Nhà đầu tư mất ăn, mất ngủ vì lãi suất

Méo mặt vì lãi vay tăng cao

Chủ Nhật tuần này, Hải tiếp tục tăng ca ở một cửa hàng nọ. Họ cần người xem lại hệ thống mạng và cài đặt lại thiết bị điện tử đang bị lỗi mã sản phẩm. Đây không biết là cái Chủ Nhật thứ bao nhiêu anh phải vắng nhà và làm xuyên trưa mấy tháng nay. Dù đang hưởng mức lương trưởng phòng, nhưng công việc dò lỗi hệ thống mạng anh đã chán mà chẳng kiếm được bao nhiêu so với cái thời buôn đất. Ấy vậy mà lúc này có đơn vị nào gọi là Hải phải tranh thủ xong công việc ở công ty là chạy ngay đến.

Thu nhập từ công việc làm thêm này chẳng bõ bèn gì so với các khoản tiền trả cho ngân hàng mà anh phải gồng gánh hàng tháng, nhưng cũng giúp gia đình trang trải qua ngày. Cuộc sống lấy chỗ này đắp chỗ nọ của gia đình anh kéo dài gần một năm nay. Sự việc trở nên căng thẳng hơn khi gần đây anh nhận thông báo từ các ngân hàng về việc điều chỉnh tăng lãi suất các khoản vay. Oái oăm là những ngân hàng Hải tham gia vay đều có thông báo. Ví như tại một ngân hàng thương mại cổ phần nọ, khoản vay 800 triệu của anh vừa được điều chỉnh lãi suất lên 12,25%/năm thay cho mức 9,5%/năm trước đó áp dụng từ tháng 12/2022. Một khoản vay 600 triệu đồng tại ngân hàng nữa cũng điều chỉnh lãi suất lên 13,5%/năm, thay vì 11%/năm bắt đầu từ 25/12/2022. Anh choáng váng thêm khi 2 khoản vay gần 1 tỷ đồng góp vốn mua 2 lô đất với nhóm bạn cũng điều chỉnh lãi suất vay tăng thêm 3%/năm, lên 14%/năm.

Lãi suất vay tăng cao trong mấy tháng qua thì ai cũng “méo mặt” vì thuyền to hay thuyền nhỏ đến lúc thị trường đóng băng thì “con lừa cõng thêm cái áo” cũng thấy nặng.

Trước tình hình đó, anh đã phải “bóp bụng” những khoản ăn uống tiệc tùng cuối tuần để dồn tiền trả nợ vay mỗi tháng. Trước đây công việc chính của Hải là làm IT cho một tập đoàn bất động sản lớn. Thu nhập không quá cao nhưng cũng đủ trang trải cho cuộc sống gia đình. Anh đã bén duyên với nghề bất động sản khi đi chơi chung với một số người bạn của mình. Nhóm đầu tư của anh tự tin nắm bắt thị trường sau nhiều trải nghiệm từ số vốn ít ỏi chung tiền đi mua đất và tập tành đi làm cò đất. Trong cơn sốt đất mấy năm qua anh đã kiếm được một số tiền lớn hơn nhiều so với thu nhập thường xuyên của mình.

Cùng với thắng lợi đó thì lòng tham cũng nổi lên. Anh cùng nhóm bạn của mình vay mượn nhiều hơn để đầu tư với kỳ vọng sẽ kiếm được nhiều hơn nữa. Tuy nhiên, giờ đây anh đang cảm nhận được cái “nợ” của nghề này. Lãi vay ngân hàng tăng cao những tháng cuối năm khiến cho tình hình trả nợ của anh cùng nhóm bạn của mình đều gặp khó khăn.

Trong nhóm bạn của Hải cũng có Quang là người mạnh tay xuống tiền nhất. Tổng số tiền vay của Quang đã lên gần 4 tỉ đồng để mua các lô đất từ Long An, Củ Chi, Hóc Môn, Đồng Nai và Bình Thuận. Quang có cửa hàng kinh doanh túi xách, giày dép mỗi tháng mang về cho anh khoản thu nhập 50 đến 60 triệu đồng. Với số thu nhập này cùng với một số thu nhập khác anh tự tin trả nợ ngân hàng hàng tháng.

