Nguy cơ nào nếu hợp thức hoá “đất ở không hình thành đơn vị ở”?

Khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" được đề xuất hợp thức hoá song có thể tạo ra những hệ luỵ.

Hấp dẫn bất động sản nghỉ dưỡng

Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” được một số địa phương áp dụng cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel để xác định quyền sở hữu.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là một sản phẩm rất bình thường, nó xuất hiện trên toàn thế giới chứ không phải chỉ riêng Việt Nam.

Trong xu thế phát triển, nó đương nhiên trở thành sản phẩm có đóng góp quan trọng, đặc biệt là khi Việt Nam lấy du lịch là một ngành mũi nhọn, chủ yếu dựa vào tự nhiên, lợi thế về mặt khí hậu.

“Như vậy, bất động sản du lịch đương nhiên có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của ngành du lịch. Đặc biệt trong bối cảnh công nghiệp 4.0, chúng ta thấy rất rõ bất đông sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ trở thành văn phòng làm việc”, ông Cường nhấn mạnh.

Dẫn chứng là hiện nay, một người làm việc ở Mỹ cũng hoàn toàn có thể sang Phú Quốc nghỉ dưỡng, tắm biển kết hợp làm việc online.

Ông Cường cho rằng sự phát triển này là tất yếu và Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng. Điều cần làm là tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường này.

Trên thực tế, những năm qua, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã phát triển rất mạnh, thuộc nhóm đầu trong các phân khúc bất động sản.

Sự phát triển của thị trường này cũng mang lại hình hài, thay đổi diện mạo cho nhiều vùng đất mà trước đây còn rất hoang sơ. Đó thực sự là đóng góp rất lớn và thu hút được nhiều người quan tâm, có tiền đầu tư vào. Đây là một kênh đầu tư khá hấp dẫn và khá tin cậy.

“Như vậy, đây là một sản phẩm thực sự rất đáng khuyến khích, cần phải tháo gỡ và có giải pháp thúc đẩy phát triển”, ông Cường khẳng định.

Hệ luỵ khi hợp thức hoá

Trước câu hỏi của GS. TSKH. Đặng Hùng Võ rằng pháp lý của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện nay là gì, đã có chưa, ông Cường cho là đã có rồi.

Bởi thực ra nó là những căn hộ, căn phòng như phòng khách sạn nhưng khác ở chỗ có đầy đủ tiện nghi như một căn hộ khép kín, hay nó giống như một căn biệt thự nhưng lại được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ…

Theo ông Cường, luật pháp hiện nay đã cho phép cấp giấy chứng nhận cho tài sản hình thành trên đất mà không phải nhà ở.

“Như vậy, tôi cho rằng đứng về mặt pháp lý là đã có, chỉ có điều còn vướng mắc”, ông Cường nói.

Phân tích sâu hơn, chuyên gia này cho biết người Việt Nam luôn có một tâm lý sở hữu khi đầu tư bất động sản. Hơn nữa, bất động sản nghỉ dưỡng là một kênh đầu tư cực kỳ hấp dẫn nên ai cũng muốn tham gia.

Tuy nhiên, cũng chính vì vậy mà khi ngân hàng siết cho vay, không có dòng tiền thật mới nảy sinh ra câu chuyện khách hàng mong muốn được cấp sổ đỏ lâu dài.

“Trước thực tế đó, chính quyền địa phương mới “thông minh” nghĩ ra câu chuyện “đất ở không hình thành đơn vị ở”, sáng tác ra một khái niệm rất hay như vậy để hy vọng sau này luật pháp sẽ theo để hợp pháp hóa việc này”, ông Cường cho hay.

Theo vị này, có hai cách để giải quyết câu chuyện này. Một là phải đương nhiên thừa nhận đây là một sản phẩm phát triển bình thường và hiện nay không có ngăn cấm.

Hai là không nên dùng những quy định hành chính khác để can thiệp vào. Ví dụ, một số ý kiến cho rằng cấp cho sản phẩm này giấy chứng nhận đất ở không hình thành đơn vị ở nhưng nhà đầu tư phải giao sản phẩm cho chủ đầu tư kinh doanh.

“Tại sao lại phải như vậy khi đây là tài sản và quyền của chủ sở hữu. Không được quyền bắt người này phải giao cho người kia kinh doanh. Tuy nhiên, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chuẩn của sản phẩm này về thiết kế, kiến trúc”, ông Cường nói.

Cũng có ý kiến nói rằng, bất động sản trên đất ở không hình thành đơn vị ở là khách hàng không được ở lâu dài. Thực tế là ai có tiền thuê khách sạn ở cả đời cũng được, không ai cấm.

“Như vậy, chúng ta thấy rõ rằng, phải cấp giấy chứng nhận sở hữu. Quy định có rồi, tại sao không cấp? Cái không cấp hiện nay là mong muốn phải cấp đất ở lâu dài, vì lý do đó nên mới không cấp, còn nếu cấp quyền sở hữu tài sản trên đất là có rồi”, ông Cường nhấn mạnh.

Để xử lý những cái “đã lỡ”, ông Cường cho rằng nên cấp cho doanh nghiệp xây dựng trên đất ở, không “gắn đuôi” không hình thành đơn vị ở nữa. Điều đó có nghĩa, chuyển quy hoạch từ khách sạn du lịch thành đất ở. Đây là cách đơn giản nhất.

Tuy nhiên, hệ luỵ cho việc này, theo ông Cường, là tình trạng “ăn theo” của những loại hình khác.

Theo đó, không phải chỉ có mấy dự án bất động sản nghỉ dưỡng mới bàn về vấn đề tài sản trên đất thương mại dịch vụ.

Đơn cử, hiện nay các tòa nhà hỗn hợp cao tầng có 2, 3 tầng đế làm khu thương mại cũng chỉ cấp 50 năm để tạo ra hạ tầng dịch vụ, nên không bán được.

“Vậy thì đương nhiên, khi hợp thức hóa trường hợp đất ở không hình thành đơn vị ở, trường hợp kể trên và một loạt trường hợp khác cũng phải được hợp thức hóa theo. Vấn đề này cần các nhà nghiên cứu cho ý kiến”, ông Cường cho biết.

Bên cạnh đó, cấp đất ở cho cả một khu du lịch nghỉ dưỡng, khi cải tạo thì cần phải có sự đồng tình của tất cả các nhà đầu tư. Nếu một người trong số đó không đồng ý thì sẽ gây khó khăn giống như việc cải tạo chung cư cũ.

Còn nếu chính quyền cấp sai thì chính quyền phải là người bồi thường lại cho nhà đầu tư.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, việc cấp đất ở tại nông thôn đi kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu du lịch nghỉ dưỡng là cần thiết và phù hợp nhằm đáp ứng mục đích chung của dự án là du lịch, nghỉ dưỡng.

“Đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua”, luật sư Hà nhấn mạnh.