Nhà ở xã hội: bao giờ thoát vòng luẩn quẩn?

Mặc dù có nhiều chính sách ưu đãi song việc phát triển phân khúc nhà ở xã hội thời gian qua vẫn rất ì ạch.

Nhiều bất cập

Trong một báo cáo gửi Bộ Xây dựng mới đây, UBND TP Hà Nội đã chỉ ra hàng loạt những bất cập khiến nhà ở xã hội (gồm nhà để bán, cho thuê và cho thuê mua) khó phát triển trên địa bàn.

UBND TP. Hà Nội cho rằng, thực tế khi phát triển nhà ở xã hội tại các ô đất thuộc quỹ 20% đất ở của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố đã phát sinh bất cập. Chẳng hạn như quy định hiện hành chưa có quy định tỷ lệ % đất ở dành để phát triển nhà ở xã hội khi lập, thẩm duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chung xây dựng huyện, quy hoạch đô thị để thực hiện theo quy định tại Điều 16 Luật Nhà ở. Do đó, thiếu tính chủ động khi bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch đã đề ra.

Việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội tại quỹ đất 20% phụ thuộc vào công tác giải phóng mặt bằng, kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nên tiến độ thực hiện thường chậm.

Bên cạnh đó, phân khúc này còn có nhiều bất cập trong quá trình quản lý vận hành, nhất là thu phí dịch vụ các tiện ích xã hội giữa khu nhà ở thương mại với khu nhà ở xã hội của cùng một khu đô thị do cùng một nhà đầu tư thực hiện.

Ngoài ra, do không thu tiền sử dụng đất, nên một số dự án nhà ở xã hội tại các vị trí đất có giá trị cao, có lợi thế thương mại, khi bán nhà khống chế giá bán nên đã phát sinh phức tạp, có tình trạng mua đi bán lại trái quy định.

Trong khi đó, một số dự án nhà ở xã hội đã đủ điều kiện bán nhưng chưa có người mua do các dự án này nằm tại các khu vực xa trung tâm, chưa đầy đủ hệ thống dịch vụ công cộng và chưa thuận tiện về kết nối hạ tầng với trung tâm thành phố.

Chưa kể, theo quy hoạch được duyệt, một số dự án phát triển nhà ở chỉ được quy hoạch xây dựng nhà ở thấp tầng, việc sử dụng nhà vườn, nhà biệt thự làm nhà ở xã hội là không phù hợp.

Về vốn, việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án nhà ở xã hội chủ yếu bằng ngân sách nhà nước nên gặp khó khăn về nguồn vốn.

Về quản lý nhà ở xã hội, các dự án nhà ở xã hội do không thu tiền sử dụng đất nên tại một số dự án (nhất là các dự án nhỏ lẻ) có lợi thế vị trí, thương mại cao, giá nhà ở xã hội có chênh lệch so với nhà ở thương mại cùng khu vực, dẫn đến khó khăn trong việc quản lý đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội (mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội).

Báo cáo của UBND TP. Hà Nội cho biết, hiện nay việc xác định đối tượng được hưởng hỗ trợ nhà ở xã hội thông qua tiền lương, thực trạng nhà đất ở mà chưa kiểm soát được thông qua tài sản của đối tượng nên khó kiểm soát (khi mua nhà đúng đối tượng nhưng ngay sau khi mua nhà ở xã hội thì kinh tế gia đình thay đổi có thể mua đất, nhà ở tại các nơi khác, khi đó lại không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội).

Ngoài ra, theo quy định, mỗi hộ gia đình chỉ được nộp hồ sơ mua nhà tại một dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo UBND TP Hà Nội, không ít gia đình đã được chính quyền các địa phương cấp xã, phường xác nhận tình trạng nhà ở nhiều lần để nộp cho nhiều dự án.

Riêng đối với nhà ở công nhân, tỷ lệ lấp đầy tai các khu nhà ở công nhân thấp. Nguyên nhân là do thói quen một bộ phận công nhân muốn ở trong khu dân cư liền kề để thuận tiện trong sinh hoạt đi lại, giảm chi phí nên không đăng ký thuê nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp.

Bất cập về mô hình đầu tư, các dự án nhà ở công nhân trước đây chủ yếu phục vụ cho các công nhân độc thân chưa lập gia đình (phòng ở tập thể mỗi phòng từ 8 - 24 người), sau khi lập gia đình căn hộ trên không phù hợp. Đồng thời các dự án nhà ở công nhân cho thuê nên thu hồi vốn chậm (hơn 10 năm), chưa thu hút các nhà đầu tư, doanh nghiệp tham gia.

Xây dựng mô hình đối tác công-tư

Trước thực trạng đó, UBND Hà Nội đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu các mô hình đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách và ban hành các cơ chế chính sách ưu đãi đặc thù, ví dụ phát triển mô hình liên kết đầu tư giữa doanh nghiệp và đối tượng thu nhập thấp. Theo đó doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư ban đầu, hưởng lợi nhuận định mức, người dân ký hợp đồng với doanh nghiệp góp vốn và chỉ định chủ đầu tư.

TP Hà Nội cũng đề xuất nghiên cứu xây dựng chính sách đầu tư ưu đãi đặc thù theo mô hình đối tác công – tư (PPP), đồng thời tạo cơ chế hỗ trợ đầu tư từ Trung ương và nguồn vốn của thành phố để phát triển nhà ở xã hội.Bên cạnh đó, nên cho phép thành phố chỉ định chủ đầu tư làm nhà ở xã hội với các đơn vị đã được lựa chọn lập quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500. Nghiên cứu miễn giảm thủ tục cấp phép xây dựng các công trình thuộc dự án nhà ở xã hội

Ngoài ra, UBND TP Hà Nội đề xuất rà soát quỹ đất, đẩy nhanh việc di dời khỏi nội thành các trụ sở cơ quan, các bệnh viện,trường đại học, cao đẳng, dạy nghề thuộc diện trung ương quản lý theo quy hoạch chung xây dựng thủ đô đã được Thủ tướng phê duyệt.

Theo UBND TP. Hà Nội, việc nghiên cứu lập quy hoạch các khu đô thị nhà ở xã hội nên tập trung nơi còn quỹ đất phát triển, thuận tiện GPMB, gần các khu công nghiệp.

Triển khai 5 khu đô thị nhà ở xã hội tập trung đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý về nguyên tắc để bổ sung một phần vào quỹ nhà ở xã hội thành phố giai đoạn 2016 – 2020 và các năm tiếp theo. Bên cạnh đó, thành phố nên tiếp tục rà soát quỹ đất 20% theo quy định để phát triển nhà ở xã hội.

Đối với nhà ở công nhân, sinh viên, phát triển nhà ở công nhân chủ yếu theo dự án xung quanh các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố, trong đó xây dựng các khu nhà ở công nhân có đầy đủ thiết chế hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.