Mua nhà trên giấy, chênh hàng trăm triệu đồng có đáng lo?

Chung cư Vimeco chưa xong móng đã bán nhà

Ban đầu, Vimeco dự kiến sẽ thi công phần móng vào Quý I/2012, với số vốn dự kiến 310 tỷ đồng. Khi ấy, công ty dự kiến phát hành thêm cổ phần tăng vốn khoảng 130 tỷ đồng để có tiền thi công dự án. Tuy nhiên, kế hoạch phát hành tăng vốn không thực hiện được và dự án đã nằm “bất động” suốt mấy năm liền.

Năm 2014, Vimeco đã tăng vốn lên 100 tỷ đồng và khởi động lại dự án CT4. Chỉ sau thời gian ngắn triển khai thi công phần móng, đến tháng 3/2015, Vimeco đã bắt đầu làm thị trường, xúc tiến huy động vốn từ việc bán căn hộ dự án CT4.

Hiện, dự án CT4 chưa đủ điều kiện bán hàng, nhưng chủ đầu tư được phép huy động vốn tối đa là 20% tổng số căn hộ, tương ứng 80 căn.

Nhân viên môi giới bất động sản đã rao bán các “suất ngoại giao” với giá bán dao động từ 27,5-28,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khách hàng phải nộp tiền chênh ngoài từ 350 -500 triệu đồng mỗi căn hộ và chỉ kí hợp đồng góp vốn. Điều kiện đi kèm hợp đồng góp vốn là quyền mua 1 căn hộ, nhưng không biết rõ loại căn hộ, diện tích, giá bán cụ thể…

Một dự án khác từng gây sốt thị trường hồi cuối năm 2014 là Home City (Trung Kính, Hà Nội), dự án này ngay từ khi chưa xong móng, đã thu hàng trăm triệu đồng tiền chênh bằng các phiếu đặt cọc.

Mới đây, dự án Handico Lê Văn Lương mới chính thức mở bán sau khi đáp ứng đủ điều kiện pháp lý (hoàn thành xong phần móng).

Nhưng từ trước đó vài tuần, nhân viên môi giới của sàn Hoàng Vương, cho biết sàn này là đơn vị phân phối độc quyền căn hộ tại dự án Handico Lê Văn Lương. Khách hàng có thể đặt chỗ, và sát thời điểm mở bán, sẽ đặt cọc tiền (khoảng 100 triệu đồng/căn) để mua căn hộ tại đây.

Việc mua bán nhà trên giấy như thế này luôn tiềm ẩn những rủi ro cho khách hàng. Hiện trạng khá phổ biến hiện nay của mua bán các dự án bất động sản là góp vốn. Chủ dự án sử dụng hình thức này nhằm thu hút nguồn tiền.

Để hợp thức hóa việc mua bán, các chủ đầu tư dự án kí kết với khách hàng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, việc bán dự án để đảm bảo rằng có những quy định pháp lý đầy đủ. Trong những năm gần đây, người mua nhà phải loại hợp đồng này bằng hình thức tiềm ẩn của nó quá nhiều rủi ro, vi phạm pháp luật.

Nhiều người muốn mua một căn nhà không biết, nghe lời khuyên sai sẽ rất dễ gặp rủi ro. Bởi vì dự án là tăng vốn “lách luật”, thường gặp một số chủ đầu tư kém về tài chính.

Để khắc phục tình trạng chủ đầu tư "tay không bắt giặc", Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới được thông qua tháng 11/2014, có hiệu lực thi hành từ 1/7/2014 dù vẫn cho phép bán nhà trên giấy, nhưng cũng đưa ra nhiều quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Theo đó ngoài những quy định như luật cũ là chủ đầu tư đã phải giải phóng mặt bằng, đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với dự án đã được phê duyệt; với các nhà chung cư cao tầng phải xây xong móng, điểm mới của luật là quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên; chủ đầu tư muốn làm dự án thì chủ đầu tư phải ký quỹ theo Luật Đất đai thì Nhà nước mới giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất để làm các dự án.

Luật quy định chủ dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Luật mới bắt buộc các doanh nghiệp muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh của ngân hàng.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, những quy định này sẽ ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư không triển khai dự án thì tiền ký quỹ của chủ đầu tư sẽ bị xử lý; chủ dự án muốn thu tiền của khách hàng trước khi bàn giao nhà để lấy vốn triển khai dự án thì buộc phải bảo lãnh.

Do đó, khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng theo hợp đồng thì ngân hàng có trách nhiệm trả tiền lại cho khách hàng.

"Khi mua nhà, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải xuất trình cho được hai loại giấy tờ: giấy bảo lãnh của ngân hàng; thứ hai là văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua có xác nhận của chính quyền địa phương. Nếu thiếu 1 trong 2 loại giấy tờ trên thì khách hàng không nên mua vì dự án chưa đủ điều kiện bán hàng".