Quy hoạch nhà ở xã hội còn nhiều bất ổn

Nhà ở xã hội ra bãi tha ma

Tại buổi hội thảo về Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều-cung ít, vì sao? được tổ chức mới đây, ông Thiện cho rằng, nhu cầu ở nhà giá rẻ, đặc biệt là nhà ở xã hội (NƠXH)vẫn cao, chiếm trên 60%. Trong khi đó, nguồn cung NƠXH hiện nay còn thiếu rất nhiều đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM.

Một trong những khó khăn được ông Thiện nhắc đến khi phát triển nhà ở xã hội đó là về quỹ đất.

“Không địa phương nào muốn “nhả” quỹ đất ra để làm NƠXH. Đất làm nhà thương mại thì thu được thuế, có lợi hơn. Thêm vào đó, các khu đô thị phải trích quỹ đất 20% làm NƠXH nhưng các địa phương lại không đốc thúc các doanh nghiệp “nhả” đất đó ra mà lờ đi để doanh nghiệp xoay sở chuyển đổi cuối cùng vẫn là làm nhà ở thương mại”, ông Thiện nói.

Cũng theo ông Thiện, đối với các khu nhà ở thương mại giá trị cao, quỹ đất 20% làm NƠXH doanh nghiệp được quyền nộp tiền chênh lệch cho địa phương. Về nguyên tắc là thu để bù quỹ đất khác làm NƠXH nhưng chưa thực hiện hoặc thực hiện không đủ khiến quỹ đất rất khó khăn.

Về quy hoạch NƠXH, ông Thiện đánh giá: “Quỹ đất để xây NƠXH đa số quy hoạch quanh quẩn bãi tha ma hoặc quây vào những khu khó giải toả không làm được. Quy hoạch như vậy thực sự cũng không ổn”.

Về chất lượng NƠXH, ông Thiện cho biết, thời điểm ban đầu khi nghiên cứu về nhà ở xã hội, rất ít người dân có nhu cầu mua. Nhưng bây giờ thì khác, nhiều người dân quan tâm đến phân khúc này vì chất lượng vẫn tốt, kết cấu công trình được thẩm định chặt chẽ.

Đa số các dự án nhà ở xã hội được bố trí ở xa trung tâm, hạ tầng tiện ích chưa đồng bộ. Ảnh minh hoạ.

“Nhà ở xã hội không mất tiền sử dụng đất, thuế VAT được giảm 5% nên giá nhà rẻ đi chứ không phải do chất lượng kém nên nhà mới rẻ”, ông Thiện nói.

Tuy nhiên cũng theo ông, mặc dù thu hút đại bộ phận người dân và cũng được Chính phủ đặc biệt quan tâm song trên thực tế, việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, bao gồm nhà ở thương mại giá rẻ đến NƠXH vẫn còn hạn chế, không đồng bộ từ Trung ương đến địa phương. Ông Thiện đề xuất Chính phủ cần có chỉ thị rà soát tổng thể tại các địa phương.

“Theo tôi, cần rà soát lại các loại căn hộ thương mại giá thấp đã làm được bao nhiêu bán được bao nhiêu, nhu cầu thế nào, được ưu đãi ra sao. NƠXH chính sách như vậy các cơ quan từ trung ương đến địa phương có thực hiện hay không và thực hiện như thế nào. Cần sự vào cuộc của cả trung ương và địa phương” Nguyên Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản nói.

Nên quy hoạch NƠXH riêng biệt với các khu cao cấp

Cùng đánh giá về thực trạng phát triển NƠXH hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới, cho biết ngoài tình trạng lệch pha cung – cầu, có những dự án phải bán đi bán lại nhiều lần nhưng vẫn “ế”.

Nguyên nhân là bởi các khu NƠXH được bố trí ở xa trung tâm, trong khi hạ tầng, tiện ích, dich vụ những khu vực này lại rất thiếu, từ bệnh viện, trường học đến chỗ vui chơi giải trí. Do đó, dù nhiều dự án có giá rẻ nhưng người dân cũng không mua.

“Dù ở phân khúc nào thì vẫn cần phải đảm bảo những điều kiện sống tối thiểu cho người dân thì dân mới chấp nhận ở”, ông Đính nói.

Còn theo TS. Nguyễn Minh Phong, NƠXH có lượng cầu lớn và cung không ngừng tăng, chủ đầu tư được nhận nhiều ưu đãi khi tham gia xây dựng loại nhà này, nhưng nhiều dự án vẫn khó triển khai. “Nghịch lý này cần tìm lời giải không chỉ ở sản phẩm bất động sản, mà còn ở nội dung các chính sách ưu đãi và cả ở các gói kích cầu NƠXH”, ông Phong nói.

Ông Phong cho rằng, doanh nghiệp tham gia xây dựng các dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… nhưng quy trình thực hiện đối với một dự án NƠXH vẫn phải thực hiện các bước như đối với nhà ở thương mại, thậm chí quá trình thực hiện còn chặt chẽ hơn, từ giai đoạn thiết kế đến công tác thẩm định hồ sơ, xác định giá thành, giá bán và xét duyệt đối tượng mua nhà. Việc phải dành 20% diện tích dự án để cho thuê (với thời gian tối thiểu 5 năm) làm chậm tiến độ thu hồi, luân chuyển vốn của các chủ đầu tư.

Từ thực tế đó, ông Phong đề xuất cần tiếp tục xem xét, cải thiện các thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt dự án NƠXH; dự án chuyển đổi sang NƠXH và điều kiện, quy trình thủ tục cá nhân vay gói hỗ trợ tín dụng để tăng cung những căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của thị trường.

Bên cạnh đó, cần kéo dài thời gian vay mua nhà lên 20 năm để giảm áp lực trả nợ và tăng số tiền khách hàng được vay là một trong những đột phá cần thiết. Ngoài ra, nên xem xét mở rộng đối tượng thu nhập thấp tại các thành phố lớn từ mức dưới 9 triệu đồng hiện nay lên mức 12 – 13 triệu đồng/tháng.

Về quy hoạch, theo ông Phong phải thực hiện riêng, không để lổn nhổn giữa các khu cao cấp. Cần xem lại tư duy NƠXH phải có diện tích 70m2 mà nên làm đa dạng đi kèm với nâng cao chất lượng. Mặt khác, NOXH phải được bố trí ở vị trí thuận lợi, hướng đến lợi ích của cả người sử dụng và chủ đầu tư.