Nhà đầu tư rục rịch quay lại “săn” đất nền: Cơ hội hay rủi ro?

Ảnh minh hoạ

Sự trở lại của nhà đầu tư F0

Theo báo cáo từ một đơn vị nghiên cứu thị trường, trong nửa đầu tháng 2/2025, lượt tìm kiếm đất nền trên cả nước đã tăng gấp 2-3 lần so với trước Tết. Tại Hà Nội, nhu cầu tìm mua đất nền tăng 50-55%, tập trung ở các khu vực như Long Biên, Hoài Đức và Hà Đông.

Tương tự, tại TP.HCM, lượt tìm kiếm đất nền tăng 45-50%, chủ yếu ở quận 9 (nay là TP.Thủ Đức). Các tỉnh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương và Đà Nẵng cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nhu cầu mua đất nền.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý IV/2024, cả nước ghi nhận 86.796 giao dịch đất nền thành công, giảm khoảng 15,7% so với quý III/2024 nhưng tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Tổng cộng trong năm 2024, có khoảng 412.448 giao dịch đất nền thành công, tăng 33,6% so với năm 2023.

Sự gia tăng này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố. Các dự án hạ tầng trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ, cùng với các chính sách hỗ trợ về lãi suất, đã tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Đặc biệt, sau giai đoạn thị trường điều chỉnh mạnh vào các năm 2022-2023, nhiều nhà đầu tư F0 đã rút ra bài học và quay trở lại với chiến lược đầu tư thận trọng hơn, tập trung vào lợi nhuận trung và dài hạn thay vì lướt sóng ngắn hạn.

Tuy nhiên, giới quan sát thị trường lưu ý, mặc dù thị trường đang có những tín hiệu tích cực, nhà đầu tư vẫn cần chú trọng đến yếu tố pháp lý của dự án. Việc tìm hiểu kỹ về tính pháp lý sẽ quyết định đến biên lợi nhuận và an toàn trong đầu tư. Ngoài ra, trong bối cảnh thị trường đang chuyển giao, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc cẩn thận để tránh rủi ro về thanh khoản.

Sự trở lại của nhà đầu tư F0 đang góp phần làm sôi động thị trường đất nền Việt Nam. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả và an toàn trong đầu tư, việc nghiên cứu kỹ lưỡng và thận trọng trong các quyết định tài chính là điều cần thiết.

Liệu có xảy ra sốt đất năm 2025?

Theo các chuyên gia, sau giai đoạn "chạm đáy" vào năm 2024, thị trường đất nền được kỳ vọng sẽ phục hồi, tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng có thể chậm và không đồng đều.

Việc siết chặt các quy định về phân lô bán nền, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã dẫn đến nguồn cung đất nền giảm sút. Luật Kinh doanh Bất động sản mới hạn chế phát triển dự án đất nền ở các khu vực phường, quận thuộc đô thị loại III trở lên, buộc các dự án phải dịch chuyển ra xa trung tâm hơn. Điều này khiến nguồn cung đất nền tập trung chủ yếu ở các khu vực ngoại ô hoặc các tỉnh lân cận.

Mặc dù nguồn cung hạn chế, nhu cầu đầu tư vào đất nền vẫn tồn tại, đặc biệt ở những khu vực có hạ tầng phát triển và tiềm năng tăng trưởng. Tuy nhiên, do giá đất đã tăng cao trong những năm trước, khả năng tăng giá mạnh trong năm 2025 có thể bị hạn chế. Các chuyên gia dự báo giá đất nền có thể tăng nhẹ, nhưng khó có sự bùng nổ như giai đoạn trước.

Bên cạnh đó, việc ban hành và thực thi các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ tạo ra khung pháp lý minh bạch hơn, giúp thị trường phát triển bền vững. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, những thay đổi này có thể khiến các nhà đầu tư thận trọng hơn, chờ đợi sự ổn định từ chính sách trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Nhìn chung, với nguồn cung hạn chế, giá cả đã ở mức cao và những thay đổi trong chính sách pháp lý, thị trường này có thể không chứng kiến sự tăng trưởng đột biến. Nhà đầu tư cần thận trọng, nghiên cứu kỹ lưỡng và theo dõi sát sao các biến động của thị trường cũng như chính sách để đưa ra quyết định hợp lý.

Nhà đầu tư “ôm hàng” những năm trước nên làm gì?

Đối với những nhà đầu tư vẫn đang “mắc kẹt” ở giai đoạn trước, giới chuyên gia cho rằng, cần có chiến lược phù hợp để tối ưu hóa dòng vốn và giảm thiểu rủi ro. Trước hết là định giá lại tài sản, chấp nhận chiết khấu nếu cần. Bởi thị trường đã thay đổi, giá kỳ vọng của nhà đầu tư có thể không còn phù hợp. Do đó, hãy đánh giá lại giá trị thực tế của tài sản so với mặt bằng chung.

Nếu cần thanh khoản sớm, có thể xem xét giảm giá hợp lý để đẩy nhanh giao dịch. Hiện tại, nhiều nhà đầu tư F0 đang quay lại thị trường, việc điều chỉnh giá có thể giúp thu hút người mua.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nên xem xét, chuyển hướng từ đầu tư sang khai thác giá trị

Nếu đất nền có thể khai thác tạm thời (như làm bãi gửi xe, cho thuê kho bãi, dựng nhà xưởng nhỏ...), hãy tận dụng để tạo dòng tiền thay vì để đất “chết”.

Với những khu vực có tiềm năng phát triển, có thể chờ thêm một thời gian thay vì bán cắt lỗ ngay lập tức.

Nếu đang sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư có thể liên hệ với ngân hàng để xem xét phương án giãn nợ, cơ cấu lại khoản vay hoặc chuyển đổi hình thức vay phù hợp hơn.

Nếu không thể bán ngay, có thể tìm đối tác để cùng khai thác hoặc chuyển nhượng một phần quyền sở hữu.

Một số nhà đầu tư lớn đang tìm kiếm các quỹ đất có tiềm năng để phát triển dự án trong tương lai, có thể tận dụng cơ hội này để thương lượng.

Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng tiền đang quay lại thị trường, nếu tài sản nằm ở khu vực có tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng phát triển, có thể cân nhắc giữ lại thay vì bán tháo.

Các chuyên gia khuyên rằng, những nhà đầu tư chưa thoát được hàng không nên vội vàng bán tháo mà cần cân nhắc chiến lược phù hợp. Việc đánh giá lại giá trị tài sản, tối ưu dòng tiền và tận dụng cơ hội từ thị trường đang hồi phục có thể giúp cải thiện tình hình tài chính thay vì chịu lỗ nặng.