Sau Hoàn Kiếm, khu vực nào sẽ là tâm điểm của thị trường văn phòng cho thuê?

Phía tây trỗi dậy

Tập trung nhiều toà văn phòng hạng A với tỷ lệ lấp đầy thuộc top đầu thị trường, khu vực quận Hoàn Kiếm luôn được xem là khu CBD của thủ đô.

Theo thống kê của Savills Vietnam, tính đến quý 2-2018, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A tại Hoàn Kiếm luôn đạt trên 90%. Một số tòa nhà tiêu biểu có thể kể đến như BIDV Tower (100%), Sun Red River (100%), Hanoi Tower (99%), Capital Tower (96%), Pacific Place (93%)…

Khu vực phía Tây Hà Nội xuất hiện nhiều toà văn phòng quy mô, giá cho thuê hợp lý.

Tuy nhiên, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng văn phòng cho thuê tại Hoàn Kiếm đang phải đối mặt với nhiều thách thức bởi đa số khu vực này đều là văn phòng cũ. Tòa nhà mới nhất cũng được hoàn thành từ 6 năm trước. Cùng với đó, khu vực này bị giới hạn chiều cao, luật di sản văn hóa, quỹ đất khan hiếm nên nguồn cung rất hạn hẹp.

“Hoàn Kiếm luôn trong tình trạng thiếu nguồn cung tương lai, thiếu diện tích sàn và thiếu những văn phòng có quy mô lớn”, ông Matthew Powell nhận xét và dự báo trong thời gian tới, khu tây thành phố có thể trở thành trung tâm thương mại mới bởi sự gia tăng số lượng nhân viên văn phòng đang sinh sống ở đây. Ngoài ra, hệ thống tàu điện ngầm cũng được phát triển theo hướng ưu tiên cho việc tiếp cận khu vực này, tạo đà cho thị trường văn phòng tại đây trỗi dậy.

Trên thực tế, từ giữa 2017 đến nay, tại khu vực phía tây Hà Nội như Cầu Giấy, Từ Liêm đã xuất hiện nhiều toà văn phòng với giá cho thuê hợp lý, như Lotus Building (Duy Tân), Zodiac Building, Ap Building (58 Trần Thái Tông), Bảo Anh Building (62 Trần Thái Tông) TTC Tower (19 Duy Tân), FLC Twin Towers (265 Cầu Giấy), PVI Tower, Discovery Complex…

Cùng với phía tây, khu vực Ba Đình cũng được cho là tâm điểm mới của thị trường văn phòng do vị trí trung chuyển giữa trung tâm cũ và mới.

Trao đổi bên lề hội thảo, ông Bùi Trung Kiên, Phó giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, cho biết dù không có quá nhiều dự án, nhưng Ba Đình hội tụ nhiều tòa tháp lớn và hiện đại. Các tuyến đường mở rộng và tiếp cận các tuyến đường chính đã và đang được đầu tư phát triển. Khu vực này cũng đa dạng nguồn cung khách sạn và căn hộ dịch vụ chất lượng cao, trung tâm thương mại - những dịch vụ hỗ trợ quan trọng của thị trường văn phòng.

Theo ông Kiên, trong khi tại các thành phố ở các nước phát triển có 2-3 điểm là trung tâm hành chính, nơi có rất nhiều tập đoàn đặt trụ sở, thì tại Hà Nội hiện mới chỉ có Hoàn Kiếm được coi là CBD và Ba Đình là một địa điểm tiếp theo thu hút khách hàng và có nhiều khả năng tăng giá.

Phân khúc hạng A sẽ tiếp tục hút khách

Nhận xét về xu hướng lựa chọn văn phòng hiện nay, ông Kiên cho rằng, nhiều khách thuê văn phòng chỉ chú trọng đến yếu tố vị trí, giá cả, tòa nhà mới hay cũ mà quên mất các yếu tố rất quan trọng khác là uy tín, kinh nghiệm của chủ đầu tư và các vấn đề liên quan đến chất lượng, dịch vụ của tòa nhà. Đây mới thực sự là những yếu tố quyết định đến việc khách hàng có gắn bó lâu dài với tòa nhà đó hay không.

Quận Ba Đình hội tụ nhiều tòa tháp lớn và hiện đại.

“Một tòa nhà mới không đồng nghĩa với một tòa nhà tốt và chưa chắc tốt hơn những tòa nhà hiện hữu. Khi lựa chọn hoặc chuyển văn phòng nên cân nhắc phương án 10 năm - tính đến yếu tố lâu dài, tức là chú ý đến chủ đầu tư và chất lượng dự án”, ông Kiên nói.

Trên thực tế, có nhiều chủ đầu tư chú trọng đến phát triển dịch vụ văn phòng nên nhận được sự hài lòng, đồng thuận lớn của khách hàng. Song gần đây, có nhiều tòa nhà mới được đưa vào vận hành nhưng chủ đầu tư lại không chú ý đến vấn đề chất lượng.

Chất lượng của tòa nhà cần được xét trên các khía cạnh về cơ sở vật chất như thang máy có đủ hay không, số lượng chỗ đỗ xe có đảm bảo cho nhân viên hay không, các dịch vụ phụ trợ như khu ăn uống, căn hộ dịch vụ, khách sạn xung quanh, trung tâm thương mại có hay không…

“Trên thực tế, không có nhiều tòa nhà văn phòng ở Hà Nội đáp ứng được tiêu chí này. Tuy nhiên, thời gian gần đây thị trường đã có sự thay đổi tích cực. Một số chủ đầu tư phát triển dự án văn phòng theo hướng chú trọng đến chất lượng toà nhà và dịch vụ, nhằm đảm bảo cho khách thuê văn phòng được hưởng đầy đủ các dịch vụ, tiện ích trong thời gian làm việc ở đó”, ông Kiên nói.

Đánh giá về tiềm năng của thị trường văn phòng thời gian tới, ông Kiên cho biết, hạng A vẫn luôn là phân khúc hút khách nhất và khan hiếm trên thị trường. Hạng B là lựa chọn thay thế cho những khách hàng mà ngân sách của họ không phù hợp với hạng A.

Hiện nay giá thuê văn phòng hạng A ở các khu vực đều đã đạt mức cao do tỷ lệ lấp đầy cao nên dự kiến trong ít nhất 2-3 năm nữa, giá thuê vẫn tăng nhẹ. Giá sẽ tiếp tục tăng cho đến khi có nguồn cung mới đáp ứng nhu cầu thị trường. Trong đó, giá cao nhất vẫn thuộc khu vực trung tâm cũ, thứ nhì là khu vực Ba Đình, thứ ba là khu tây Hà Nội.