Những trường hợp mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay bị kiện (Kỳ 3)

Hầu hết các vụ việc đều phải có sự xem xét, giải quyết của Tòa, nhưng để có một bản án để các bên đương sự “tâm phục khẩu phục” là không hề đơn giản. Làm gì và làm như thế nào để hạn chế các tranh chấp ngày càng phức tạp này, chúng tôi xin gợi mở một số vấn đề sau đây.

Kỳ 3: Làm gì để hợp đồng mua bán, chuyển nhượng an toàn và hợp pháp

Để tránh những rắc rối và thiệt thòi, khi mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua nên thực hiện theo phương châm: Dù tin nhau đến mấy, khi mua bán, chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn như nhà, quyền sử dụng đất, nhất thiết phải tuân thủ triệt để các quy định về nội dung và hình thức của hợp đồng, đó là phải làm hợp đồng rõ ràng, có đầy đủ các điều khoản cần thiết mà hai bên cùng quan tâm, ghi rõ quyền, nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng, trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng.

Nội dung hợp đồng nhất thiết phải ghi cụ thể từ giá cả, cách thức thực hiện hợp đồng (giao tiền làm một lần hay nhiều lần, thời gian giao nhận tiền, nhận nhà, nhận đất; thời gian hoàn thành các thủ tục của hợp đồng, ai có trách nhiệm đóng thuế và lo thủ tục...). Đặc biệt khi mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải ghi diện tích nhà, đất với tứ cận rõ ràng. Bởi lẽ trường hợp người bán với ý thức bán toàn bộ nhà đất, chuyển nhượng cả thửa đất, nhưng hai bên không đo đạc cụ thể; hợp đồng chỉ ghi diện tích theo lời người bán nêu ra. Sau này diện tích thực tế nhiều hơn diện tích ghi trong hợp đồng, nên người bán đòi lại diện tích dư ra đó, với lý do phần diện tích đó chưa bán. Vì vậy, khi mua bán toàn bộ thửa đất, nếu không đo đạc thì việc ghi diện tích theo lời người bán không quan trọng bằng ghi rõ tứ cận đông, tây, nam, bắc; các cạnh giáp với đất của ai.v.v… Nếu làm được như vậy khi có tranh chấp về diện tích giữa người bán và người mua sẽ rất thuận lợi khi giải quyết và bảo vệ được quyền lợi của người ngay thẳng. Hơn nữa, khi đã ghi rõ tứ cận, người bán không còn cơ sở, không còn kẽ hở để gây nhiễu, để khởi kiện.

Ảnh minh họa

Bên cạnh đó nếu hai bên có thoả thuận về đặt cọc, thì phải ghi rõ tiền đặt cọc là bao nhiêu, xử lý tiền đặt cọc như thế nào... Nếu vừa có khoản đặt cọc, vừa có khoản trả trước phải ghi rõ riêng từng khoản. Các từ ngữ trong hợp đồng phải chặt chẽ, tránh ghi một cách nôm na, không có tính pháp lý dẫn đến hiểu khác nhau, ví dụ tít của hợp đồng ghi “Hợp đồng sang nhượng” và ở trong hợp đồng viết “nay tôi thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng căn nhà cho...”. Vậy đây là hợp đồng mua bán nhà đất hay hợp đồng “bán” quyền sử dụng, một kiểu cho thuê nhà? Hay chỉ bán phần xây dựng nhà (vật liệu) không chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà? Trên thực tế cho thấy hợp đồng càng rõ ràng, chặt chẽ càng ít xảy ra tranh chấp và nếu có tranh chấp thì việc xét xử cũng thuận lợi hơn so với hợp đồng không rõ ràng, thiếu cụ thể. Khi các điều khoản của hợp đồng có nhiều cách hiểu, giải thích khác nhau thì vừa kích thích lòng tham của bên thiếu thiện chí, vừa có nguy cơ xét xử kéo dài do các Thẩm phán nhận thức, đánh giá khác nhau về hợp đồng…

Mặt khác, cần phải biết dù hợp đồng không vi phạm các điều kiện về nội dung, nhưng nếu không làm hợp đồng hợp thức theo quy định của BLDS thì mỗi bên đã tự đặt mình trong vòng tranh tụng. Vì vậy, khi mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng, đó là phải lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND có thẩm quyền, các bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà, quyền sử dụng đất. Người mua nhà nên biết, theo quy định của BLDS thì quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu.