Tuy nhiên, gần đây Quang cũng cảm thấy lo lắng khi số tiền trả nợ ngân hàng đã tăng hơn 10 triệu đồng/tháng so với trước đây khiến vợ chồng Quang như ngồi trên đống lửa. Thu nhập từ công việc kinh doanh sa sút trầm trọng khi công nhân quanh khu vực cửa hàng của anh hạn chế chi tiêu do mất việc, một số khác thì đã phải về quê. Theo đó, số tiền thu nhập hàng tháng từ cửa hàng cũng giảm chỉ còn 1/3 so với trước đây. Mấy tháng nay, Quang phải đăng ký chạy xe Grab để có thu nhập thêm trang trải cho cuộc sống. Gia đình với hai đứa con đang tuổi ăn, tuổi học, các món nợ vay như một cục tạ đeo vào người khiến anh xoay sở mãi chưa tìm được hướng ra.

Mặt bằng lãi suất cho vay cá nhân hiện lên quanh 13%/năm và doanh nghiệp tầm 11%/ năm, tăng khoảng 2%/năm so với đầu năm. Thông thường, các nhà băng hay ưu đãi lãi suất cho khoản vay mới trong 3 tháng đến một năm đầu tiên, trước khi áp dụng lãi suất thả nổi bằng lãi suất huy động 12 tháng cộng với biên độ 3 đến 4,5%. Hiện lãi suất ưu đãi cho khoản vay mới dành cho cá nhân thế chấp đã tăng từ 8-9%/năm lên mức 11,5%/năm tại nhóm nhà băng tư nhân và khoảng 10% tại khối ngân hàng có vốn nhà nước. Một số món vay lãi suất còn lên đến 15%/năm. Một số nhà băng thậm chí đã dừng chương trình ưu đãi lãi suất năm đầu. Mới nhìn vào con số mức tăng lãi suất tăng 2-4%/năm, nếu chia ra trung bình mỗi tháng thì mới nhìn không thấy nhiều. Tuy nhiên, áp lực trả nợ ngân hàng mỗi tháng tăng thêm hàng chục triệu đồng cộng với giá cả leo thang chỉ người trong cuộc mới hiểu. Không ít người than thở đang mất ăn, mất ngủ với lãi suất thả nổi, chênh lệch tỷ giá cho những khoản nợ phải trả ngày càng lớn.

Ảnh minh họa.

Tay không bắt giặc

Ngồi bên ly cà phê ở một góc nhỏ trong quán chờ bạn, Hải trầm ngâm suy nghĩ về “nghiệp” buôn đất của mình. Trước đây, khó khăn lắm vợ chồng anh mới mua được căn hộ chung cư 60 mét vuông. Số tiền mua được từ tiết kiệm nhiều năm trước đó của cả hai vợ chồng, cùng với việc đi vay ngân hàng, vay thêm họ hàng. Ngày dọn về nhà mới ai nấy đều vui vẻ. Thu nhập từ công việc chính tuy không cao nhưng cuộc sống thoải mái theo cách riêng của nó.

Tuy nhiên, làm giàu là khao khát của nhiều người và thực tế anh cũng đã chứng kiến nhiều người kiếm tiền dễ dàng từ đất. Muốn làm giàu, muốn có một cuộc sống khá giả hơn thì không thể trông chờ vào thu nhập từ lương. Mọi cuốn sách, mọi chuyên gia đều khuyên như vậy. Từ đó ý tưởng về việc đi đầu tư đất đai nhen nhóm trong anh. Cuối cùng cũng đến ngày anh mạnh dạn chốt lô đất đầu tiên cách đây vài năm với giá gần 1 tỷ đồng.

Sổ đỏ giữ trong tay, chỉ cần có người mua là bạn tôi sang tay ngay để cắt lỗ. Vì chỉ vài tháng qua anh đã phải đi bệnh viện hai lần và bác sĩ chuẩn đoán bệnh lao lực vì làm đêm.

