Người Mỹ không đủ tiền mua nhà, kỳ vọng vào “một phép màu”

Số lượng hàng tồn kho thấp, lãi suất thế chấp tăng và giá cao đã khiến thị trường nhà ở Mỹ đối mặt với khả năng chi trả yếu, gây áp lực lên những người đang tìm mua nhà, chủ nhà hiện tại và thậm chí cả các nhà đầu tư bất động sản.

Việc tăng lãi suất mạnh mẽ và liên tục của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) trong 18 tháng qua đã khiến lãi suất thế chấp dao động quanh mức cao nhất trong hai thập kỷ. Tuy nhiên cho đến nay, giá nhà vẫn chưa giảm nhiệt như thường lệ khi lãi suất tăng.

Thêm vào đó, các động lực cung - cầu suy yếu khiến khả năng chi trả khó có thể cải thiện. Các chủ nhà không muốn bán nhà để tiếp tục được hưởng mức giá và lãi suất thấp đạt được trước đó, đẩy nguồn cung trên thị trường xuống thấp và khiến người mua có ít lựa chọn hơn.

Trong tình hình hiện tại, khoảng 25% chủ nhà tại Mỹ đang phải chịu lãi suất dưới 3%, gần mức cao kỷ lục trong lịch sử.

Giá nhà neo cao

Chỉ số giá nhà tổng hợp toàn quốc Case-Shiller cho thấy giá nhà tại Mỹ đã tăng tháng thứ năm liên tiếp trong tháng 6 vừa qua. Hiện tại, chỉ số này chỉ thấp hơn 0,02% so với mức cao nhất mọi thời đại đạt được vào mùa hè năm ngoái. Dữ liệu được điều chỉnh theo mùa cho thấy giá cả tăng tại tất cả 20 thành phố được khảo sát.

Craig J. Lazzara, Giám đốc điều hành của S&P Dow Jones Indices, cho biết: “Gá nhà đang tăng vọt ở mọi nơi. Trong 12 tháng qua, giá nhà đã đạt ngưỡng cao hơn tại 10 thành phố. Nói cách khác, một nửa số thành phố được khảo sát thuộc chỉ số trên đang có mức giá cao nhất mọi thời đại”.

Một cuộc khảo sát gần đây của Redfin cho thấy thanh niên Mỹ đang phải đối mặt với nhiều trở ngại khi mua nhà. 38% người mua nhà dưới 30 tuổi phải dựa vào gia đình để trang trải khoản trả trước, dưới hình thức tiền mặt hoặc thừa kế.

Người Mỹ nói chung cũng đang phải vật lộn để mua những ngôi nhà đầu tiên trong đời với mức giá đắt nhất từ trước đến nay. Giá bán trung bình của một ngôi nhà đầu tiên đã đạt mức cao nhất mọi thời đại là 243.000 USD vào tháng 6.

Giá cả tăng vọt thậm chí còn gây khó khăn cho những người có túi tiền dồi dào hơn. Một báo cáo riêng của Redfin cho thấy các nhà đầu tư bất động sản mua nhà ít hơn 45% trong quý 2 năm nay so với một năm trước.

Con số này vượt xa mức giảm 31% trong doanh số bán nhà và là mức giảm lớn nhất kể từ năm 2008, ngoại trừ quý đầu tiên của năm nay.

Shay Stein, đại diện của Las Vegas Redfin, cho biết: “Những lời đề nghị từ các quỹ đầu tư phòng hộ đang dần biến mất, ngoại trừ đề nghị mua với giá thấp đến mức phi thực tế”.

“Từ giữa năm 2020 đến đầu năm 2022, khi lãi suất bắt đầu tăng, các quỹ phòng hộ đã mua rất nhiều bất động sản và ngay lập tức chuyển chúng thành tài sản cho thuê, đẩy người mua có nhu cầu ở thực ra khỏi thị trường. Một phần lớn nhà tại Mỹ đang thuộc về các nhà đầu tư, nhưng giờ đây, họ lại không có ý định đầu tư thêm vào bất động sản”.

