Nghịch lý thị trường cảnh báo nguy cơ bong bóng nhà ở

Ngày nay, nếu bạn đang tìm kiếm một căn nhà tại Mỹ, bạn có thể chỉ thấy khoảng một nửa số nhà được rao bán so với mùa đông năm 2020, theo dữ liệu từ công ty nghiên cứu thị trường Altos Research. Đó là sự sụt giảm kỷ lục về hàng tồn kho sau nhiều năm liên tục khan hàng.

Và đó là một dấu hiệu chớp nhoáng cho thấy thị trường nhà ở - thị trường từng được coi là có thể thách thức các quy luật kinh tế học cơ bản ngay cả trong giai đoạn bình thường - đang hoạt động rất, rất kỳ lạ.

Thông thường, các nhà kinh tế kỳ vọng giá thuê và giá nhà sẽ di chuyển cùng quỹ đạo tại một khu vực nhất định. Đó là bởi vì cả hai đều đáp ứng các điều kiện cơ bản giống nhau - thị trường lao động mạnh mẽ, tiện nghi tốt, vị trí thuận tiện. Khi giá thuê và giá mua bắt đầu có sự khác biệt, đó thường là dấu hiệu của một điều gì đó không ổn, ví dụ như bong bóng nhà đất.

Hiện tại, ở một số thành phố lớn tại Mỹ, giá nhà và giá thuê không chỉ chênh lệch nhau; chúng đang dịch chuyển theo các hướng ngược nhau. Giá mua đang tăng trong khi giá thuê lại giảm.

Jenny Schuetz, một nhà nghiên cứu tại Viện Brookings cho biết: “Tôi không nghĩ rằng chúng ta từng thấy một thị trường nhà ở giống như hiện tại. Những cuộc suy thoái trước đây hơi khác biệt một chút, vì vậy khó mà biết được chuyện gì đang xảy ra”.

Thông thường, khi sắp xảy ra sự cố trên thị trường nhà đất, giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với giá thuê, có nghĩa là nhiều ngôi nhà được bán với giá mà chủ sở hữu không thể bù lỗ nếu họ phải cho thuê. Khi thị trường phá sản, giá mua giảm ở một số thị trường còn giá thuê tăng, khi những chủ sở hữu bị tịch thu nhà phải đi thuê để ở.

Ngày nay, giá thuê đã giảm vì những lý do phần lớn không thể tách rời với đại dịch. Những người lao động bị sa thải đã chuyển đến sống với gia đình hoặc bạn bè. Sinh viên đại học thường thuê nhà gần trường thì lại phải học từ xa ở nhà. Một số người thuê nhà bị hấp dẫn bởi lãi suất thấp đã mua nhà thành công. Và dòng người đi thuê nhà bình thường đến các thành phố - những người mới tốt nghiệp đại học, những người nhập cư, những công nhân vừa tìm được công việc mới - đã giảm dần trong thời gian đại dịch.

Nghiên cứu gần đây của Arpit Gupta tại Đại học New York và các đồng nghiệp cho thấy giá thuê đã giảm nhiều nhất ở các khu vực ngoại ô. Đây cũng là những nơi không bị ảnh hưởng gì trong đại dịch, khi không phải trả một khoản tiền thuê cao cấp để ở gần các nhà hàng, quán bar, bảo tàng và văn phòng ở trung tâm thành phố.

Những tình huống bất thường này trong thị trường cho thuê khiến các chủ sở hữu nhà gặp khó khăn nhiều hơn. Tỷ lệ giữa giá nhà so với giá thuê ở nhiều đô thị hiện cao như thời kỳ bong bóng nhà đất, nhưng một phần là do giá thuê giảm chứ không chỉ vì giá mua tăng vọt.

Bức tranh khó hiểu của thị trường nhà ở Mỹ là một sản phẩm của đại dịch, nhưng cũng là hậu quả của những năm trước đó. Một phần nguyên nhân của tình trạng này rất đơn giản, là do lãi suất thấp kỷ lục và nhu cầu của khách hàng muốn có thêm không gian sống trong đại dịch. Phần guyên nhân còn lại thì phức tạp hơn thế rất nhiều, khi vòng xoay của nguồn cung nhà đã qua sử dụng giảm do nhiều người thuộc thế hệ baby boomber không muốn chuyển khỏi căn hộ đang sống để tới trại dưỡng lão, còn người trẻ thì đang đối mặt với tương lai việc làm bất định.

