Proptech tại Việt Nam chưa thể tách rời các giao dịch trực tiếp

Giữa tháng 6/2022, nền tảng bất động sản Propzy gửi thông báo giải thể công ty Dịch vụ Propzy với lí do thay đổi kế hoạch kinh doanh. Thông báo này đặt ra một số vài câu hỏi về thị trường proptech (công nghệ bất động sản) đang nổi lên tại Việt Nam, nơi vốn bị thống trị bởi các công ty kinh doanh bất động sản theo mô hình truyền thống.

Các startup trong lĩnh vực proptech tại Việt Nam đang phải vật lộn để tìm ra phương thức cân bằng giữa các hoạt động môi giới trực tuyến và trực tiếp, vì họ nhận ra rằng những yếu tố truyền thống như định giá, vị trí, thiết kế… vẫn giữ một vai trò quan trọng hơn các giải pháp công nghệ.

Theo các chuyên gia mà Deal Street Asia phỏng vấn, proptech có thể giúp phát triển xa hơn các mô hình môi giới và quản lý bất động sản - những hoạt động đòi hỏi ngày càng cao về tính hiệu quả và tiết kiệm chi phí, cùng với việc phân tích dữ liệu do sự thiếu minh bạch của thị trường Việt Nam trong thời điểm hiện tại. Đây cũng là những hoạt động cốt lõi có thể ứng dụng proptech.

“Các động lực chính của proptech tại Việt Nam sẽ đưa mô hình môi giới trực tuyến đi xa hơn, và sẽ ngày càng tập trung vào tính hiệu quả trong việc quản lý bất động sản cũng như sử dụng và ứng dụng dữ liệu trong việc ra quyết định”, Meil MacGregor, Giám đốc điều hành của Savills Việt Nam cho biết.

Đằng sau việc Propzy chuyển đổi mô hình

Tháng 6 năm nay, Propzy - nền tảng được hậu thuẫn bởi SoftBank - đã sa thải hơn 50% nhân sự, chủ yếu là nhân viên phụ trách bán hàng, vì phải giảm quy mô do đại dịch và chuẩn bị chuyển đổi mô hình kinh doanh. Một tuần sau đó, Propzy tuyên bố sẽ giải thể công ty Dịch vụ Propzy.

Trước đó, Propzy hoạt động theo mô hình asset-light (ít nắm giữ tài sản) và tập trung vào các dịch vụ môi giới trực tiếp thông qua công nghệ, như PropzyHOME - nền tảng cung cấp các căn nhà phố được Propzy lựa chọn và cải tiến thiết kế để bán lại cho khách hàng, hay PropzySTAY - nền tảng cung cấp các giải pháp cho thuê nhà.

Theo ông Đỗ Hiếu, giám đốc điều hành mảng bất động sản của VinaCapital, một trong những tập đoàn quản lý đầu tư lớn nhất tại Việt Nan, việc chuyển đổi từ mô hình asset-light sang phát triển và đầu tư bất động sản sẽ hoàn toàn thay đổi cấu trúc tài chính và dòng tiền của bất kỳ doanh nghiệp proptech nào.

Propzy được thành lập vào năm 2016 và tự giới thiệu là một công ty FIRE-tech với các trụ cột là công nghệ tài chính, bảo hiểm và bất động sản, và hoạt động bằng cả phương thức trực tuyến và trực tiếp. Các nền tảng giao dịch của Propzy cung cấp những căn nhà để khách hàng tới xem trực tiếp mà không cần hẹn trước (open house), các dịch vụ trọn gói dọn vào ở ngay, và các gói hỗ trợ tài chính để vay mua nhà.

Propzy được coi là một trong những startup về proptech hàng đầu của Việt Nam, đã thu hút 25 triệu USD trong vòng gọi vốn đầu tiên từ các quỹ đầu tư danh tiếng như Gaw Capital và SoftBank Ventures Asia vào năm 2020.

Mô hình hoạt động trực tuyến - trực tiếp

Ngoài Propzy, một số startup khác trong mảng proptech cũng đang theo đuổi mô hình hoạt động gồm cả trực tuyến và trực tiếp khi thị trường Việt Nam đang chứng kiến sự bùng nổ các công nghệ thông minh trong hoạt động giao dịch, cho thuê, tiếp thị và quản lý bất động sản trong vài năm gần đây. Một số cái tên nổi bật như Rever thu hút 10,2 triệu USD từ quỹ Mekong Enterprise Fund IV; Houze với 2 triệu USD trong vòng đầu tư do DKRA Group dẫn đầu; và Reti gọi được vốn từ CyberAgent Capital và VIC Partners trong vòng hạt giống.

