Nhà đầu tư dồn sự chú ý vào các bất động sản để phát triển trung tâm dữ liệu

Trung tâm dữ liệu là loại hình bất động sản được yêu thích hàng đầu bởi các quỹ REIT trên toàn thế giới kể từ khi đại dịch bùng phát. Tại Hoa Kỳ, bốn trong số 10 quỹ REIT hoạt động tốt nhất trong suốt cuộc khủng hoảng cho đến giữa năm 2020 là các quỹ REIT liên quan tới các trung tâm dữ liệu.

Chỉ số CAPEX đo lường mức độ chi tiêu vào việc phát triển các trung tâm dữ liệu có quy mô siêu lớn đạt tổng cộng hơn 120 tỷ đô la Mỹ vào năm 2019 và đại dịch còn làm tốc độ phát triển này ngày càng nhanh, theo Synergy Research Group.

Tình trạng phong tỏa rộng rãi, giãn cách xã hội và làm việc tại nhà đã chuyển đổi nhiều hoạt động hàng ngày từ vật lý sang kỹ thuật số. Điều này đã thúc đẩy nhu cầu về cơ sở hạ tầng kỹ thuật số, bao gồm cả các trung tâm dữ liệu.

Rohit Hemnani, người đứng đầu lĩnh vực về các tài sản đầu tư thay thế thuộc bộ phận thị trường vốn của JLL tại châu Á - Thái Bình Dương cho biết, các trung tâm dữ liệu nội bộ của nhiều tập đoàn không chỉ hướng đến sự hỗ trợ kỹ thuật số rộng rãi cho quá trình làm việc tại nhà, đặc biệt là đảm bảo duy trì quyền truy cập riêng tư và an toàn của nhân viên vào hệ thống mạng công ty. Không ai chắc chắn về những giới hạn trong kết nối trực tiếp sẽ còn tồn tại trong bao lâu, nên sự phụ thuộc vào hỗ trợ của hệ thống mạng và kỹ thuật số sẽ khó có thể giảm bớt trong ngắn hạn.

Công ty nghiên cứu IBISWorld gần đây đã nâng dự báo tăng trưởng doanh thu năm 2020 của ngành dịch vụ lưu trữ dữ liệu từ 6,1% lên 12,7%, do nhu cầu tăng lên “khi các doanh nghiệp chuyển hoạt động sang điện toán đám mây và mở rộng làm việc tại nhà để đảm bảo hoạt động tối đa trong thời gian dịch bệnh”. Nhưng để lĩnh vực này đáp ứng được nhu cầu hiện hữu, đầu tư nhiều hơn vào đất đai, phát triển mới và tái phát triển các bất động sản đang có sẽ rất quan trọng.

Hemnani cho biết: “Chúng tôi đã thấy vốn đầu tư tăng tại các bất động sản dùng làm trung tâm dữ liệu trong những năm gần đây, và xu hướng này đang được đẩy nhanh bởi đại dịch Covid-19”.

Một bộ phận của Goldman Sachs sẽ đầu tư 500 triệu USD cho 1,5 tỷ USD mua lại trung tâm dữ liệu ở Hoa Kỳ và trên thế giới. Doanh nghiệp khác là Apollo Global Management đã công bố việc mua khoảng 500 tháp di động và các địa điểm để phát triển tháp di động nhằm đón đầu mạng di động 5G.

Quỹ đầu tư KKR cho biết họ sẽ đầu tư 1 tỷ USD để mua và phát triển các trung tâm dữ liệu ở châu Âu, và năm ngoái, Blackstone cho biết họ đã mua 90% cổ phần trong bảy trung tâm dữ liệu ở Virginia trị giá 265 triệu USD.

Vào tháng 4, Alibaba Cloud đã công bố kế hoạch đầu tư hơn 28 tỷ đô la Mỹ vào cơ sở hạ tầng đám mây và xây dựng các trung tâm dữ liệu trong ba năm tới để hỗ trợ các nỗ lực chuyển đổi kỹ thuật số trong nền kinh tế hậu Covid-19.

Hemnani nói: “Trong khi một ngành công nghiệp dựa nhiều vào cơ sở hạ tầng, với mạng cáp quang và bộ vi xử lý, thì một khu vực trung tâm dữ liệu mạnh mẽ không thể tồn tại nếu không có quyền tiếp cận đất đai, tài sản thực và kinh nghiệm xây dựng. Bề ngoài của chúng có thể là công nghệ cao, nhưng đối với nhiều nhà đầu tư, trung tâm dữ liệu cũng là một loại hình đầu tư bất động sản mà sẽ ngày càng cung cấp cho họ khả năng phòng thủ vững chắc trong một thời điểm dễ thay đổi và không chắc chắn”.

