Nhà 'trên giấy' giảm hàng trăm triệu đồng tiền chênh

Căn hộ của ông Cường rộng hơn 70 m2, gồm 2 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh, nằm trong dự án chung cư tọa lạc tại quận Bình Thạnh, TP HCM, mở bán từ năm 2019 nhưng tiến độ xây dựng chậm. Đến tháng 5/2020, ông Cường đã thanh toán 25% giá trị căn nhà.

Trước Tết, giá giao dịch của căn hộ này là 2,9 tỷ đồng kèm 250 triệu đồng tiền chênh lệch nhưng ông không bán vì kỳ vọng giá trị căn hộ vẫn tiếp tục tăng trong năm nay do tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án mới tại Sài Gòn. Tuy nhiên, hiện khoản tiền chênh này giảm xuống còn 50 triệu đồng do tác động của dịch bệnh khiến thị trường thay đổi. "Tôi cần bán gấp nên chấp nhận giảm 200 triệu đồng tiền chênh. Đây là mức giá dưới kỳ vọng rất nhiều", ông Cường cho hay.

Cũng đầu tư cùng dự án với ông Cường, căn hộ 64 m2 giá 2,6 tỷ đồng của bà Hạ giảm tiền chênh từ hơn trăm triệu xuống còn 30 triệu đồng. Bà này cho biết, vì tác động của đại dịch, dòng tiền của bà bị nghẽn ở nhiều nơi nên buộc lòng phải xả hàng với giá chênh cực thấp để thu hồi tiền mặt về. "May mà tôi chưa vay để đầu tư căn hộ này, nếu không, khoản tiền chênh ít ỏi không gánh nổi chi phí tài chính", bà Hạ nói.

Ông Đăng, môi giới chuyên bán căn hộ thuộc khu Đông TP HCM cũng cho biết, một dự án chung cư quy mô lớn tại quận 9, đang xây dựng cũng xuất hiện tình trạng nhà đầu tư giảm tiền chênh khi Covid-19 diễn biến phức tạp. Cụ thể, từ cuối tháng 4 đến nay, đã xuất hiện một số trường hợp khách hàng F1 giảm tiền chênh lệch sang tay 150-200 triệu đồng cho khách hàng F2 với căn hộ 2 phòng ngủ.

Bất động sản khu đông (quận 2) TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á cho biết, hiện nay đa phần nhà đầu tư đều muốn cầm tiền mặt để săn lùng những cơ hội mua tài sản giá mềm hoặc chuyển kênh khác an toàn hơn. Vì vậy, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện tình trạng xả hàng rải rác ở nhiều dự án. Các nhà đầu tư chấp nhận hạ biên lợi nhuận về mức khá thấp, đa phần đều dưới ngưỡng kỳ vọng.

Với những dự án đang xây dựng nhưng chậm tiến độ, nếu tỷ lệ nhà đầu tư chiếm trên 60% trở lên, một khi đối tượng này đuối dòng tiền (hụt tiền), họ sẽ chấp nhận mất lãi, chỉ nhắm đến mục đích thu hồi vốn. Nguyên nhân của diễn biến này, theo ông Hạnh là do nhà đầu tư bắt đầu quan ngại về nguy cơ tắc nghẽn dòng tiền, thu nhập bị cắt giảm vì diễn biến của dịch bệnh, thanh khoản thị trường cũng giảm tốc mạnh mẽ. Các nhà đầu tư có xu hướng không bung tiền dàn trải nữa, họ gom tiền mặt về để kỳ vọng săn tài sản có giá trị thấp hơn mặt bằng chung của thị trường.

Giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở tại khu Nam TP HCM đánh giá, tâm lý phòng thủ đang bao trùm toàn thị trường. Vì thế, việc giới đầu cơ cắt một phần lợi nhuận để thu hồi dòng tiền là biểu hiện bình thường.

Đây là hình thức cắt lãi, xảy ra khi giới đầu tư chấp nhận giảm bớt biên lợi nhuận để kích cầu giao dịch, đẩy nhanh tốc độ mua bán vốn đang khá trầm lắng hiện nay. Tuy nhiên, giá chào bán căn hộ trên các hợp đồng vẫn không thay đổi. Những trường hợp cắt lãi thường chỉ thu hồi được mức lãi rất thấp, thậm chí không có lãi vì mục tiêu hàng đầu là thu hồi dòng tiền về. Do đó, nếu xét về chi phí cơ hội, nhà đầu tư cắt lãi sẽ mất cơ hội trong suất đầu tư cũ vì muốn dịch chuyển dòng tiền sang một hướng đầu tư khác.

Chuyên gia này cho hay, do tác động của Covid-19, tâm lý nhà đầu tư bất động sản trên thị trường thứ cấp ít nhiều bị dao động. Vì vậy, những nhà đầu tư nào chỉ có mục đích ôm hàng ngắn hạn kiếm lãi từ việc bán chênh lệch sẽ gặp chướng ngại vật rất lớn là dòng chảy của thị trường bị giảm tốc, thậm chí thay đổi.