“Đất ở không hình thành đơn vị ở”, hiện thực hoá bằng cách nào?

Thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” dù không được quy định nhưng lại rất phù hợp với thực tế.

Khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở", có thể hiểu là tại các khu đất ở chỉ được hình thành các công trình hạ tầng hành chính mà không hình thành các hạ tầng xã hội phục vụ cho cộng đồng dân cư.

Cụ thể, các căn hộ với tính chất là đất ở du lịch nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở và không tổ chức các dịch vụ thiết yếu như trường học, chợ... nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng du lịch, dịch vụ thương mại, du lịch, thể dục thể thao, không gian vui chơi…

Theo PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Phó trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có trong luật quy định hiện hành. Song để khơi thông, "phá băng" thị trường cũng như giữ niềm tin với các nhà đầu tư, chúng ta cần khơi thông điểm nghẽn này.

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way, cho rằng các cơ quan chưa hề kết luật là sai nên không thể nói quy định này là sai pháp luật.

Kể cả kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng cho rằng đây là quy định đang đem lại nhiều lợi ích từ việc thu hút nguồn vốn, khơi thông dòng chảy bất động sản nghỉ dưỡng… Vì vậy, cần phải có giải pháp để khơi thông.

“Theo tôi, đối với những dự án đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì tiếp tục giữ nguyên để đảm bảo tính ổn định, tránh tình trạng sửa sai, để tạo niềm tin cho người dân vào chính quyền”, luật sư Hồi kiến nghị.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, cũng đồng quan điểm, cho rằng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” dù không được quy định nhưng thực tiễn diễn ra tốt, phù hợp với thực tế.

“Vậy tại sao chúng ta không tiếp thu và hiện thực hoá?”, ông Phong đặt vấn đề và đưa ra nhiều phương hướng để xử lý về pháp lý cũng như thực tiễn của loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Thứ nhất, nên bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết và thống nhất về khái niệm, bản chất và hình thức bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Nên có cơ chế quản lý, sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người mua, các hình thức và điều kiện huy động vốn đầu tư… dựa trên việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế, phù hợp với thực tiễn Việt Nam.

Thứ hai, những dự án đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở), nhưng chưa triển khai xây dựng được phép chuyển sang đất thương mại dịch vụ.

Thứ ba, đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Đồng thời, cơ quan chức năng theo thẩm quyền thực hiện điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp thực tế và xu hướng triển vọng phát triển dài hạn của địa phương.

Các dự án và sản phẩm bất động sản được hợp thức hóa phải đóng bổ sung tiền chuyển đổi mục đích theo giá thị trường và thuế sử dụng đất hàng năm do địa phương ban hành.

Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật khác và thống nhất quản lý của nhà nước có liên quan về đất đai, kinh doanh bất động sản và thủ tục đầu tư trong các luật liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm hài hòa lợi ích các bên.

Việc này vừa giảm thời gian, giảm chi phí và gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, tạo môi trường đầu tư minh bạch trong đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng.

Luật sư Trương Thanh Đức cũng đồng tình khi cho rằng, căn hộ du lịch (bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng) là một loại nhà ở, đúng ra phải được xây dựng trên đất ở.

Việc “bắt” căn hộ du lịch phải xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ là trái với quy định tại khoản 4, Điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm cấm”, Luật Nhà ở năm 2014 là: “Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở”.

Hơn nữa, theo luật sư Đức, đã là một loại nhà ở, đúng ra phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tương tự như với nhà chung cư.

“Vì vậy, việc Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở” là rất hợp lý, rất đúng quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Du lịch 2017”, luật sư Đức khẳng định.

Tuy nhiên, trên thực tế, vì rất mập mờ về pháp lý, nên các địa phương không dám cấp “sổ đỏ” cho loại hình này, dù đã có công văn “đèn xanh” của Bộ Xây dựng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), cho biết hiện nay, việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn… mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh hơn để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường, dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý.

Hệ quả là làm nản lòng các nhà đầu tư thứ cấp và thực tế đã làm giảm sút lực đầu tư này vào hoạt động phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong khoảng 3 năm vừa qua.

Theo ông Đính, rất cần thiết phải đẩy nhanh điều chỉnh các quy định pháp luật. Trong đó, chú trọng điều chỉnh Luật Đất đai 2013.

Trong luật cần làm rõ, đất đai đưa vào đầu tư bất động sản du lịch hoặc một số nhóm ngành dịch vụ quan trọng thì các quyền của những nhà đầu tư đó là quyền sở hữu tài sản. Cụ thể là làm rõ việc cấp giấy tờ khẳng định quyền sử dụng.

“Quy định rõ các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với các bất động sản thương mại dịch vụ đặc hữu làm cơ sở để phát triển bền vững các sản phẩm nghỉ dưỡng mới”, ông Đính đề xuất.