Sàn giao dịch BĐS có khai tử?

Khổ vì không trực tiếp

Mới đây, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an đã triệt phá một đường dây lừa đảo bán đất lớn tại dự án Dương Nội, quận Hà Đông, TP. Hà Nội. Theo đó, Tạ Tất Toàn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư phát triển Đài Việt cùng đồng bọn đã sử dụng tài liệu giả như: văn bản của UBND TP. Hà Nội giao cho Công ty Indochina làm chủ đầu tư dự án Dương Nội, giấy ủy quyền huy động vốn của Công ty Indochina cho Công ty Đài Việt, bản đồ thửa đất;

Đề xuất bỏ quy định giao dịch BĐS phải qua sàn để giảm chi phí cho người mua...

Làm giả con dấu của UBND TP. Hà Nội, Công ty Indochina… để ký hợp đồng bán đất tại dự án Dương Nội tại sàn Galaxy trên đường Lê Văn Lương, chiếm đoạt 4 tỷ đồng của khách hàng.

Theo các chuyên gia, quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn khiến chủ đầu tư và khách hàng bị hạn chế giao dịch trực tiếp, đã gián tiếp tạo điều kiện cho các hoạt động “cò” nhà đất và đầu cơ... Nó cũng khiến thị trường BĐS bị méo mó, cán cân sản phẩm lệch lạc.

Quan trọng hơn, giá BĐS và thu nhập người dân luôn có khoảng cách một trời một vực, khi các đối tượng “cò” góp phần quan trọng vào việc thổi giá nhà đất. Bên cạnh đó, việc quy định giao dịch BĐS phải qua sàn cũng khiến thủ tục phức tạp thêm, giá bán sản phẩm bị đẩy lên vì phải bao gồm thêm phí dịch vụ...

Anh Hoàng Văn Cường, một người môi giới BĐS lâu năm cũng thừa nhận, đề xuất không bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn của Bộ Xây dựng là rất hợp lý. Nhất là trong bối cảnh thị trường kém về thanh khoản như hiện nay, nó sẽ góp phần giảm thủ tục, tiết kiệm thời gian, đặc biệt tránh được những khoản tiền chênh không đáng có.

Anh Cường thẳng thắn: “Từ 2009, người dân bị lừa đảo rất nhiều khi mua nhà qua sàn. Bởi, đây là giao dịch thứ phát, nếu mua qua chủ đầu tư thì khó có thể bị lừa”.

Hơn nữa, phần lớn đội ngũ nhân viên sàn giao dịch BĐS chỉ qua đào tạo ngắn hạn, từ 2-3 tháng có chứng chỉ. Thủ tục mở sàn thì tương đối đơn giản. Trong khi đó, chủ đầu tư có cả dự án, có những giấy tờ cần thiết đủ để người mua yên tâm hơn thì lại không được giao dịch trực tiếp với người mua.

Như 3 năm vừa qua, đã có khá nhiều sàn giao dịch BĐS phải đóng cửa và những người dân đã mua qua sàn nếu phát hiện vấn đề gì, hay thiệt hại cũng không biết phải kiện ai.

Qua thanh kiểm tra tại 128 sàn BĐS của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cho thấy, các sàn giao dịch có rất nhiều sai phạm. Các vi phạm thường thấy là về điều kiện kinh doanh, về hợp đồng, thủ tục giao dịch qua sàn; vi phạm về cấp giấy chứng nhận giao dịch qua sàn, về việc công khai thông tin sản phẩm và thông báo trước khi ký hợp đồng huy động vốn...

Còn theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trong tổng số 500 sàn giao dịch BĐS thì có tới 122 sàn đóng cửa, không có giao dịch, trên 200 sàn không có giao dịch thành công…

Nếu không bắt buộc phải qua sàn

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc năm 2006 Bộ Xây dựng ra quy định bắt buộc chủ đầu tư phải bán nhà đất qua sàn là trái với thông lệ giao dịch BĐS trên thế giới. Đáng lẽ, giao dịch theo hình thức nào là toàn quyền của người mua và người bán. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn tạo điều kiện cho bên thứ ba là sàn giao dịch trở thành nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nâng giá BĐS, làm xáo trộn, tạo giá ảo trên thị trường…

Trước những bất cập của chính sách, trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đề xuất chủ đầu tư không bị bắt buộc phải giới thiệu và bán sản phẩm qua các sàn giao dịch như hiện nay mà có thể bán trực tiếp cho khách hàng. Đề xuất này được đánh giá là sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS trong thời gian tới.

Theo Bộ Xây dựng, đề xuất bỏ quy định giao dịch BĐS phải qua sàn là cách để giảm thủ tục với chủ đầu tư, giảm chi phí cho người mua, thuê nhà. Đặc biệt thời điểm như hiện nay, thị trường trầm lắng, chủ đầu tư đã và đang tìm mọi cách để hút khách mà vẫn không bán được hàng nên việc giao dịch qua sàn không còn cần thiết. Tuy nhiên, nó cũng sẽ khiến hàng trăm sàn giao dịch BĐS phải đứng trước khả năng bị “khai tử”.

Không hề lo lắng về việc các sàn giao dịch sẽ phải đóng cửa, ông Nguyễn Viết Hải, cố vấn Cơ quan Nghiên cứu, Phản biện và Xúc tiến đầu tư BĐS (VNRIRE) cho rằng: “Việc quy định chủ đầu tư khi giao dịch BĐS phải qua sàn chỉ là thủ tục hành chính hình thức. Bản thân sàn giao dịch nhà đất là một đơn vị độc lập nên không thể chỉ dựa vào quy định đó để sống”.

Còn TS. Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn BĐS Maxland cho hay, các sàn muốn duy trì hoạt động vẫn phải tự tìm việc cho nhân viên làm, tìm dự án để phân phối.

Nói là giao dịch BĐS không bắt buộc qua sàn, nhưng thực tế để bán hàng, bản thân các chủ đầu tư cũng phải bỏ kinh phí để xây dựng một đội ngũ bán hàng, tư vấn riêng. Chi phí này chắc chắn cao hơn so với sử dụng hạ tầng sẵn có của các sàn, với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp; sự kết nối với luật sư, ngân hàng, dịch vụ hậu mãi, chăm sóc khách hàng cũng đa dạng, phong phú hơn.

Ông Diễn cũng cho rằng, hầu hết các chủ đầu tư chỉ biết phát triển, xây dựng dự án. Họ sẽ rất khó để ứng phó, điều tiết các vấn đề nảy sinh khi bán hàng. “Chủ đầu tư cũng không có thời gian để tiếp đón, tư vấn giải đáp tất cả mọi thắc mắc của khách hàng”, ông Diễn nói.