Theo Olivier Raussin, đồng sáng lập và đối tác điều hành tại quỹ đầu tư mạo hiểm FEBE Ventures, các giao dịch bất động sản thường phức tạp và đòi hỏi sự tin cậy cao. Do đó, các quy trình trực tiếp có sẽ giúp tạo dựng niềm tin của khách hàng, trong khi các yếu tố trực tuyến/công nghệ sẽ cho phép các công ty mở rộng nhanh hơn.

“Chúng tôi tin rằng sự cân bằng giữa các hoạt động trực tiếp và trực tuyến là chìa khóa thành công trong lĩnh vực proptech và tạo ra sự khác biệt với các đối thủ cạnh tranh”, ông nói.

Đồng quan điểm với Raussin, ông Trần Anh Tùng, Giám đốc điều hành Quỹ VIC Partners, cho biết việc Propzy giải thể một công ty dịch vụ không có nghĩa là mô hình kinh doanh bất động sản kết hợp giữa trực tiếp và trực tuyến đã thất bại.

“Vẫn còn những công ty khác đang phát triển mạnh mẽ và tăng trưởng lành mạnh. Các nhà phát triển, đại lý bất động sản và người mua sẽ ngày càng cởi mở hơn với công nghệ (một phần là do đại dịch Covid-19) nhưng vẫn cần các dịch vụ trực tiếp để xây dựng niềm tin”, ông nói.

Nhiều chuyên gia trong ngành tin rằng việc Propzy giải thể và sa thải nhiều nhân viên là do đã phải chi quá nhiều tiền để duy trì nhóm môi giới nhằm cạnh tranh trực tiếp với các môi giới truyền thống, mà vốn đang thống trị tại thị trường Việt Nam.

Hiện tại, Việt Nam có hơn 300.000 đại lý bất động sản, theo số liệu của Hiệp Hội Bất Động Sản Việt Nam công bố vào tháng 3 năm nay.

Các đại lý truyền thống trên cả nước vẫn đóng một vai trò quan trọng trong việc quyết định sự lựa chọn của khách hàng, do đó các startup về proptech sẽ phải đối mặt với một thách thức vô cùng lớn trong giao dịch và tiếp thị sản phẩm.

Ví dụ, One Mount Group, một công ty bất động sản truyền thống được thành lập bởi Vingroup và các đối tác, đã phát triển nền tảng giao dịch OneHousing, phục vụ từ A đến Z các giao dịch bất động sản bằng cách ứng dụng công nghệ.

Các doanh nghiệp bất động sản truyền thống khác cũng đang đầu tư vào công nghệ hoặc thúc đẩy các hoạt động mua bán và sáp nhập để phát triển mảng proptech, như Cen Group, Sunshine Group hay Hưng Thịnh.

Tổng quan thị trường

Trong giai đoạn 2020 - 2021, khi dòng vốn đổ vào mảng proptech trên toàn cầu vượt ngưỡng 10 tỷ USD, thì các thị trường proptech hàng đầu châu Á như Trung Quốc, Hồng Kông và Singapore, chỉ nhận được khoảng 700 triệu USD, theo báo cáo của Savills.

Hưởng ứng làn sóng này, thị trường bất động sản Việt Nam cũng nhận được dòng vốn khổng lồ vào các startup về proptech từ cuối năm 2021 đến nửa đầu năm 2022. Có ít nhất 5 startup đã công bố các vòng gọi vốn mới, bao gồm Reti, MGi Proptech, Houze, Homebase và Citics. Theo Property Insight Program, thị trường proptech Việt Nam có thể thu hút khoảng 500 triệu USD.

Theo dữ liệu của PropTech Vietnam Network, có khoảng 150 startup trong lĩnh vực proptech tại Việt Nam tính đến năm 2021, trong đó các doanh nghiệp đi theo mô hình môi giới bất động sản thống trị về mặt số lượng.

Trong khi đó, thị trường hiện có nhiều vấn đề khác cần giải quyết bằng công nghệ, chẳng hạn như sự phân mảnh giữa nguồn cung và nhu cầu, quá nhiều khâu trung gian và chi phí ngầm, thiếu dữ liệu lịch sử, và thiếu tính minh bạch trong định giá, Raussin cho biết.

