Phát triển bất động sản nghỉ dưỡng: Đừng nhìn vào bề nổi

Tại diễn đàn đầu tư bất động sản 2019 chủ đề “Rủi ro và cơ hội” diễn ra sáng 22/6, bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh và tiếp thị của Công ty cổ phần Vinhomes, cho rằng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển ồ ạt trong 4-5 năm vừa qua, nhưng sau đó có tình trạng chủ đầu tư “đứng sựng” lại. Phần lớn các chủ đầu tư chưa nhìn kỹ, chưa nhìn rõ tất cả những điều phải làm từng bước một để đưa dự án đến thành công.

“Chúng ta dường như mới chỉ đang nhìn vào bề ngoài của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng chứ chưa nhìn vào vấn đề cốt lõi là vận hành, kinh doanh, nhìn nhận về góc độ thị trường”, bà Lộc cho biết.

Theo đại diện Vinhomes, hiện nay, nhiều người vẫn cho rằng dự án bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản nhà ở na ná như nhau. “Tôi có thể huy động một số tiền nào đó thì tôi có thể xây nên một dự án và nó được gọi là dự án, nhưng thực tế hoàn toàn khác biệt”, bà Lộc nói.

Phân tích kỹ hơn, vị này cho rằng, khi chúng ta có thể ký kết một hợp đồng quản lý nào đó, với một công ty quản lý, chúng ta có thể làm được một dự án nghỉ dưỡng. Nhưng sau đó sẽ là việc chúng ta thực hiện những cam kết đó như thế nào, những điều mà chúng ta đã vẽ ra để thu hút khách hàng. Để giữ được điều đó, việc cần thiết không phải chỉ là lời nói mà còn phải là hành động.

Chúng ta dường như mới chỉ đang nhìn vào bề ngoài của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

“Khi một chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận 8 – 10%, tôi thiết nghĩ cần nhìn vào năng lực và tiềm lực của chủ đầu tư, họ là ai, đơn vị nào khai thác vận hành, đó có phải là một đơn vị có uy tín và kinh nghiệm trong khai thác du lịch nghỉ dưỡng hay không. Nếu chỉ nhìn vào con số mà không đặt ra các câu hỏi phản biện kia, tôi thấy rất lo lắng”, bà Lộc phát biểu.

Bên cạnh những quan ngại về nhận thức cũng như cách thực hiện của các chủ đầu tư, hiện nay, vấn đề pháp lý cho condotel vẫn đang là vấn đề khiến khách hàng e dè.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết hiện nay nhiều vướng mắc đối với mô hình condotel như việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có căn hộ condotel hiện chưa rõ ràng.

Về chỉ tiêu dân số hiện mới có chỉ tiêu với khu vực nhà ở, chưa có đối với condotel. Do đó, nếu không có quy định bổ sung thì sẽ ảnh hưởng tới chỉ tiêu dân số địa phương.

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm, nhưng hiện vẫn chưa có quy định cụ thể liên quan đến condotel là đất thương mại dịch vụ hay đất ở, hoặc cả hai.

Ngoài ra, theo ông Nam, vấn đề bảo trì condotel trong bất động sản nghỉ dưỡng như thế nào, chia sẻ lợi nhuận ra sao vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể trong các văn bản pháp lý của cơ quan nhà nước.

Mỗi một dự án lại có chính sách riêng của mình, không tạo được cơ sở pháp lý chung.

“Để bảo đảm quyền lợi,trách nhiệm của chủ đầu tư cần có sự hướng dẫn của Nhà nước như vấn đề đầu tư phải như thế nào, và các hợp đồng mua bán ủy quyền cũng phải được hướng dẫn trong các quy định”, ông Nam đề xuất.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, điều cốt yếu là cần xem xét ở các sản phẩm bất động sản mới này có nội dung gì mới để hoàn chỉnh khung pháp luật. Giải pháp cần làm là hãy bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng.

Cụ thể, về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án.

Về quản lý bất động sản, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các bất động sản đa công năng.

Ông Võ cho rằng, khi pháp luật được sửa đổi, bổ sung thì bao giờ cũng có các điều khoản chuyển tiếp, tức là các quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và nhà gắn liền.

Do đó, cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích đã chủ đầu tư dự án lựa chọn. Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này.