Quốc gia châu Á thứ hai đối mặt với khủng hoảng nợ bất động sản

PT Kawasan Industri Jababeka đang điều hành một khu liên hợp công nghiệp ở phía đông Jakarta với diện tích tương đương khu Manhattan của New York. Công ty này cũng sở hữu các câu lạc bộ golf và một nhà máy điện tại Indonesia.

Jababeka đang đề nghị nhà đầu tư hoán đổi lượng trái phiếu trị giá 300 triệu USD sẽ đến hạn vào năm 2023 sang một khoản nợ dài hạn hơn. Tổ chức xếp hạng S&P Global Ratings đánh giá động thái này thể hiện tình hình tài chính xấu của công ty, và cảnh báo các trái chủ sẽ không được bồi thường thỏa đáng. Trong khi đó, Fitch Ratings nhận định việc Jababeka hoán đổi trái phiếu là để tránh vỡ nợ.

Đề nghị của Jababeka cho thấy sự mong manh của một số tổ chức phát hành trái phiếu bất động sản ở châu Á trong bối cảnh lãi suất tăng. Trái phiếu đô la của công ty này đã liên tiếp sự sụt giảm trong những tuần gần đây. Trong khi đó, trái phiếu của các công ty cùng ngành tại Indonesia là PT Lippo Karawaci và PT Agung Podomoro đang giao dịch khó khăn.

Edward Chan, Giám đốc của S&P, cho biết: “Các nhà phát triển Indonesia bị xếp hạng thấp hơn và có nhiều khoản nợ ngắn hạn bằng đô la Mỹ có thể đối mặt với rủi ro tái cấp vốn. Đặc biệt, các nhà phát triển có doanh thu định kỳ ít hơn sẽ bị siết chặt thanh khoản.”

Các vết nứt nói trên của Indonesia phản ánh nguy cơ về cuộc khủng hoảng nợ bất động sản tại châu Á. Chúng tiếp bước các vụ vỡ nợ kỷ lục ở Trung Quốc, các nỗ lực vực dậy thị trường ở Hàn Quốc và các quy định chặt chẽ hơn về trái phiếu doanh nghiệp ở Việt Nam.

Điều gì đang xảy ra?

Jababeka cung cấp sản phẩm bất động sản cho các công ty như Toyota Motor Corp. và Mattel Inc. để thành lập và vận hành các nhà máy ở Indonesia, khai thác dân số hơn 270 triệu người của quốc gia này để tiếp cận nguồn lao động lành nghề và giá cả phải chăng.

Công ty này đã bán trái phiếu được xếp hạng rác với lãi suất 6,5% vào năm 2016 để huy động tiền cho các mục đích chung. Jababeka có những kế hoạch đầy tham vọng để xây dựng các thành phố công nghiệp và khu du lịch trên khắp đất nước, nhưng một số dự án đã bị đại dịch Covid-19 và trước đó là cơn sóng thần năm 2018 làm chệch hướng.

Jababeka hiện đang tìm cách gia hạn khoản nợ này sang năm 2027. Giá trái phiếu này đã giảm gần một nửa kể từ đầu năm nay, theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp. Fitch vừa hạ xếp hạng của Jababeka xuống cấp độ đầu cơ, từ CC xuống C.

Đề nghị của Jababeka được đưa ra trong bối cảnh ngày càng có nhiều quan ngại về dòng vốn của các nhà xây dựng và phát triển bất động sản Indonesia. Tương tự các thị trường khác, lãi suất tăng ở quốc gia đông dân thứ tư thế giới đang làm tổn hại đến nhu cầu về bất động sản và đẩy chi phí trả nợ lên cao. Trong bối cảnh đồng đô la mạnh hơn, những khó khăn này còn được nhân lên nhiều lần.

Jababeka là ai?

Jababeka được thành lập năm 1989 và niêm yết trên thị trường chứng khoán Jakarta vào năm 1994. Unilever Plc và Samsung Electronics Co. là hai trong số nhiều khách hàng của họ. Công ty có trụ sở tại khu phức hợp Kota Jababeka, một khu phát triển rộng 22 dặm vuông nằm trên một đoạn đường quốc lộ chính của Indonesia, cách thủ đô Jakarta khoảng 35km về phía đông.

Công ty đã tìm cách mua lại trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 vào giữa năm 2019, nhưng lại không đủ tiền. Ban lãnh đạo của họ bị sa thải và các cổ đông đã khởi kiện. Jababeka cho biết vào tháng 7 năm ngoái rằng họ có kế hoạch mua lại các trái phiếu sắp hết hạn.

Đề nghị hoán đổi được đưa ra khi số dư tiền mặt của công ty trong 8 quý vừa qua đạt trung bình dưới 80 triệu USD, dữ liệu do Bloomberg tổng hợp. Tháng trước, nhà phát triển này cho biết họ đã nhận được khoản vay 5 năm trị giá 100 triệu USD với lãi suất 5,5% từ Ngân hàng PT Bank Mandiri để tái cấp vốn cho một số trái phiếu, đất và các tòa nhà đang phát triển sân gôn là tài sản thế chấp.

Tại sao sự kiện của Jababeka quan trọng?

Sự lây lan là rủi ro lớn đối với bất kỳ cuộc khủng hoảng tài chính nào và bất động sản thường là nơi xuất hiện những dấu hiệu rắc rối đầu tiên. Đối với một số nhà đầu tư, đề nghị hoán đổi nợ gợi lại ký ức về giai đoạn gần như vỡ nợ của Jababeka ngay trước khi đại dịch bắt đầu.

Kế hoạch hoán đổi nợ hiện tại có thể tạo tiền lệ cho các nhà xây dựng khác trong nước đang có các trái phiếu dưới mức giá 70 xu trên đồng USD, mức được coi là nợ xấu. Một số trong đó có trái phiếu đáo hạn trong những năm sắp tới.

Những doanh nghiệp đi vay tại các thị trường mới nổi trên khắp thế giới đang phải đối mặt với chi phí vốn cao hơn do lãi suất của Mỹ tăng. Giá trung bình của các khoản nợ được xếp hạng đầu cơ bằng đồng USD ở châu Á, không kể Nhật Bản đã giảm gần 1/3 trong năm nay, theo Bloomberg.

Tương lai của Jababeka

Theo đề nghị hoán đổi trên, Jababeka sẽ thanh toán 700 USD thông qua trái phiếu mới và 300 USD bằng tiền mặt cho mỗi 1.000 USD trái phiếu cũ nếu các trái chủ tham gia trước ngày 22 tháng 11. Đối với những người tham gia sau đó, nhưng trước thời hạn cuối cùng là ngày 7 tháng 12, họ sẽ nhận được 700 USD trái phiếu mới và 250 USD tiền mặt.

Fitch cho biết trong một báo cáo tuần trước rằng nếu Jababeka không thuyết phục được các trái chủ ủng hộ việc hoán đổi, họ sẽ “có rất ít lựa chọn để thanh toán trái phiếu, do nhà đầu tư e ngại các khoản nợ có lãi suất cao ở thị trường mới nổi này”.