trong mùa xuân này nhờ các chính sách ưu đãi để thu hút khách hàng của chủ đầu tư.

Trong năm qua, thị trường nhà ở là một trong số ít lĩnh vực của Mỹ bị mắc kẹt trong suy thoái. Mô hình dự báo của Fannie Mae cho rằng sự suy giảm của thị trường nhà sẽ lan rộng và đẩy nền kinh tế vĩ mô của nước này vào suy thoái. Fannie Mae đang dự báo GDP của Mỹ sẽ giảm trong Q3/2023 (-1,2%), Q4/2023 (-1,7%) và Q1/2024 (-0,5%).

“Một cuộc suy thoái nhẹ rất có thể sẽ diễn ra. Tuy nhiên thời điểm của nó vẫn chưa thể xác định vì FED có thể tiếp tục thắt chặt chính sách lâu hơn khi áp lực lạm phát liên quan đến tiền lương không giảm bớt”, Fannie Mae cho biết.

Trong khi mô hình dự báo của Fannie Mae cho rằng thị trường nhà ở sẽ đẩy nền kinh tế Mỹ vào suy thoái, thì các nhà kinh tế của tổ chức này cũng tin rằng thị trường nhà ở cũng sẽ là một tấm đệm chống lại suy thoái kinh tế sâu sắc.

Họ viết trong báo cáo: “Chúng tôi thấy các điều kiện trong lĩnh vực xây dựng nhà ở và ô tô có nhiều khả năng là một tấm đệm làm giảm mức độ nghiêm trọng của suy thoái kinh tế, bằng cách trở thành động lực tiềm năng cho sự phục hồi hơn là một phương tiện để ngăn chặn điều đó”.

Không giống như các nền tảng bất động sản Zillow và CoreLogic, vốn dự báo giá nhà sẽ tăng nhẹ trong năm 2024, Fannie Mae cho rằng việc điều chỉnh giá nhà giảm sẽ sớm quay trở lại. Chỉ số giá nhà của Fannie Mae có thể giảm 1,2% từ Q4/2022 đến Q4/2023, sau đó giảm thêm 2,2% từ đó đến Q4/2024. Điều này sẽ đánh dấu sự sụt giảm hàng năm đầu tiên của giá nhà được đo chỉ số này kể từ năm 2012.

Vào thời điểm giá nhà trên toàn nước Mỹ chạm đáy vào Q4/2024, Fannie Mae dự đoán giá sẽ thấp hơn 5,28% so với mức đỉnh vào Q2/2022. Nhưng kết quả có thể khác nhau giữa các khu vực.

Tuy nhiên, tổ chức này đánh giá đây là một sự điều chỉnh nhẹ, không phải là một vụ sụp đổ của thị trường nhà ở. Lý do là thiếu nguồn cung nhà ở. Trên thực tế, số lượng nhà đang rao bán vẫn thấp hơn 40% so với trước đại dịch.

“Mặc dù lãi suất vay thế chấp vẫn tăng cao so với vài năm trước, nhưng việc thiếu nguồn cung trầm trọng vẫn giúp duy trì giá nhà. Tất nhiên, tình trạng thiếu nhà để bán hiện đang trở nên nghiệm trọng hơn bởi “hiệu ứng mắc kẹt”, khiến rất nhiều hộ gia đình đang hưởng tỷ lệ thế chấp thấp không muốn rao bán nhà”, nhà kinh tế trưởng Doug Duncan của Fannie Mae viết trong một báo cáo gần đây.