Phía sau chuyện bán non bất động sản

Một trường hợp khác (chủ đầu tư đề nghị không nêu tên) là dự án tòa nhà chung cư kết hợp văn phòng, trung tâm thương mại ở phía Tây Hà Nội, được chào bán rộng rãi ở nhiều sàn bất động sản tại Hà Nội. Đại diện chủ đầu tư dự án này cho biết, từ cuối năm 2010 đã xuất hiện thông tin rao bán, trong đó có nhiều thông tin không chính xác.

Có những dự án khu đô thị ở Thuận Thành, Bắc Ninh đã được sang tay nhiều lần và giá chênh lệch đến gần 3 triệu đồng/m², nhưng khi nhà đầu tư đến tận nơi xem thì chỉ thấy bãi đất trống.

Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, một số dự án như Phương Viên chưa đủ điều kiện để bán, hay dự án tại Thuận Thành, Bắc Ninh chưa có bản vẽ 1/500 nhưng đã được rao bán trên mạng. Và điều này sẽ làm nhiễu thông tin và gây rủi ro cho người mua.

Trong khi đó, ông Ký, Techconvina, cho biết Công ty dù rất bức xúc nhưng chưa kiện các sàn đã rao bán dự án Phương Viên, vì chưa có tiền lệ kiện cáo đối với việc tung tin thất thiệt trên mạng. Hơn nữa, Công ty đang có nhiều việc phải giải quyết, nên tạm thời chưa tập trung làm rõ vụ việc.

Ở góc độ pháp luật, luật sư Trần Đình Triển, Văn phòng Luật sư Vì Dân, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, cho biết vụ rao bán này coi như là một hình thức quảng cáo. Nếu rao bán sản phẩm không phải của mình, không được ủy quyền, không đúng sự thật, nhưng chưa gây hậu quả pháp lý nghiêm trọng thì chỉ bị xử phạt hành chính theo Nghị định của Chính phủ trong lĩnh vực quảng cáo. Còn nếu gây hậu quả nghiêm trọng thì sẽ bị khởi tố hình sự.

Thực hư câu chuyện

Việc chào bán non bất động sản có nhiều nguyên nhân. Theo ông Ký, Techconvina, có thể là do thông tin bị rò rỉ từ những người làm việc trong cơ quan chủ đầu tư. Ngoài ra, một dự án có thể có nhiều đơn vị hợp tác đầu tư và việc thông tin lọt ra ngoài là khó tránh khỏi. Thậm chí, những bên góp vốn có thể cam kết miệng với các sàn để rao bán sớm. Song cũng không loại trừ thông tin bị rò rỉ từ các cơ quan quản lý đất đai, xây dựng tại địa phương.

Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho biết đã xảy ra một trường hợp là chủ đầu tư chưa bán rộng rãi ra thị trường thứ cấp, mà chỉ cam kết bán cho một số khách hàng VIP và cán bộ công nhân viên. Sau đó, những người được quyền mua đã rao bán trên mạng để nếu bán được thì thu tiền chênh lệch ngay.

Thế nhưng, việc chào bán non bất động sản liệu có đơn giản chỉ là do rò rỉ thông tin? Theo luật sư Triển, đằng sau việc rao bán ấy lại có một câu chuyện khác. “Những công ty dịch vụ môi giới không dại gì đăng bán khi chưa được ủy quyền của chủ đầu tư để rồi bị khép vào tội lừa đảo. Do vậy, dù sàn giao dịch và chủ đầu tư chưa ký hợp đồng với nhau, nhưng rất có thể chủ đầu tư đã ủy quyền bằng miệng, thậm chí bằng văn bản mà chúng ta không phát hiện”, ông nói.

Nếu giả thiết của ông Triển là đúng thì chủ đầu tư được lợi gì? Theo ông Triển, đây có thể là chiêu làm giá, quảng bá dự án và thúc đẩy tiến độ bán dự án. Ông Liêm cũng cho biết, đã xảy ra nhiều trường hợp nhà đầu tư mua bất động sản non, đặt cọc tiền mà sản phẩm thì không thấy đâu. Sức ép tài chính đã buộc các chủ đầu tư phải huy động vốn sớm. Trên thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng có năng lực tài chính tốt, mà phần lớn đều dựa vào việc huy động vốn từ nhà đầu tư.

Qua những phân tích trên, chủ đầu tư có thể là nạn nhân bị bán trộm dự án, nhưng cũng không loại trừ việc chủ đầu tư cố tình đẩy hàng ra sớm để quảng bá, huy động vốn hoặc làm giá. Dù trường hợp nào thì nhà đầu tư vẫn bị thiệt. Chưa ai quên câu chuyện nhiều nhà đầu tư đã mất tiền tỉ vì bị một số đối tượng ở Công ty Cổ phần Xây dựng và Dịch vụ 1-5 lừa bán khống đất tại dự án Thanh Hà - Cienco 5 ở phía Nam Hà Tây cũ. Nhà đầu tư thường ít nắm bắt được thông tin dự án trong khi các nhà môi giới, các sàn bất động sản lại đầy ắp thông tin. Song sự chuẩn xác của thông tin, tính pháp lý của các nhà môi giới, các sàn bất động sản thì nhà đầu tư không thể biết được.

Phòng tránh rủi ro

Trong bối cảnh thị trường bị nhiễu thông tin, nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân, rất dễ chạy theo tin đồn và tâm lý đám đông. Theo cách nói của ông Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, người mua đang bị lép vế so với người bán về thông tin. Bất động sản là tài sản giá trị lớn, phức tạp trong khi không dễ gì người mua có thể đến cơ quan chức năng để xin thông tin về dự án. Do vậy, việc chào bán phải đi kèm với việc cung cấp đầy đủ thông tin sản phẩm. Cũng theo ông Liêm, người mua nên kiểm tra cả tư cách của nhà môi giới và các chứng nhận về quyền quảng cáo.

Tiếp cận ở góc độ quản lý các sàn bất động sản, hồi tháng 3 vừa qua, Thanh tra Bộ Xây dựng đã kiểm tra 128 sàn giao dịch và phát hiện có đến một nửa trong số này vi phạm nhiều lỗi nghiêm trọng, trong đó có lỗi chào bán sản phẩm chưa hội đủ điều kiện giao dịch. Chuyên gia bất động sản Đặng Hùng Võ cho rằng, hoạt động của các sàn có những lúc bị chệch hướng, không đúng nghĩa là sàn giao dịch địa ốc.