Nếu chỉ tuân theo đúng các điều kiện về hình thức của hợp đồng, thì dù đã được sang tên trước bạ cũng chưa đủ, mà phải đặc biệt quan tâm đến các điều kiện về chủ thể chuyển nhượng thì hợp đồng mới được coi là hợp pháp; đó là phải xem người bán có phải là chủ sở hữu đích thực hoặc người đó có quyền định đoạt về nhà đất này không? Thực tế có nhiều hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước cho trước bạ sang tên, nhưng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đó vẫn bị huỷ bỏ. Ví dụ mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đồng thừa kế, nhưng chỉ có một hay một số ít đồng thừa kế ký vào giấy bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nhà, quyền sử dụng đất của vợ chồng nhưng chỉ một bên vợ hoặc chồng ký giấy bán, nay bên kia hay các thừa kế khác (người chưa ký vào hợp đồng) kiện xin huỷ hợp đồng. Vì vậy, đối với nhà, đất liên quan đến thừa kế, đồng sở hữu hay nhà, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì trước khi ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, trao tiền phải đặc biệt lưu ý kiểm tra cẩn thận. Theo kinh nghiệm, nếu là nhà, đất của vợ chồng, thì tốt nhất nên yêu cầu cả vợ và chồng đều ký vào giấy bán nhà, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu là nhà, đất của đồng thừa kế, đồng sở hữu, của hộ gia đình thì yêu cầu tất cả đồng thừa kế hoặc đồng sở hữu, các thành viên trong hộ gia đình cùng ký trước mặt người mua (để tránh việc ký thay mà người mua không biết), và yêu cầu họ tự ghi rõ họ tên sau khi ký, người không biết chữ phải điểm chỉ rõ ràng (chứ không nên cho ký thay hay đánh dấu “+” vào chỗ phải ký để thay chữ ký hay điểm chỉ). Trong trường hợp bên vợ hoặc bên chồng, một số thành viên của hộ gia đình, một số đồng thừa kế… vì lý do gì đó không thể trực tiếp tham gia ký hợp đồng thì họ phải có giấy ủy quyền (có xác nhận của chính quyền và người mua nên giữ một bản giấy ủy quyền này) cho một bên (vợ, chồng), cho đồng thừa kế, đồng sở hữu được quyền thay mặt họ ký kết hợp đồng. Do đó, người mua phải hỏi người đứng ra bán có giấy ủy quyền không, xem nội dung ủy quyền để biết người này có quyền định đoạt tài sản đưa vào tham gia giao dịch hay không.

Nếu trong giấy tờ sở hữu chỉ đứng tên vợ hoặc chồng, vẫn cần kiểm tra xem đó có đúng là tài sản riêng của họ hay thực chất là tài sản chung của vợ chồng. Tốt nhất là đề nghị bên không đứng tên trong giấy chứng nhận ghi rõ trong hợp đồng là không phải tài sản chung vợ chồng. Nếu nhà, đất có liên quan đến bố mẹ hay con, ví dụ nhà là tài sản chung của vợ chồng, một bên vợ hoặc chồng chết, nay bên còn sống đứng ra bán nhà, thì yêu cầu tất cả các thừa kế ở hàng thừa kế thứ nhất, và nếu không có ai ở hàng thừa kế thứ nhất thì yêu cầu những người ở hàng thừa kế thứ hai… hoặc đại diện (theo pháp luật hoặc theo ủy quyền) của họ ký vào hợp đồng mua bán. Nếu nhà đất được tặng cho, hưởng thừa kế theo di chúc cũng cần xem người được tặng cho, hưởng thừa kế theo di chúc có bị ràng buộc bởi điều kiện gì không? Đặc biệt kiểm tra xem xét kỹ nội dung của hợp đồng tặng cho, nội dung của di chúc nhằm hiểu đúng tinh thần văn bản là có việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng hợp pháp cho người được tặng cho, người được hưởng di sản theo di chúc, hay chỉ chuyển quyền quản lý, sử dụng để thờ cúng (không nhìn vào tít của giấy tờ mà phải xem nội dung). Nếu không phải là cho với ý nghĩa là chuyển quyền sở hữu (đối với nhà) và chuyển quyền sử dụng (đối với đất) thì không nên mua, vì dễ “mất tiền” oan, ví dụ: Nay di chúc cho Nguyễn Văn A trọn quyền quản lý để thờ cúng... thì ông A không có quyền bán tài sản đó.

(còn nữa)