Ngành bất động sản Trung Quốc tiếp tục lún sâu vào khủng hoảng

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã rung chuyển trong tuần qua khi những người mua nhà tức giận đe dọa sẽ dừng thanh toán thế chấp cho các dự án chưa hoàn thành. Hơn 85% nhà ở tại Trung Quốc được bán theo hình thức nhà ở hình thành trong tương lai, tăng từ khoảng 50% vào năm 2005. Các khoản thanh toán thế chấp thường bắt đầu vài tháng hoặc thậm chí nhiều năm trước khi các tòa nhà hoàn thiện. Các dự án chỉ bị chậm lại kể từ năm 2020, khi thị trường bước vào cuộc khủng hoảng nợ nần kéo dài và các nhà phát triển bắt đầu gặp khó khăn.

Việc từ chối thanh toán cho các dự án chưa hoàn thành đã kéo dài trong nhiều tháng qua, nhưng vào tuần trước, nó đã trở thành một phong trào lan rộng từ 30 dự án lên 300 dự án. Trên thực tế, vay thế chấp mua nhà không phổ biến ở Trung Quốc. Chỉ 18% người mua nhà có khoản thế chấp tại ngân hàng. Phần còn lại thường vay mượn từ người thân, bạn bè, hoặc mua chung.

Phong trào dừng trả nợ này đang khiến khoản thanh toán lên tới 350 tỷ USD có nguy cơ trở thành nợ xấu, buộc các nhà chức trách Trung Quốc phải vào cuộc. Họ đang dựa vào các ngân hàng và tổ chức tín dụng để bảo lãnh cho các dự án, giúp các nhà phát triển tái khởi động tcông việc và vượt qua khó khăn.

Nhưng một vấn đề lớn hơn là, tâm lý thị trường tiêu cực như hiện này sẽ khiến dòng tiền của các nhà phát triển càngc cạn kiệt, dự án càng bị đình trệ và càng nhiều khách hàng tức giận, lo lắng rằng sẽ không bao giờ nhận được nhà.

Có một câu hỏi là, tại sao người dân Trung Quốc sẵn sàng vay ngân hàng để mua nhà dù nguồn cung không thiếu và tỷ lệ nhà bỏ trống ở các thành phố lớn dao động từ 15-25%? Lý do là nhiều người mua chỉ để đầu tư. Trong nhiều thập kỷ, Trung Quốc không đánh thuế bất động sản và giá nhà liên tục leo thang, khiến khoản lợi nhuận từ bất động sản rất cao. Một số người mua đã bán lướt ngay trước khi dự án được xây dựng.

Xu hướng này được duy trì trong những năm bùng nổ nhà ở tại Trung Quốc. Ở thời điểm này, mọi người đều cho rằng giá bất động sản chỉ có thể tăng lên. Do đó, nhiều người sẵn sàng vay thế chấp để đầu tư vì hiểu rằng khoản lợi nhuận thu về rất lớn. Nhưng hiện nay, khi thị trường lâm vào khó khăn, họ lại không sẵn sàng thanh toán khoản vay như trước kia.

Trước năm nay, khoảng 50 đến 70 phần trăm kinh phí từ việc bán nhà ở hình thành trong tương lai buộc phải giữ trong các tài khoản ký quỹ do chính quyền địa phương kiểm soát, tùy theo quy định cụ thể tại từng khu vực. Nhưng sự thông đồng giữa các nhà phát triển và quan chức địa phương đã khiến nguồn tiền mặt này đôi khi bị dùng để tài trợ cho các dự án khác của nhà phát triển.

Chính quyền trung ương Trung Quốc đã nới lỏng một số quy tắc vào đầu năm nay để đối phó với khủng hoảng nợ nần trong ngành cũng như phá vỡ sự thông đồng này. Nhưng các thay đổi chưa đủ lớn và lãi suất vẫn ở mức cao so với trước. Kết quả là, doanh số bán nhà trên khắp Trung Quốc giảm mạnh trong tháng 4 và tháng 5, giảm 59% so với năm ngoái. Các nhà phát triển rơi vào tình trạng thèm khát tiền mặt và các nhà cung cấp của họ cũng vậy.

Tuy nhiên, các công ty bất động sản của Trung Quốc được cho là “quá lớn để thất bại”. Sự giàu có của tầng lớp trung lưu thành thị của Trung Quốc là nhờ vào bất động sản, vốn chiếm đến 30% GDP của cả nước. Các biện pháp hạ nhiệt thất bại, một phần do chính quyền địa phương lo ngại thị trường bất động sản sẽ giảm phát và phải đối mặt với áp lực dư luận. Vì vậy, họ tác động để các nhà phát triển không được bán nhà ở mức quá thấp, kéo theo giá bất động sản của Trung Quốc có giảm nhưng không giảm nhanh như kỳ vọng.

Tại một thời điểm nào đó, chính phủ trung ương có thể sẽ thực hiện những hành động mạnh mẽ, thậm chí bao gồm cả việc quốc hữu hóa một số bộ phận của ngành bất động sản, để cải thiện tình hình. Nhưng tất cả sẽ phải chờ vào kết quả của Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 20 của Đảng Cộng sản Trung Quốc sẽ diễn ra vào mùa thu và gần như chắc chắn là nhiệm kỳ thứ ba của ông Tập Cận Bình, người luôn quan điểm “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”.