Ngán cảnh gồng lãi, nhà đầu tư nóng lòng “cắt lỗ”

Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, lao theo cơn sốt trước đây đang nóng lòng cắt lỗ để thoát cảnh gánh lãi ngân hàng. Ảnh minh hoạ

Đầu năm 2020 cho đến đầu năm 2022, cơn say sóng đất lan rộng trên thị trường từ Bắc chí Nam. Chứng kiến cảnh nhiều người “phất” lên nhờ đất, nhiều nhà đầu tư tay ngang (người không có kinh nghiệm) cũng sốt sắng vay mượn ngân hàng để “lướt sóng”, với hy vọng đổi đời.

Thế nhưng, đổi đời đâu chưa thấy, chỉ thấy khi thị trường “xì hơi”, nhiều nhà đầu tư phải đu theo khoản lãi không nhỏ mỗi tháng, mà tương lai vẫn chưa biết bao giờ thị trường mới khởi sắc trở lại.

Anh Trần Ninh Văn (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, tháng 2 vừa qua, thấy bạn bè rủ nhau mua đất và cũng có lãi, sẵn khoản tiền tiết kiệm gần 1,5 tỉ trong tay, anh cũng không chần chừ vay thêm hơn một tỉ mua một miếng đất ở ngoại thành.

Sau khi đi xem đất với nhóm bạn, thấy thị trường sôi động và được bạn bè rủ đầu tư chung, anh vay thêm hơn tỉ nữa hùn vốn mua cùng lúc 2 mảnh đất khác.

Anh Văn tin rằng chỉ cần sau một đến hai tháng đẩy được đất, anh vừa có tiền trả ngân hàng, vừa có thêm một khoản lãi.

Bất ngờ là thị trường chững lại chỉ sau một tuần xuống cọc, nhưng anh Văn vẫn hy vọng diễn biến này chỉ xảy ra theo khu vực và mảnh đất anh mua vẫn có tiềm năng. Thế nhưng hai tháng rồi ba tháng trôi qua, đến nay lô đất anh rao bán chưa có người mua.

“Lúc tôi mua, một miếng đất có giá 2,5 tỉ ở Thanh Oai và hai miếng kia trị giá hơn 5 tỉ ở Thạch Thất. Từ rao bán ngang giá, tôi cũng chấp nhận cắt lỗ hơn 800 triệu đồng để có tiền trả lãi ngân hàng nhưng đến nay người mua vẫn bặt vô âm tín. Gần đây khi thị trường rục rịch, cũng có một vài người đến hỏi giá nhưng là để thăm dò rồi ép giá chứ không mua”, anh Văn kể.

Tương tự, chị Minh Nguyệt (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, chị cũng đang nóng lòng muốn đẩy nhanh lô đất mua ở Thanh Hoá từ hồi tháng một để lấy lại sổ đỏ đã thế chấp vay ngân hàng.

Chị Nguyệt cho biết ban đầu chị định vay khoảng một tỉ đồng để mua lô đất 95m2 ở Quảng Xương với giá 1,5 tỉ đồng. Chị vay trong 3 tháng để lướt sóng, khoản lãi thu được thoải mái bù vào tiền lãi ngân hàng.

Lúc xuống tiền, thị trường vẫn đang nóng sốt nên chị vẫn tin mảnh đất của chị sẽ có lãi. Thực tế thì đến nay đã 8 tháng, sau nhiều lần giảm giá từ 100 triệu đến 300 triệu vẫn không tìm thấy người mua.

Anh Đặng Khải Hưng, một môi giới lâu năm tại Hà Nội cho biết, thị trường hai tháng trở lại đây bắt đầu xuất hiện tình trạng nhà đầu tư cần tiền gấp hoặc muốn thu hồi vốn trả nợ âm thầm cắt lỗ.

Tuy nhiên, giao dịch chỉ xảy ra khi người bán không chịu nổi áp lực lãi suất. Với những người bị ép giá quá sâu, trong khi thị trường có thông tin nới room trở lại, họ chấp nhận giữ lại chờ đợi với kỳ vọng “gỡ gạc” được ít nhiều.

Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, câu chuyện gồng lãi với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều phụ thuộc vào nguồn thu, bài toán tài chính và thời hạn đầu tư của mỗi người. Nhà đầu cơ lướt sóng khi dùng đòn bẩy tài chính nhiều sẽ chịu rủi ro nhiều nhất.

Xu hướng cắt lỗ có thể lan rộng hay không thì hiện tại khó đưa ra dự báo chính xác. Nhưng sẽ xảy ra với những người sử dụng đòn bẩy từ 70-80% trở lên mà không có nguồn thu để gồng lãi tiếp.

Tuy nhiên, ông Chánh cho rằng, đến hết quý 3 khả năng vẫn chưa xảy ra nhiều bởi đây là giai đoạn nhà đầu tư cố gắng để dung hoà, cơ cấu lại nguồn vốn và tỷ lệ vốn vay. Một số nhà đầu tư thì vẫn đang kỳ vọng khả năng tăng giá trở lại.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VaRS), cho rằng với sản phẩm mà khả năng chi trả của người mua không đạt như kỳ vọng thì nhà đầu tư buộc phải chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn. Còn những khu vực đang có tiềm năng, vị trí đẹp, hạ tầng tiện ích hoàn chỉnh thì nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững chắc sẽ tiếp tục “giữ giá”.

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, thị trường hiện nay đang “đứng hình”, bắt đầu đi vào giai đoạn đóng băng. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều.

Thời gian tới, không có khả năng Chính phủ cho phép tăng trưởng tín dụng mà sẽ tiếp tục giữ nguyên việc quản lý tín dụng và dòng vốn vào bất động sản đúng chuẩn. Do đó, chuyên gia này dự báo, những doanh nghiệp đã sử dụng vốn vượt quá mức và những nhà đầu cơ bất động sản vay vốn quá mức sẽ gặp khó khăn.