Nhà đầu tư bất động sản âm thầm cắt lỗ

Bán huề vốn sau hai năm

Giữa năm 2020, anh Đoàn Minh Nhật mua một căn hộ 50m2 tại thành phố Thủ Đức với giá 1,7 tỉ đồng, với dự định chờ tăng giá sẽ bán lại. Tuy nhiên, đến năm 2022 khi con đường kết nối vào dự án đợi mãi vẫn chưa xong, nhà đầu tư này muốn bán nhanh để thu hồi vốn thì thị trường thứ cấp diễn biến không như mong muốn.

Cần chuyển hướng đầu tư, anh Nhật phải rao bán căn hộ đúng với giá mua vào, tức chấp nhận lỗ tiền lãi suất ngân hàng trong gần hai năm qua. Nhưng gửi môi giới cả mấy tháng nay, căn hộ của anh chỉ có khách hỏi chứ chưa có khách mua.

Trường hợp như anh Nhật không phải là cá biệt.

Anh Thanh Tùng mua một căn hộ tại Bình Dương, khu vực giáp ranh với TP.HCM với giá 1,65 tỉ đồng. Đến nay, dự án đã hoàn thiện, nhà đầu tư này rao bán hơn nửa năm nay nhưng chưa tìm được người mua.

“Tôi rao bán với giá 1,65 tỉ đồng, tức chấp nhận mất luôn khoản chiết khấu lúc mua gần 50 triệu để bù lỗ nhưng vẫn chưa có khách”, anh Tùng cho hay.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản muốn bán nhanh để thu hồi vốn thì thị trường thứ cấp diễn biến không như mong muốn. Ảnh minh họa

Không riêng căn hộ, giới quan sát thị trường cho biết các phân khúc khác như nhà phố, đất nền nhiều nơi cũng gặp khó khăn về giao dịch.

Trong báo cáo mới đây, một doanh nghiệp bất động sản cho biết, mặc dù nguồn cung và sức cầu chung của toàn thị trường tăng mạnh so với cùng kỳ 6 tháng đầu năm 2021, nhưng chỉ tập trung ở một số dự án khu đô thị lớn tại khu Đông.

Trong khi đó, giá bán thứ cấp không có nhiều biến động với thanh khoản ở mức thấp, đỉnh điểm là ở 2 tháng cuối quý 2/2022 khi các ngân hàng có động thái hạn chế giải ngân khoản cho vay bất động sản.

Theo CBRE Việt Nam, bên cạnh những tín hiệu tích cực trong giai đoạn đầu năm, thị trường đã và đang đối mặt với nhiều khó khăn trước mắt, bao gồm vấn đề cấp phép, các thay đổi trong quy định pháp luật và chính sách thắt chặt tín dụng, chi phí tăng và cuối cùng việc mất cân đối cung cầu. Những thách thức này sẽ buộc cả chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô và tự hoạch định giải pháp tối ưu cho mình.

Nhiều khu vực “đứng hình”

Tại một sự kiện mới đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết giá căn hộ trên thị trường sơ cấp tại TP.HCM không giảm vì nhiều chủ đầu tư làm xong pháp lý và đang tập trung đầu tư các tiện ích đi kèm để bán được mức giá tốt nhất có thể.

Nhưng với một số khu vực trên thị trường thứ cấp đã xuất hiện tình trạng giảm giá. Tuy nhiên, ông Hiển cũng nói thêm đây không phải là giá rao, tức bên bán vẫn rao giá bán bằng với mặt bằng chung của thị trường, nhưng sẽ giảm trong từng thương vụ cụ thể qua quá trình thương lượng với bên mua có nhu cầu mua thực sự.

Ông Hiển nói thêm, với thị trường như TP.HCM hầu như giá bán không tăng trên thị trường thứ cấp. Điều này có nghĩa người mua đang chấp nhận giảm 5% chi phí cơ hội. Với các thị trường có thủ đoạn đẩy giá, tạo giá ảo thì giao dịch gần như đang “đứng hình” và nếu muốn bán được có thể giảm 30-40%. Còn những thị trường phát triển đầu hạ tầng nhưng đến giờ chưa thể khai thác kinh doanh thì hầu như không có thanh khoản.

Ông Hiển cho biết một số nhà đầu tư có quy mô tài sản 100-200 tỉ đồng buộc phải bán để trả nợ ngân hàng. Tài sản nhóm này rao bán khoảng 30-50 tỉ nhưng rất khó ra hàng, bên bán có thể chấp nhận mức giảm khoảng 10% để có thanh khoản.

Các nhà đầu tư ngắn hạn chùn tay vì thanh khoản kém. Ảnh minh họa

Theo chuyên gia này, động thái kiểm soát nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản của Ngân hàng Nhà nước đang tác động lớn đến tâm lý người mua và người bán. Các nhà đầu tư ngắn hạn chùn tay vì thanh khoản kém, trong khi các nhà đầu tư am hiểu thị trường chỉ quan sát chứ chua xuống tiền vì họ tin rằng giá bất động sản có thể giảm thêm.

Còn theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, mức hấp thụ trên thị trường không còn được như thời điểm trước đây. Một số nhà đầu tư lướt sóng và bị kẹt trong thị trường vì lượng hàng ra thị trường quá nhiều. Nhưng cũng có những khu vực nguồn cung hạn chế, khả năng thanh khoản lại tốt.