Nghịch lý nhà đầu tư bất động sản Mỹ: Thừa tiền mà không có chỗ tiêu

Làn sóng vỡ nợ khổng lồ được dự báo sau khi đại dịch khiến các văn phòng, khách sạn và cửa hàng phải đóng cửa vào năm ngoái đã không thành hiện thực. Giờ đây, khi nền kinh tế Mỹ chuyển từ mức tăng trưởng thấp trong đại dịch sang quá trình phục hồi do đã có vắc-xin và các biện pháp kích thích của chính phủ, cơ hội cho các giao dịch với giá hời trên thị trường bất động sản đang đóng lại trước khi chúng thực sự được mở ra.

Điều này có vẻ là một tin tích cực đối với hầu hết người Mỹ. Nhưng với một nhóm các nhà đầu tư bất động sản, những người có thể kiếm được lợi nhuận lớn từ khó khăn của người khác, đây lại là một vấn đề lớn. Các bất động sản gặp khó khăn về tài chính sẽ không được niêm yết vì chủ sở hữu không bị áp lực tới mức phải bán tháo tài sản. Giá bất động sản thương mại được duy trì ở mức cao - hoặc thậm chí đã tăng – do có dòng vốn quá dồi dào còn số lượng giao dịch lại quá ít.

Will Sledge, Giám đốc điều hành cấp cao của công ty môi giới bất động sản Jones Lang LaSalle Inc, cho biết: “Chúng tôi bắt đầu thấy sự thất vọng của các nhà đầu tư chuyển thành tuyệt vọng. Các nhà đầu tư đang sẵn sàng chấp nhận mua với giá cao và thu về lợi nhuận thấp để giải ngân,vốn”.

Theo Preqin, các quỹ đầu tư tư nhân của Mỹ đã dự trữ hơn 250 tỷ đô la cho các khoản vay bất động sản thương mại tính đến ngày 23 tháng 3. Con số này bao gồm cả 75,8 tỷ đô la dành cho các bất động sản vay thế chấp đang mắc kẹt khi phải trì hoãn thanh toán vào năm ngoái do đại dịch.

Nhưng những người gây quỹ vẫn không ngừng bơm thêm vốn vào bất động sản. Cerberus Capital Management đã ra mắt một quỹ bất động sản cơ hội trị giá 2,8 tỷ đô la, vượt mục tiêu 2 tỷ đô la đặt ra ban đầu. Oaktree Capital Management cho biết họ đã huy động được 4,7 tỷ đô la cho quỹ bất động sản cơ hội, vượt qua mục tiêu mong muốn là 3,5 tỷ đô la.

Các khoản tiền mặt còn có thể tăng nhiều hơn nữa. Theo một cuộc khảo sát mới của CBRE, gần 30% các tổ chức đầu tư đang nhắm đến các giao dịch bất động sản thương mại gặp khó khăn và bất động sản cơ hội trong năm nay, gần gấp đôi so với đầu năm 2020.

Jim Costello, Phó Chủ tịch cấp cao của công ty dữ liệu bất động sản Real Capital Analytics cho biết: “Với tất cả số vốn hiện có, các nhà đầu tư sẽ phải tranh đấu để được chen chân vào thị trường nhưng không phải ai cũng có cơ hội dự phần”.

Năm nay dự kiến ​​sẽ là một thuận lợi cho các nhà đầu tư khó khăn khi khoản nợ bất động sản thương mại trị giá 430 tỷ đô la đáo hạn. Các khoản nợ quá hạn đối với chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp bất động sản thương mại đã tăng đột biến vào năm 2020, với tỷ lệ trả chậm của các khách sạn đã tăng lên 24% vào tháng Sáu. Các nhà đầu tư đã phải áp dụng chiến lược của họ từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, khi các khoản vay bất động sản được giao dịch với mức rất thấp so với giá trị thực.

Nhưng thay vì buộc người vay phải trả hết hoặc tái cấp vốn với các điều kiện khó khăn, người cho vay giờ đây lại phải đưa ra các sửa đổi và gia hạn thời gian đáo hạn - những giải pháp để để chờ đợi sự phục hồi của thị trường. Các khoản nợ đã giảm và giá bất động sản được giữ vững. Theo dữ liệu của Real Capital, giá trị bất động sản thương mại tăng trung bình 6,8% trong 12 tháng tính đến hết tháng 2.

Giờ đây, các bất động sản gặp khó khăn về tài chính đang trong thời kỳ phục hồi khi vắc-xin giải phóng mọi người để đi du lịch, đến các trung tâm mua sắm và trở lại văn phòng. Chi tiêu tiêu dùng tại Mỹ được dự báo sẽ tăng 6,1% vào năm 2021.

Jonathan Pollack, người đứng đầu toàn cầu của nhóm chiến lược nợ bất động sản của Blackstone, cho biết: “Đây không phải là thời điểm mà những người đi vay cần từ bỏ bất động sản của mình, sau khi họ đã vượt qua được giai đoạn khó khăn trước đó”.