Anh đã gom hết những khoản tiết kiệm đang có, vay mượn thêm người thân và ngân hàng để đầu tư mảnh đất này. Chỉ một thời gian ngắn, lô đất đó bỗng đâu tăng giá lên gấp rưỡi. Anh đã nhanh tay chốt lời. Không những trả được nợ, sau lần chạm ngõ ngoài mong đợi đó, Hải đã có thêm một ít vốn và cũng tự tin hơn rất nhiều khi đi buôn đất. Số tiền lời từ việc đầu tư vào đất gấp rất nhiều lần so với tiền lương của một nhân viên làm văn phòng. Điều đó khiến anh ham và mê đất cát hơn. Từ chỗ chỉ mơ có một nơi để an cư, Hải dấn thân vào việc săn lùng những lô đất đẹp, những lô đất tiềm năng để đầu tư chốt lời dù vốn liếng không nhiều.

Cũng như nhiều người trong nhóm bạn của mình, vốn đổ vào bất động sản của Hải là những khoản vay mà người ta vẫn gọi là đòn bẩy tài chính. Vào thời kỳ thuận lợi, có những lô đất Hải cùng nhóm bạn của mình sang tay, lướt cọc chỉ với vài trăm triệu. Những lúc thiếu tiền, Hải vay ngân hàng bằng nhiều cách từ vay tiêu dùng, cầm cố chính lô đất đó. Cách nào cũng được miễn sao có được tiền để lao vào các con sóng đất đang lên.

Trong suốt những năm qua, đất liên tục tăng giá, thanh khoản lại tốt nên việc mua đi bán lại khá dễ dàng. Do đó, Hải cùng nhóm bạn của mình cũng cảm thấy khá thoải mái. Việc trả nợ ngân hàng cũng không gặp khó khăn gì nhiều. Anh cũng đã sắm được xe hơi và có một cuộc sống khá giả với các chuyến đi du lịch, chi tiêu rộng rãi. Cũng góc quán cà phê trước đây anh thường ngồi để gọi điện cho bạn bè với tâm trạng đầy hào hứng, mở máy tính lên tìm kiếm thông tin đầu tư, thông tin quy hoạch và đăng thông tin lên mạng để bán đất nhộn nhịp, giờ đây anh mới cảm nhận được những khó khăn thật sự trong nghiệp buôn đất của mình. Nhiều lo lắng tràn về cùng với các món nợ đến hạn thanh toán.

Tài sản tiền tỉ nhưng túi không có tiền

Gần một năm nay, bất động sản từ chỗ khó bán ra rồi dần đến đóng băng. Nhiều nhà đầu tư bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Phần lớn trong số họ đều như ngồi trên đống lửa với việc cõng các khoản nợ và rơi vào mất thanh khoản. Mà nói trắng ra là không còn tiền.

Anh Mạnh, một người bạn cùng quê với Hải, đang có khoản trả ngân hàng cả gốc lẫn lãi tầm 40 triệu mỗi tháng. Nếu nói về đất thì anh cũng có dăm ba lô. Ấy vậy mà giờ Mạnh cũng phải chạy ăn từng bữa, hay cũng phải đắn đo với những món hàng vài trăm nghìn. Nguyên nhân cũng là vì anh rao bán đất cả năm nay mà không ai chịu mua. Trong số đó, lô đất nông nghiệp 5.000 mét vuông đã rao bán cắt lỗ 20% rồi vẫn không thấy động tĩnh gì.

Hồi anh mua nó, đây là mảnh đất được đánh giá là có nhiều tiềm năng sinh lời cao, nhất là khu công nghiệp sẽ được hình thành cách đó không xa. Khu đất đó đang được quy hoạch là đất thổ cư nên đó là một mảnh đất có rất nhiều tiềm năng tăng giá. Hứa hẹn là vậy, nhưng thị trường bất động sản đóng băng cả năm nay, lãi suất tăng cao, anh ôm mảnh đất đó mà không biết làm gì vì cũng xa thành phố. Canh tác thì không xong mà bỏ hoang thì ôm nợ. Đến việc bán nó để thu hồi vốn còn rất khó, huống chi là có lời. Vợ ở nhà trông con, anh thì đi làm kiếm tiền trả nợ và trả ngân hàng.