Từ bỏ “giấc mơ Mỹ”

Nhiều người có thu nhập trung bình đang bị đẩy ra khỏi giấc mơ Mỹ giá nhà và lãi suất thế chấp tăng cao. Họ phải dành phần lớn thu nhập cho chi phí nhà ở và vật lộn để đảm bảo đủ sinh hoạt phí với số tiền ít ỏi còn lại.

Ngân hàng Freddie Mac báo cáo lãi suất trung bình cho khoản thế chấp cố định 30 năm là 7,18% tính đến ngày 31/08.

Người Mỹ hiện đang phải thắt chặt từng xu do chi phí lạm phát tăng cao, vì vậy việc tăng lãi suất chỉ làm trầm trọng thêm các khó khăn tài chính.

Rogers Healy, Giám đốc điều hành The Rogers Healy Companies, cho biết: “Mọi người đều hy vọng sẽ có một phép màu nào đó với thị trường bất động sản. Phép màu đó rõ ràng sẽ xoay quanh lãi suất”.

Chuyên gia bất động sản này lưu ý rằng thế hệ Millennials là thế hệ có nhu cầu lớn nhất và sẽ “thúc đẩy thị trường”, đặc biệt khi những cá nhân này lập gia đình. Do tình trạng thiếu nguồn cung và gia tăng nhu cầu từ thế hệ trẻ, Healy lo ngại thị trường khó có thể đáp ứng.

Bên cạnh cuộc khủng hoảng nguồn cung, diện tích nhà ở tại Mỹ cũng đang bị thu hẹp. Theo một ước tính gần đây, quy mô nhà ở trung bình tại đây đã giảm 10% trên toàn quốc.

Healy nói: “Đất đai không thể nở thêm. Vì vậy, các nhà phát triển sẽ tối đa hóa diện tích bằng cách xây những ngôi nhà nhỏ hơn trên những mảnh đất nhỏ hơn”.

Tương lai nhiều khó khăn

Zillow dự báo giá nhà tại Mỹ có thể tăng thêm 6,5% vào tháng 07/2024.

Trong khi đó, Realtor.com cho biết tổng số nhà rao bán vừa giảm tháng thứ tư liên tiếp trong tháng 8, một dấu hiệu cho thấy giá nhà sẽ vẫn duy trì ở mức cao. Báo cáo cũng cho thấy hoạt động của người bán nhà đã giảm trong tháng 8, với số lượng nhà mới đăng bán ít hơn 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Realtor.com cho biết lượng tồn kho ở 50 thành phố lớn nhất vẫn thấp hơn 45% so với mức trước đại dịch.

Dữ liệu về nợ quá hạn thế chấp mới nhất cũng chỉ ra khả năng giảm giá nhà trên diện rộng sẽ không xảy ra. Quỹ Thế chấp Nhà ở Quốc gia Liên bang Mỹ Fannie Mae báo cáo các khoản nợ quá hạn nghiêm trọng đã giảm xuống mức 0,54% trong tháng 7 từ mức 0,55% của tháng 6, tỷ lệ thấp nhất kể từ trước cú sụp đổ thị trường nhà ở vào năm 2008 và cũng thấp hơn mức 0,60% trước đại dịch.

Tuy nhiên, bức tranh tương lai vẫn có một vài điểm sáng nhất định.

Chuyên gia bất động sản kỳ cựu Bill McBride nhận định: “Vì các tiêu chuẩn cho vay rất vững chắc và hầu hết các chủ nhà đều có vốn chủ sở hữu đáng kể nên sẽ không xảy ra làn sóng tịch thu nhà thế chấp trên diện rộng trong chu kỳ hiện tại. Điều này có nghĩa là giá nhà sẽ không sụt giảm liên tục như sau thời kỳ bong bóng nhà đất”.