Ralph McLaughlin, nhà kinh tế trưởng tại Haus, một công ty khởi nghiệp về tài chính nhà ở, cho biết khi không có nhiều lựa chọn về nơi ở mới trên thị trường, những người dự định bán nhà sẽ dừng niêm yết.

Vào thời kỳ đỉnh dịch tại Mỹ, hơn 4 triệu chủ nhà vay thế chấp đã được hoãn trả nợ nhờ sự hỗ trợ của chính phủ. Mặc dù chính sách này được gia hạn tới 06/2021 đã hỗ trợ cho nhiều gia đình bị mất thu nhập, thực tế không thể phủ nhận là nhiều chủ nhà mất khả năng thanh toán đã bị tịch thu nhà hoặc buộc phải bán tháo trong thời gian qua.

Trong hơn một thập kỷ qua, số lượng nhà ở được xây dựng tại Mỹ cũng thấp hơn mức trung bình trong lịch sử. Cuộc khủng hoảng về nhà ở đã tàn phá ngành xân dựng dân dụng và đẩy nhiều công nhân sang các công việc khác. Bên cạnh đó, các hạn chế về tỷ lệ xây dựng tại từng địa phương cũng làm chậm quá trình phát triển nguồn cung. Các chính sách nhập cư nghiêm ngặt của chính quyền cựu Tổng thống Donald Trump càng hạn chế nguồn cung lao động của ngành này và việc tăng thuế quan đã đẩy giá vật liệu xây dựng lên cao.

Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội môi giới bất động sản Mỹ cho biết: “Khi một ngôi nhà hoàn toàn mới xuất hiện trên thị trường, không ai phải dọn đi (và chuyển tới ở nơi khác) để giải phóng nó. Xây dựng nhà làm tăng nguồn cung trên thị trường”.

Thập kỷ qua cũng là thời kỳ lãi suất tương đối thấp. Điều đó đã khuyến khích nhiều chủ nhà tiếp tục ở trong ngôi nhà của mình lâu hơn so với trước đó để hưởng các khoản thế chấp giá rẻ. Tỷ lệ này cũng khuyến khích nhiều chủ nhà mua một căn nhà mới và giữ lại nhà cũ như một tài sản đầu tư.

“Ngay bây giờ, việc sở hữu hai ngôi nhà là một điều tuyệt vời. Khi tỷ lệ thế chấp thấp, tại sao chúng ta không sở hữu cả hai ngôi nhà?”, Michael Simonsen, Giám đốc điều hành của Altos Research cho biết.

Ông chỉ ra rằng trong thập kỷ qua, số lượng căn nhà dành cho một gia đình trên thị trường cho thuê đã tăng hơn 7 triệu căn. Và phần lớn trong số đó thuộc sở hữu của các cá nhân, không phải các tổ chức đầu tư lớn. Chủ nhà cũng có nhiều cơ hội để tạo ra doanh thu từ bất động sản với sự nổi lên của các công ty như Airbnb.

Theo thống kê, số lượng người mua nhà không cần thăm quan đã tăng vọt tại Mỹ. Giá bán trung bình ở một số đô thị tăng 15% trở lên trong một năm. Ở những nơi khác, quỹ đạo của thị trường mua đã hoàn toàn tách rời khỏi những gì đang diễn ra trên thị trường cho thuê.

Hiện tại, vẫn chưa rõ điều gì khiến lượng hàng tồn kho sụt giảm nhiều hơn. Xây dựng nhiều hơn sẽ hữu ích, nhưng sẽ mất nhiều năm để bắt kịp nguồn cung mà thị trường nhà ở lành mạnh cần có. Việc tạm dừng các khoản thanh toán thông qua chính sách hoãn thanh toán sẽ kết thúc vào một thời điểm nào đó sau tháng 6 có thể giúp tăng nguồn cung. Những người thuộc thế hệ baby boomer sẽ được tiêm phòng và có thể quyết định chuyển nhà để những người khác chuyển đến thế chỗ.

Cũng có thể một số trong số hàng triệu ngôi nhà dành cho một gia đình đã được chuyển sang cho thuê trong thập kỷ qua có thể được đưa trở lại thị trường, khi chủ sở hữu của chúng nhận thấy lợi nhuận cao khi bán ra.

Về dài hạn, đại dịch cũng sẽ lắng xuống và mọi người sẽ giữ được việc làm và tự tin hơn để cho người lạ thuê nhà. Nhưng đối với bất kỳ ai đang chờ đợi sự gia tăng điển hình của nguồn cung nhà ở trong tương lai gần tại Mỹ, những dự báo lạc quan này có thể sẽ không thành hiện thực.