Mấy năm trước đất ở miền Trung sốt ảo, ông Thành bỏ cả nghề làm bún để đi buôn đất và cũng phất lên nhờ đất. Nhưng bây giờ ông Thành như người cưỡi trên lưng cọp mà không xuống được. Chuyện là sau khi cắt lỗ hết mấy lô đất ở Đà Nẵng, ông vẫn cố gắng giữ lại một lô đất hai mặt tiền đường với giá mua vào lúc đang sốt đất, tức là mua ở giá đỉnh. Từng có lúc người ta trả giá 12 tỷ đồng nhưng ông Thành vẫn muốn đợi giá cao hơn.

Lãi suất tăng cao, vay vốn khó khăn và thu nhập của người dân sụt giảm đã khiến cho việc mua bán bất động sản của nhà đầu tư trở nên thận trọng.

Hai năm nay nhà đất ở Đà Nẵng gần như chết đứng, giá lô đất đã rớt xuống dưới giá vốn. Mà lô đất đó giờ cho thuê cũng chỉ trên dưới 10 triệu đồng mỗi tháng, không thấm gì so với khoản lãi vay ngân hàng. Bây giờ ông Thành đang trong tình thế lưỡng nan, buông tay thì lỗ nên cố chịu với khoản lãi nhà băng 50-60 triệu hàng tháng. Cả nhà đang phải tỏa nhau ra làm công việc tự do để trang trải cuộc sống qua ngày. Tình thế của ông Thành không biết gồng gánh đến bao giờ và kết quả cuối cùng sẽ ra sao.

Hiện tại, không ít “đại gia” đất như Hải, Quang, Mạnh hay ông Thành cũng có lúc trong ví không có tiền đổ xăng, thậm chí tiền cà phê chứ chưa nói đến việc trả tiền cho ngân hàng hàng tháng. Ôm nợ chờ thời hay cắt lỗ? Mới đây, nhóm bạn của Hùng mừng như mở cờ khi có thông tin Nhà nước yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành cao tốc Dầu Giây-Phan Thiết vào 30/4 năm sau. Đây là cao tốc nối dài Đồng Nai và Bình Thuận được khởi công vào tháng 9/2020. Khi hoàn thành cao tốc giúp hành trình từ TP.HCM đến trung tâm du lịch Mũi Né rút ngắn một nửa, còn 2-2,5 giờ.

Tuy nhiên, thực tế ai di chuyển qua đây đều thấy công trường vẫn còn đang ngổn ngang. Sau một phút vui mừng, Hùng cũng hiểu rõ ngày thông xe chính thức khả năng là còn xa nữa. Anh thầm nghĩ không biết nhóm đầu tư của mình có trụ vững đến ngày đó để hái “quả ngọt” không. Số là nhóm bạn của anh đã dốc hết tài sản và chia nhau vay ngân hàng để huy động vốn mua hàng mẫu đất nông nghiệp tại Bình Thuận.

Trong khi chúng tôi, người cắt lỗ, người gồng gánh qua cơn bĩ cực, thì ngoài kia vẫn có nhà đầu tư đang xem đây là cơ hội để họ săn hàng “sale” giá tốt. Liệu có phải chăng suy thoái chỉ mới bắt đầu, lãi suất sẽ còn tiếp tục tăng và bất động sản còn giảm?

Trong cơn sốt đất, đất trồng thanh long được hô giá 300 triệu đồng mỗi sào. Một số nơi chủ đất kêu giá bán theo mét vuông từ 200 nghìn đến 500 nghìn mỗi mét. Tính ra, nhóm anh đã đổ vào đây không dưới 15 tỷ đồng để sở hữu hàng héc ta đất trồng thanh long cho đến đất hoang bỏ trống. Điều đáng nói trong số đó vốn ngân hàng chiếm chủ yếu. Tính ra mỗi người trong nhóm đang ôm món nợ dao động từ 3-4 tỷ đồng. Vị chi mức lãi suất ngân hàng cần thanh toán cho cả gốc lẫn lãi cũng hơn 30 triệu đồng mỗi người.