Hiệp Hội Bất Động Sản việt Nam dự báo giá trị của lĩnh vực proptech trong năm 2020 vào khoảng 205 tỷ USD. Tuy nhiên, cho tới hiện nay, chưa có doanh nghiệp proptech nào trở thành kỳ lân (được định giá trên 1 tỷ USD).

“Hiện nay, các startup về proptech chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường và nhà đầu tư. Họ tập trung nhiều vào thị trường sơ cấp, mặc dù phần lớn trong số họ đều gọi vốn dựa vào việc sử dụng công nghệ để làm minh bạch thị trường thứ cấp”, ông Trần Nhật Khanh, đối tác điều hành tại quỹ đầu tư mạo hiểm Touchstone cho biết qua email gửi đến tạp chí Nhịp Cầu Đầu Tư.

Các thách thức

Bên cạnh những lợi thế từ rất nhiều các yếu tố vĩ mô, bao gồm dân số tăng, sự phát triển của tầng lớp trung lưu, nguồn vốn đa dạng hơn trước, và việc ứng dụng công nghệ ngày càng tăng trên mọi lĩnh vực, thì proptech tại Việt Nam cũng đang phát đối mặt với nhiều thách thức do thị trường còn nhiều bất ổn và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa quyết định siết chặt vốn tín dụng đổ vào bất động sản.

Vào tháng 4, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng phải siết chặt việc cho vay đối với các chủ đầu tư, đặc biệt tại các khu vực xảy ra hiện tượng sốt đất, để giảm thiểu rủi ro.

“Việc Ngân hàng Nhà nước đặt ra chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng có thể ảnh hưởng lớn đến số lượng giao dịch bất động sản, ông Trần Anh Tùng của VIC Partners cho biết.

Trong khi đó, Raussin cho rằng chi phí lao động rẻ có thể giúp các đại lý môi giới truyền thống trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn. Thêm vào đó, không dễ để xen vào mối quan hệ lâu đời giữa các ngân hàng và nhà phát triển bất động sản cũng như quy trình vay thế chấp, đặc biệt ở thị trường sơ cấp.

“Pháp luật Việt Nam chưa sẵn sàng, điều này khiến các doanh nghiệp proptech e ngại và thiếu tự tin”, ông Phạm Lâm, nhà sáng lập và CEO của Houze Group, cho biết.

Ngoài ra, thị trường Việt Nam cũng có những đặc điểm riêng, ông Lâm nói. Trong các lĩnh vực khác như thương mại điện tử và gọi xe công nghệ, công nghệ là yếu tố quyết định thị trường, tạo ra thói quen mới cho khách hàng. Nhưng trong ngành bất động sản, thị trường lại quyết định công nghệ, bởi tâm lý khách hàng, đặc điểm vùng miền, phong tục truyền thống và các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng lớn đến hành vi của người mua và nhà đầu tư.

Con đường phía trước

Raussin tin rằng trong vài năm tới, proptech sẽ phát triển song song với các dịch vụ công nghệ tài chính (fintech) và bảo hiểm. Thị trường này sẽ có nhiều dữ liệu hơn để thẩm định và định giá tài sản minh bạch hơn, và thêm nhiều công cụ hỗ trợ tài chính thế chấp dạng fintech, chứng khoán hóa các khoản vay, hình thức thuê để sở hữu, các khoản vay bắc cầu…

Cùng với đó, sự nổi lên của các nền tảng đặc biệt tập trung vào DeFi (tài chính phi tập trung) đối với bất động sản được kỳ vọng sẽ trở thành một xu hướng. Các giao dịch được thúc đẩy bởi blockchain sẽ bao gồm tìm kiếm bất động sản, hợp đồng thông minh, và thẩm định cho thuê.

Nhưng cả Rausin và ông Tùng đều tin rằng vẫn còn quá sớm để phát triển những dịch vụ này tại Việt Nam.

Ông Phạm Lâm của Houze Group cho biết các chị trường tài chính và bất động sản luôn có mối quan hệ sâu sắc. Vì vậy, proptech sẽ không thể phát triển mà thiếu đi ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực tài chính. Đặc biệt trong bối cảnh mà tín dụng bất động sản đóng vai trò quan trọng trong kinh doanh và các thị trường bất động sản tại Việt Nam.

“Vì vậy, DeFi và fintech trong lĩnh vực proptech là hai hoạt động phải phát triển song song”, ông Lâm nói.