Siết hạn mức vay mua nhà: ‘Van an toàn’ hay rào cản cho người mua thực?

Việc siết hạn mức vay cho người mua nhà thứ hai trở lên sẽ làm giảm một phần tín dụng đổ vào bất động sản, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính. Biện pháp này giống như một “van điều tiết” tín dụng, buộc nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước khi dùng đòn bẩy. Nếu được thực thi, động thái này sẽ tạo ra tác động tích cực là giúp giảm phần nào tín dụng bất động sản, đặc biệt là liên quan tới đầu tư.

TS Phan Đăng Hải - Phó Trưởng Khoa Luật – Học viện Ngân hàng

Tuy nhiên, tác dụng phụ của chính sách là có thể khiến thanh khoản thị trường giảm sút và giao dịch bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó, hạn chế cho vay cũng sẽ chỉ kìm hãm các nhà đầu cơ vay nặng đòn bẩy, trong khi những người mua nhà có tiềm lực tài chính mạnh (trả bằng vốn tự có) ít bị ảnh hưởng.

Để chính sách siết tín dụng mua nhà thứ hai phát huy hiệu quả và không “siết nhầm” người mua ở thực, cần có một số yếu tố quan trọng đồng thời được đảm bảo:

Thứ nhất là khung pháp lý rõ ràng. Cần quy định chi tiết khái niệm “nhà thứ hai” (đối với cá nhân có trường hợp mua nhà cho người thân, mua đồng thời nhiều căn cho các thành viên gia đình) để tránh ảnh hưởng người có nhu cầu thực. Cùng với đó, cơ chế thực thi cần minh bạch. Ví dụ, yêu cầu kê khai tài sản, liên thông thông tin giữa ngân hàng và cơ quan quản lý nhà ở để giám sát. Nếu quy định mập mờ, cán bộ địa phương hay ngân hàng có thể lúng túng khi kiểm tra các trường hợp mua nhiều nhà.

Ngoài ra, việc áp dụng chế tài với hành vi kê khai gian dối là cần thiết để đảm bảo chính sách kiểm soát tín dụng đi vào thực chất.

Việc siết hạn mức vay cho người mua nhà thứ hai trở lên sẽ làm giảm một phần tín dụng đổ vào bất động sản. Ảnh:VA

Thứ hai là hệ thống dữ liệu nhà ở quốc gia. Cơ sở dữ liệu đầy đủ, đồng bộ giúp phân biệt rõ người mua đang sở hữu bao nhiêu nhà. Hiện nay Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu nhà ở toàn quốc mạnh để xác định người vay đang sở hữu nhà thứ mấy. Bộ Xây dựng đang triển khai nâng cấp hệ thống thông tin nhà ở và bất động sản, mục tiêu hoàn thành đồng bộ trước năm 2026 (100% dữ liệu được cập nhật “đúng, đủ, sạch, sống”). Khi có cơ sở dữ liệu quốc gia kết nối với dân cư, công chứng… việc truy xuất thông tin người mua nhà sẽ khả thi hơn. Hiện tại, thiếu dữ liệu khiến chính quyền, ngân hàng khó xác định đối tượng ảnh hưởng, nên chính sách này rất dễ gặp khó khi triển khai.

Thứ ba là giải pháp hỗ trợ bổ sung. Cần phối hợp các biện pháp khác như đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, ưu đãi tín dụng cho người thu nhập thấp, cải thiện khả năng chi trả của người dân. Thay vì chỉ siết tín dụng, nên “khơi thông nguồn cung” nhà ở giá rẻ và tăng thu nhập để người dân đủ khả năng mua nhà. Kinh nghiệm các quốc gia cho thấy, cần triển khai đồng bộ, việc siết tín dụng không đồng nghĩa với việc bỏ qua việc tiếp tục hỗ trợ cho nhóm đối tượng chính đáng.

Về tính khả thi, với dự thảo chính sách đã được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi, trong tương lai gần khi hệ thống dữ liệu hoàn chỉnh, cùng với sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng và các cơ quan quản lý, chính sách này hoàn toàn có thể được triển khai hiệu quả.

Dù vậy, như đã nói về tầm quan trọng của hệ thống quản lý dữ liệu nhà ở toàn quốc, việc không có hệ thống dữ liệu nhà ở quốc gia đầy đủ khiến chính sách siết tín dụng rất khó thực thi công bằng. Nếu áp dụng siết hạn mức trong điều kiện thiếu dữ liệu, dễ xảy ra tình trạng “siết nhầm” người mua nhà ở thực hoặc ngược lại là bỏ lọt những nhà đầu cơ có nhiều mánh khóe che giấu thông tin.

(*) Phó Trưởng Khoa Luật – Học viện Ngân hàng