Với mục đích đón làn sóng tăng giá đất khi cao tốc đi vào vận hành xem ra còn xa vời. Nhưng gánh nặng lãi suất mà cả hội “nai lưng” ra trả hàng tháng đang là một áp lực không hề nhỏ. Đã nhiều lần nhóm bạn của Hùng quyết tâm bán để giảm gánh nặng về nợ nần, giảm rủi ro. Tuy nhiên, một số người trong nhóm bạn vẫn tiếc rẻ vì tiềm năng tăng giá lớn của khu đất khi mà tuyến đường cao tốc quan trọng thông xe.

Tình cảnh bỏ thì tiếc mà giữ thì đau của giới đầu tư bất động sản đang diễn ra khắp nơi. Tâm lý của phần lớn nhà đầu tư hiện tại là vẫn ưu tiên bán đất để giảm gánh nặng nợ nần. Dù tiếc một số lô đất tiềm năng nhưng Hùng và những người bạn của mình vẫn ký gửi các kênh môi giới và đã giảm giá khá nhiều so với trước đó. Thậm chí một số mảnh đất đang rao bán giá giảm 20% so với cách đây hơn 1 năm.

Ví như lô đất 1.200 mét vuông đất nông nghiệp ở Hóc Môn mà Hùng tạm thời đứng tên. Cả nhóm của anh mua vào với mức giá 3,2 tỷ đồng, nay đang được chào giá chưa đầy 2,8 tỷ đồng. Nhóm bạn của Hải coi như lỗ 400 triệu chưa kể tiền lãi suất nửa năm nay. Cũng giống nhiều nhà đầu tư khác, anh và các bạn của mình lo lắng, sợ “chôn vốn” ngân hàng nên chỉ còn cách rao bán cắt lỗ. Tuy nhiên, mấy tháng rồi Hải vẫn chưa nhận được thông tin từ họ.

Hiện nay, bất động sản mất thanh khoản nên việc bán bất động sản dù cắt lỗ cũng không hề dễ dàng. Lãi suất tăng cao, vay vốn khó khăn và thu nhập của người dân sụt giảm đã khiến cho việc mua bán bất động sản của nhà đầu tư trở nên thận trọng. Chỉ có những người có nhu cầu thật và có tiền tươi mới dám mạnh dạn bắt đáy. Hiện nay, việc tiếp tục theo cuộc chơi hay dừng lại là tùy thuộc vào khả năng gồng lãi của mỗi người. Rất nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán cắt lỗ vì không còn đủ kiên nhẫn cũng như nguồn lực tài chính để trả tiền lãi hàng tháng. Nhưng cũng có nhóm nhà đầu tư khác vẫn còn sức xoay sở nguồn tiền khắp mọi nơi để tồn tại chờ thời. Họ kiên nhẫn với một niềm tin rằng thị trường nhà đất năm sau sẽ ấm và sôi động trở lại.

Trên báo đài, các chuyên gia đều khuyên nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy ngân hàng. Tuy nhiên, trong cơn say đất và chốt giá, mấy ai đủ tỉnh táo để học cách cân đối dòng tiền vừa đóng ngân hàng mà không ảnh hưởng đến cuộc sống. Hơn nữa, tại thời điểm đó hoạt động kinh doanh thuận lợi nhiều người có thu nhập tốt nên gánh nặng lãi suất không phải là vấn đề quá lớn. Hiện tại, nhóm của Hùng, Hải cũng đang ở thế tiến thoái lưỡng nan. Một phần họ vẫn gồng gánh chờ thời, một phần đang phải chịu áp lực nợ nần lớn. Không chỉ có vậy, khác với chứng khoán có thanh khoản tốt, đối với đất đai dù muốn bán cắt lỗ thời điểm này cũng không phải là việc dễ dàng. Hy vọng duy nhất hiện nay của họ là Ngân hàng Nhà nước sẽ nới lỏng chính sách tiền tệ hơn để lãi suất giảm, kinh tế phục hồi. Lúc đó công việc kinh doanh cũng có thể tốt lên và có thể “thoát hàng”.