Một điểm thu hút đối với các nhà đầu tư là lợi nhuận khi chào bán các trung tâm dữ liệu có xu hướng cao hơn so với các lĩnh vực bất động sản truyền thống. Đây là loại hình bất động sản thay để cho các nhà đầu tư đang phải đối mặt với môi trường lãi suất thấp kỷ lục và mong muốn săn lùng lợi suất cao trong các lĩnh vực mới và có khả năng tăng trưởng mạnh mẽ. Minh chứng là, trong khi thị trường ủy thác đầu tư bất động sản nói chung đã giảm 12% trong năm nay, tín thác đầu tư bất động sản vào trung tâm dữ liệu đã phát triển mạnh, tăng trung bình khoảng 25%.

Mặc dù sự tăng trưởng của các trung tâm dữ liệu đang được ghi nhận ​​trên toàn thế giới, nhưng châu Á - Thái Bình Dương mới được coi là khu vực phát triển loại hình bất động sản này nhanh nhất, theo báo cáo của Cisco. Báo cáo này cũng dự đoán rằng khu vực châu Á - Thái Bình Dương sẽ có 47% máy chủ dữ liệu toàn cầu vào cuối năm 2020.

Nhà cung cấp trung tâm dữ liệu Equinix, công ty hàng đầu trên thế giới trong lĩnh vực này, dự báo rằng các dịch vụ đám mây và công nghệ thông tin ở châu Á - Thái Bình Dương sẽ tăng trưởng với tốc độ gộp hàng năm là 50% đến năm 2022, vượt xa các khu vực khác.

Trước đại dịch, nhiều nhà đầu tư và công ty bất động sản nổi tiếng nhất trong khu vực đã đổ hàng tỷ đô la vào các trung tâm dữ liệu để đáp ứng việc triển khai 5G và sự bùng nổ của điện toán đám mây với tốc độ tải xuống nhanh hơn và hiệu quả cao hơn, và đòi hỏi một bộ công nghệ mới và thúc đẩy sự phát triển của các trung tâm dữ liệu. Trên khắp châu Á - Thái Bình Dương, các thị trường chính bao gồm Singapore, Hồng Kông, Sydney và Tokyo, và các thị trường tăng trưởng nhanh nhất bao gồm Ấn Độ, Trung Quốc và Jakarta.

Quỹ đầu tư chính phủ của Singapore, GIC, là công ty có uy tín trong đầu tư vào các trung tâm dữ liệu ở châu Á - Thái Bình Dương và châu Âu. Đầu năm nay, quỹ này đã thông báo thành lập một liên doanh trị giá hơn 1 tỷ USD tại Nhật Bản với Equinix, công ty có mạng lưới 210 trung tâm dữ liệu trên toàn cầu.

“Là một nhà đầu tư tập trung vào giá trị dài hạn, chúng tôi tin tưởng rằng sự tăng trưởng mạnh mẽ trong tiêu thụ dữ liệu và lưu trữ dữ liệu đám mây công cộng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu trên toàn thế giới đối với các trung tâm dữ liệu có quy mô siêu lớn”, Lee Kok Sun, Giám đốc Đầu tư bất động sản của GIC, cho biết.

Năm ngoái, tập đoàn bất động sản và cơ sở hạ tầng Lendlease có trụ sở tại Úc đã hợp tác với một tổ chức giấu tên để đầu tư 1 tỷ USD vào các trung tâm dữ liệu trên toàn khu vực.

Tại Trung Quốc, quốc gia đầu tiên bị ảnh hưởng bởi Covid-19, các nhà hoạch định chính sách gần đây đã cam kết xây dựng các hệ thống mạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật số mới, bao gồm trung tâm dữ liệu, mạng 5G và trí tuệ nhân tạo để hỗ trợ nền kinh tế hậu Covid-19. Quá trình này sẽ giúp điều chỉnh quá trình xử lý dữ liệu gần hơn với người dùng cuối để giảm độ trễ và cải thiện trải nghiệm người dùng, từ đó góp phần hình thành nền tảng của mạng 5G trên toàn Trung Quốc.

Theo JLL, hiện có 63,4 triệu feet vuông không gian trung tâm dữ liệu trên toàn cầu đang hoạt động và 4,3 triệu feet vuông khác đang được xây dựng.